ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
今年も、あと１週間で終わります。今年も何もしないまま1年が終わりそうです。相も変わらず、進歩のない、ゆるゆるの1年でした。
さて、今年の不動産相場ですが、一言で言えば、青空が曇りはじめたということでしょう。
[東証REIT指数]
不動産先行指標と言われる東証REIT指数連動型上場投信は、1月20日に2,120円程度の最高値をつけた後、徐々に価格を下げ、9月8日には、1,613円にまで下げました。しかし、そのあと、価格は多少は持ち直し、12月22日には、1,860円まで持ち直しました。
[弱気な見方]
多少は持ち直したとはいえ、価格が低迷しているところを見ると、市場は将来の不動産価格に悲観的なのかもしれません。
その原因は、やはり、今の不動産市況はバブルなのではないかという不安感でしょう。
市況が、そう考える理由は、〈金融機関の不動産業向け融資〉が高水準で推移しているからです。国内銀行の２０１４年度の新規貸し出しは１０兆円を上回り、バブル絶頂期の１９８９年度やミニバブルと言われた０７年度の水準にほぼ並びました。
しかも、〈販売単価〉も、平成バブル以来の高値になったようです。日経WEB 2015/12/14 14:11記事では「不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表したマンション市場動向調査によると、１戸当たり平均価格は前年同月比21.1％上昇の6328万円で、1991年６月（6946万円）以来、24年半ぶりの高水準となった。」そうです。
日本人の生活水準や購買力が急激に増加したわけではないのに、なぜ、販売価格が上昇を続けるのか、融資でふくらんだだけの不動産価格ではないか、いずれはじけるのではないかという恐怖感は、バブル経済を体験した日本人には、根強いものがあります。
とりわけ販売価格6300万円は、バブルを連想せざるを得ない平均価格です。平均的年収の日本人には到底購入できない価格であり、年収1000万円超のクラスでも厳しいでしょう。なぜ、買えない価格が「平均価格」になるのか。需要と供給の関係から生まれた価格とは異なるのではないか。
日本人というよりも、中国人の爆買によって、今の不動産相場が維持されているのではないかという疑念もあります。
[強気な見方]
しかし、一方で強気な見方もあります。
今の融資は、主に、高い投資利回りを求めて都心の物件への投資や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）向け融資が伸びていることや節税で地方でのアパート建築が盛んなことが原因で、実需であり、投機的な投資目的に対する融資ではないという論拠です。
また中国人の爆買は、確かにすごく、最近は、ニセコのスキー場を買ったり、あの星野リゾートからアルファトマムを買い取ったり、やたらと目立ちますが、全体から見れば、わずかなものです。
確かに景気上昇場面では、不動産価格は、実需を超えた価格になります。今後もアベノミクスで好景気が続くかぎり、相場は崩れないし、上がり続けると考えてもおかしくはないでしょう。
いすれの見方が正しいかは、神のみぞ知るところですが、一時は、ひんぱんに自宅の固定電話にかかってきた不動産投資の勧誘が、最近は、かなり減少しました。下がるか否かはともかく、来年も一本調子で上がり続ける可能性は低いのではないでしょうか。
[冬至とクリスマス ゆず切り]
年末は25日まで街はクリスマス一色です。明日はクリスマスイブ。下の写真、下町のサンタ猫ちゃんです。写真はクリックすると拡大します。
個人的には、クリスマスより、22日の冬至がメインイベントです。22日のゆず湯は毎年楽しみにしています。あと、カボチャもちゃんと食べました。そして、何よりも、冬至の日を挟んだ一週間程度だけ提供される神田「まつや」の「ゆず切り」。この「まつや」で、このそばを食べると、「もうすぐ一年が終わるんだんあぁ」と実感します。下の写真は、その神田まつやのゆず切りです。鮮やかな黄金色です。香りもすばらしい。そばを手繰ると、ゆずの香りがつんとします。先週の日曜日、港区の某老舗店でゆずきりを食べましたが、香りも味も、まつやのほうが断然上です。写真はクリックすると拡大します。
[新刊のご案内]
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
を三修社から出版します。
2016/1/29に発売予定です。
定価は 1944円。
重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。
不動産業界は、独特な用語がありますが
これを手元に置いておけば
理解が進むと思います。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
今年も、あと１週間で終わります。今年も何もしないまま1年が終わりそうです。相も変わらず、進歩のない、ゆるゆるの1年でした。
さて、今年の不動産相場ですが、一言で言えば、青空が曇りはじめたということでしょう。
[東証REIT指数]
不動産先行指標と言われる東証REIT指数連動型上場投信は、1月20日に2,120円程度の最高値をつけた後、徐々に価格を下げ、9月8日には、1,613円にまで下げました。しかし、そのあと、価格は多少は持ち直し、12月22日には、1,860円まで持ち直しました。
[弱気な見方]
多少は持ち直したとはいえ、価格が低迷しているところを見ると、市場は将来の不動産価格に悲観的なのかもしれません。
その原因は、やはり、今の不動産市況はバブルなのではないかという不安感でしょう。
市況が、そう考える理由は、〈金融機関の不動産業向け融資〉が高水準で推移しているからです。国内銀行の２０１４年度の新規貸し出しは１０兆円を上回り、バブル絶頂期の１９８９年度やミニバブルと言われた０７年度の水準にほぼ並びました。
しかも、〈販売単価〉も、平成バブル以来の高値になったようです。日経WEB 2015/12/14 14:11記事では「不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表したマンション市場動向調査によると、１戸当たり平均価格は前年同月比21.1％上昇の6328万円で、1991年６月（6946万円）以来、24年半ぶりの高水準となった。」そうです。
日本人の生活水準や購買力が急激に増加したわけではないのに、なぜ、販売価格が上昇を続けるのか、融資でふくらんだだけの不動産価格ではないか、いずれはじけるのではないかという恐怖感は、バブル経済を体験した日本人には、根強いものがあります。
とりわけ販売価格6300万円は、バブルを連想せざるを得ない平均価格です。平均的年収の日本人には到底購入できない価格であり、年収1000万円超のクラスでも厳しいでしょう。なぜ、買えない価格が「平均価格」になるのか。需要と供給の関係から生まれた価格とは異なるのではないか。
日本人というよりも、中国人の爆買によって、今の不動産相場が維持されているのではないかという疑念もあります。
[強気な見方]
しかし、一方で強気な見方もあります。
今の融資は、主に、高い投資利回りを求めて都心の物件への投資や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）向け融資が伸びていることや節税で地方でのアパート建築が盛んなことが原因で、実需であり、投機的な投資目的に対する融資ではないという論拠です。
また中国人の爆買は、確かにすごく、最近は、ニセコのスキー場を買ったり、あの星野リゾートからアルファトマムを買い取ったり、やたらと目立ちますが、全体から見れば、わずかなものです。
確かに景気上昇場面では、不動産価格は、実需を超えた価格になります。今後もアベノミクスで好景気が続くかぎり、相場は崩れないし、上がり続けると考えてもおかしくはないでしょう。
いすれの見方が正しいかは、神のみぞ知るところですが、一時は、ひんぱんに自宅の固定電話にかかってきた不動産投資の勧誘が、最近は、かなり減少しました。下がるか否かはともかく、来年も一本調子で上がり続ける可能性は低いのではないでしょうか。
[冬至とクリスマス ゆず切り]
年末は25日まで街はクリスマス一色です。明日はクリスマスイブ。下の写真、下町のサンタ猫ちゃんです。写真はクリックすると拡大します。
個人的には、クリスマスより、22日の冬至がメインイベントです。22日のゆず湯は毎年楽しみにしています。あと、カボチャもちゃんと食べました。そして、何よりも、冬至の日を挟んだ一週間程度だけ提供される神田「まつや」の「ゆず切り」。この「まつや」で、このそばを食べると、「もうすぐ一年が終わるんだんあぁ」と実感します。下の写真は、その神田まつやのゆず切りです。鮮やかな黄金色です。香りもすばらしい。そばを手繰ると、ゆずの香りがつんとします。先週の日曜日、港区の某老舗店でゆずきりを食べましたが、香りも味も、まつやのほうが断然上です。写真はクリックすると拡大します。
[新刊のご案内]
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
を三修社から出版します。
2016/1/29に発売予定です。
定価は 1944円。
重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。
不動産業界は、独特な用語がありますが
これを手元に置いておけば
理解が進むと思います。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
朝日新聞の「8月25日 11:21」のネット記事です。
「 ある日突然、暮らしている家や土地から出ていくよう迫られた――。大都市の地価が上昇するなか、地主から不当な立ち退きを求められたという相談が弁護士のもとに増えている。執拗（しつよう）な嫌がらせを受けるケースもあり、弁護士らは「ブラック地主」問題として実態の把握に乗り出した。」
「相談の増加を受け、借地・借家問題に詳しい東京の弁護士らが６月、「ブラック地主・家主対策弁護団」を結成した。法的根拠もないのに、借り主に不当な要求をしてくる地主を「ブラック地主（家主）」と呼び、対策を取り始めている。地主の業者が自家用車の前に車を止めて家から出られないようにしたり、自宅の軒先に「売地」と書かれた看板を突然置かれたりした被害もあるという。」
要するに、昔の地上げ屋まがいみたいな行為でしょうか。
こういうトラブルの原因は二つあります。
一つは、現在の借地借家法が、社会情勢の現実とかけ離れていること。昔も今も、借家法等で借家人や借地人は強力に保護され、いったん貸したら、ほとんど立退請求は不可能です。このような処理は、かっては、合理性がありました。深刻な住宅不足で、借家を追い出されたら、次の住居がなかなか見つからないという社会的背景があったからです。
しかし、現在は、慢性的に住宅は過剰であり、不動産賃貸市場は、完全に賃借人主導の市場になっています。借家人をここまで保護する経済的合理性はありません。
むしろ、一部の賃借人が居座るため、買い手もつかず、建替えもできない中古建物が市場にあふれ、社会経済的に大変な損失になっています。
もう一つは、不動産投資家に特有の行動パターンで、無理な借金をして、投資不動産を購入したあげく、資金的に追い詰められた一部の大家や地主が暴走することです。
無理な資金繰りをして土地付きアパートを購入した。全員退去してもらったが、一室に老夫婦が住んでいて、立ち退かない。これでは、売却も建て替えもできない、弁護士に相談しても、立退きは難しいという。しかし、このまま、あの夫婦にいすわられると、資金繰りが行き詰まり、支払い不能になる。そこで、嫌がらせをして、あるいは脅して何とか立ち退かせようと暴走してしまうわけです。
大家さん側からすると、「ブラック地主対策というけど、要するに、過払い金みたいに、金儲けのため、事件の掘り起こしをやっているんだろう」と言われる方もいます。かって、「過払い金返還の次は更新料返還事件だ」と色めきたった弁護士が少なからずいたことを考えると、大家さん側が、「事件の掘り起こしを狙った悪徳弁護士連中」と思いたくなるのはわからないわけではないですが、法律は法律。ブラック大家と言われないように注意しましょう。そのためには、無理な資金繰りはしないことが必要です。
なお、このような事件の背景には、近時の不動産市場の異常な高騰があります。ただ、現在、不動産市場は小康状態にあり、近日中に下落するという投資家もいます。現に、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITは暴落しましたが、８月・９月も値段は低迷したままです。やがて来る不動産市況をの鎮静化とともに、この問題は、終焉するはずです。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
朝日新聞の「8月25日 11:21」のネット記事です。
「 ある日突然、暮らしている家や土地から出ていくよう迫られた――。大都市の地価が上昇するなか、地主から不当な立ち退きを求められたという相談が弁護士のもとに増えている。執拗（しつよう）な嫌がらせを受けるケースもあり、弁護士らは「ブラック地主」問題として実態の把握に乗り出した。」
「相談の増加を受け、借地・借家問題に詳しい東京の弁護士らが６月、「ブラック地主・家主対策弁護団」を結成した。法的根拠もないのに、借り主に不当な要求をしてくる地主を「ブラック地主（家主）」と呼び、対策を取り始めている。地主の業者が自家用車の前に車を止めて家から出られないようにしたり、自宅の軒先に「売地」と書かれた看板を突然置かれたりした被害もあるという。」
要するに、昔の地上げ屋まがいみたいな行為でしょうか。
こういうトラブルの原因は二つあります。
一つは、現在の借地借家法が、社会情勢の現実とかけ離れていること。昔も今も、借家法等で借家人や借地人は強力に保護され、いったん貸したら、ほとんど立退請求は不可能です。このような処理は、かっては、合理性がありました。深刻な住宅不足で、借家を追い出されたら、次の住居がなかなか見つからないという社会的背景があったからです。
しかし、現在は、慢性的に住宅は過剰であり、不動産賃貸市場は、完全に賃借人主導の市場になっています。借家人をここまで保護する経済的合理性はありません。
むしろ、一部の賃借人が居座るため、買い手もつかず、建替えもできない中古建物が市場にあふれ、社会経済的に大変な損失になっています。
もう一つは、不動産投資家に特有の行動パターンで、無理な借金をして、投資不動産を購入したあげく、資金的に追い詰められた一部の大家や地主が暴走することです。
無理な資金繰りをして土地付きアパートを購入した。全員退去してもらったが、一室に老夫婦が住んでいて、立ち退かない。これでは、売却も建て替えもできない、弁護士に相談しても、立退きは難しいという。しかし、このまま、あの夫婦にいすわられると、資金繰りが行き詰まり、支払い不能になる。そこで、嫌がらせをして、あるいは脅して何とか立ち退かせようと暴走してしまうわけです。
大家さん側からすると、「ブラック地主対策というけど、要するに、過払い金みたいに、金儲けのため、事件の掘り起こしをやっているんだろう」と言われる方もいます。かって、「過払い金返還の次は更新料返還事件だ」と色めきたった弁護士が少なからずいたことを考えると、大家さん側が、「事件の掘り起こしを狙った悪徳弁護士連中」と思いたくなるのはわからないわけではないですが、法律は法律。ブラック大家と言われないように注意しましょう。そのためには、無理な資金繰りはしないことが必要です。
なお、このような事件の背景には、近時の不動産市場の異常な高騰があります。ただ、現在、不動産市場は小康状態にあり、近日中に下落するという投資家もいます。現に、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITは暴落しましたが、８月・９月も値段は低迷したままです。やがて来る不動産市況をの鎮静化とともに、この問題は、終焉するはずです。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
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平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
アベノミクスと東京オリンピックで加熱した不動産市場も、鎮静化の兆しを見せてきた。もともと、今回の不動産市況は、国が無理やり資産価値をあげるという「異次元の経済政策」をとったことから、端を発していた。
[従来の経済政策]
景気刺激策は、常識的には、「金利を引き下げる政策」をとる。金利を引き下げればお金を借りやすくなる→不動産や消費に資金が流れる→景気が回復する、というパターンである。ところが、わが国では、永年にわたり景気回復のために金利を引き下げるだけ引き下げてきたが、効果は、ほとんどなかった。バブル崩壊で、借金をしての投資は怖いという恐怖感が国民にしみついたからだ。
[アベノミクス]
そこで、アベノミクスでは、「金利を下げてもみなさんが買わないなら、国が買います」という政策に出た。買いまくってインフレを引き起こし、資産価値上昇を導こうというものである。
資本主義社会で、投資の対象は、主に不動産か株だが、まさか国が土地や株を買いまくるわけにはいかない。そこで、土地や株の先行指標となる商品を買いまくることで、最終的には土地や株の資産価値をあげようと考えた。
その先行指標となる商品とは、ETF（指数連動型上場投資信託）とREIT（不動産投資信託）だ。これらは、資本市場、不動産市場の先行指標と言われている。日銀は、これらの先行指標商品を買いまくって市場価格をあげ、これにより、株式市場と不動産市況を活性化しようと目論んだ。
さらに、日銀は、国債も買いまくった。買いまくれば国債の値は上がる。国債の値が上がるということは、国債の金利が下がるということだ。国債の金利が下がれば、国債に向かった投資資金は、株と不動産に流れ、これらの価格を押し上げるもとになる。同時に金利が低下すれば円安も進行し、海外の投資資金を国内に呼び込むことができる。
[アベノミクスの成果]
これらの政策は、現時点では、成功している。アジアを中心としたマネーが日本の株式市場や不動産市場に流れ込み、日経ダウは値上がりを続け、不動産も上昇し、湾岸地区等では異様な値段になってきている。
一部の人達は、アベノミクスは貧富の差を拡大した、とか、一部の大企業だけが儲かる政策だと「人道主義的な批判」をする人もいる。確かに「貧しいものが豊かになり、貧富の差をなくす経済政策」が理想だが、どこにそんな経済政策があるのだ？「額に汗して働く人が報われる社会をつくれ」とスローガンを掲げても、具体的に、どういう経済政策をとればいいのだ？それを可能にする政策を示さない限り、そんなスローガンは、何の意味もない。
アベノミクスにより現時点では、日本経済は、明らかに回復基調になった。これは、大変な功績だ。
[加熱する不動産投機は、いつまで続く?]
しかし、不動産市況に関する限り、官制相場の限界が見えつつある。巨額の投資マネーが運用されていて、不動産市況を端的に表現するのがJ-REITだが、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITが急落した。投資家は、Ｊ─ＲＥＩＴに対する警戒姿勢を強めている。外国マネーの売り越しも続いている。
もともとＪ─ＲＥＩＴの好調ぶりは、日銀の買い支えに依存している側面が強い。ＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー）（注 株のＰＢＲ（１株純資産）倍率と似たようなもの）をみると、欧米の１倍前後に対し、Ｊ─ＲＥＩＴは１．４倍程度。日銀による買い支えがＪ─ＲＥＩＴの好調要因の一つだ。
不動産市況の過熱ぶりは東京オリンピックまで続くという見方があるし、Ｊ─ＲＥＩＴの下落が、そのまま不動産不況につながるとは限らない。しかし、マンション建設ラッシュは終了し、銀行も、不動産融資に対し、高い利回りを求めるようになった。
右肩上がりに上がり続けた不動産が、今、難しい局面に立たされていることは確かだ。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
アベノミクスと東京オリンピックで加熱した不動産市場も、鎮静化の兆しを見せてきた。もともと、今回の不動産市況は、国が無理やり資産価値をあげるという「異次元の経済政策」をとったことから、端を発していた。
[従来の経済政策]
景気刺激策は、常識的には、「金利を引き下げる政策」をとる。金利を引き下げればお金を借りやすくなる→不動産や消費に資金が流れる→景気が回復する、というパターンである。ところが、わが国では、永年にわたり景気回復のために金利を引き下げるだけ引き下げてきたが、効果は、ほとんどなかった。バブル崩壊で、借金をしての投資は怖いという恐怖感が国民にしみついたからだ。
[アベノミクス]
そこで、アベノミクスでは、「金利を下げてもみなさんが買わないなら、国が買います」という政策に出た。買いまくってインフレを引き起こし、資産価値上昇を導こうというものである。
資本主義社会で、投資の対象は、主に不動産か株だが、まさか国が土地や株を買いまくるわけにはいかない。そこで、土地や株の先行指標となる商品を買いまくることで、最終的には土地や株の資産価値をあげようと考えた。
その先行指標となる商品とは、ETF（指数連動型上場投資信託）とREIT（不動産投資信託）だ。これらは、資本市場、不動産市場の先行指標と言われている。日銀は、これらの先行指標商品を買いまくって市場価格をあげ、これにより、株式市場と不動産市況を活性化しようと目論んだ。
さらに、日銀は、国債も買いまくった。買いまくれば国債の値は上がる。国債の値が上がるということは、国債の金利が下がるということだ。国債の金利が下がれば、国債に向かった投資資金は、株と不動産に流れ、これらの価格を押し上げるもとになる。同時に金利が低下すれば円安も進行し、海外の投資資金を国内に呼び込むことができる。
[アベノミクスの成果]
これらの政策は、現時点では、成功している。アジアを中心としたマネーが日本の株式市場や不動産市場に流れ込み、日経ダウは値上がりを続け、不動産も上昇し、湾岸地区等では異様な値段になってきている。
一部の人達は、アベノミクスは貧富の差を拡大した、とか、一部の大企業だけが儲かる政策だと「人道主義的な批判」をする人もいる。確かに「貧しいものが豊かになり、貧富の差をなくす経済政策」が理想だが、どこにそんな経済政策があるのだ？「額に汗して働く人が報われる社会をつくれ」とスローガンを掲げても、具体的に、どういう経済政策をとればいいのだ？それを可能にする政策を示さない限り、そんなスローガンは、何の意味もない。
アベノミクスにより現時点では、日本経済は、明らかに回復基調になった。これは、大変な功績だ。
[加熱する不動産投機は、いつまで続く?]
しかし、不動産市況に関する限り、官制相場の限界が見えつつある。巨額の投資マネーが運用されていて、不動産市況を端的に表現するのがJ-REITだが、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITが急落した。投資家は、Ｊ─ＲＥＩＴに対する警戒姿勢を強めている。外国マネーの売り越しも続いている。
もともとＪ─ＲＥＩＴの好調ぶりは、日銀の買い支えに依存している側面が強い。ＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー）（注 株のＰＢＲ（１株純資産）倍率と似たようなもの）をみると、欧米の１倍前後に対し、Ｊ─ＲＥＩＴは１．４倍程度。日銀による買い支えがＪ─ＲＥＩＴの好調要因の一つだ。
不動産市況の過熱ぶりは東京オリンピックまで続くという見方があるし、Ｊ─ＲＥＩＴの下落が、そのまま不動産不況につながるとは限らない。しかし、マンション建設ラッシュは終了し、銀行も、不動産融資に対し、高い利回りを求めるようになった。
右肩上がりに上がり続けた不動産が、今、難しい局面に立たされていることは確かだ。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
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平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
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[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[２種類の不動産投資セミナー]
各地で不動産の販売を目的として不動産運用セミナーが開かれています。ほとんどが無料ですが、そのタイプには2種類あります。
一つは、現在、「資産らしき資産がない人」を対象とし、富裕層グループ入りを目指して、不動産投資しようという「勝ち組志向セミナー」です。講師は「不動産投資で成功した人」たちです。
もう一つは、現在、「資産がありすぎる人」で、このままでは相続税が莫大になる危機感から、不動産に投資することで節税しようという「節税志向セミナー」です。講師は税理士とか会計士です。
結局は、資産があってもなくても、ともかく不動産投資しなさい、というのが、無料セミナーです。
[無料セミナーのポイント]
この不動産投資セミナー、投資に迷いながらも踏み出せない人たちを対象にしています。不動産投資は、個人としては多額の投資が要求されます。踏み出すには、かなりの勇気が必要で、その一歩が踏み出せない人がかなりいます。しかし、この種のセミナーに参加すると、周囲の熱気に押されて、ついおすすめの不動産を購入してしまう雰囲気があります。
無料セミナーは、社会貢献のために無料にしているのではなく、受講者に自社販売物件を購入させるための営業活動だから無料にしていることは踏まえておく必要があります。
[不動産投資事業のリスク]
さて、それで不動産投資に踏みだして成功するかというと、そういう人もいますが、なかなか難しい。というのは、通常の事業は、事業を継続すればするほど信用力がつき競争力がつくのですが、不動産投資は、投資当初は建物が新しく修繕の必要性もないけど、時間の経過とともに建物の老化、修繕費の増大で競争力が落ちていくという特性があるからです。
節税効果も、時間の経過とともにうすれていきます。長期ローンを組んでも、当初は返済のうち金利部分が多いけど、次第に元本部分が多くなるからです。
時間が経過すればするほど、建物が古くなる、修繕費が増大する、重税が課せられる、等で、事業としての競争力は、急速に失われていきます。何よりも、不動産投資に対する熱意が失われていく。普通の事業とは逆の経過をたどるわけです。
[フルローンの落とし穴]
特に「フルローンで購入した場合、ほぼ100％人生を失敗する」と思ったほうがいいでしょう。
フルローンで不動産投資をすると、次々と発生する給湯器等の修繕費・修理費で毎月の賃料が実質無し（あるいはマイナス）になり、他方で重税が課せられ、借金返済が苦しくなり、そこに空き室増加で、ついには自己破産という状況に陥ってしまうリスクがあります。
特に注意しなければならないのは、不動産収入は、かなり重税だということ。不労所得だからです。この点、サラリーマンの方が見落としがちです。
[投資事業に伴うリスク]
あと、不動産賃貸を営んでいると、必ずハプニングがある。うっかり暴力団関係者でも入居しようものなら、退去者続出で、たちまち空き室だらけになってしまう。１階を飲食店で貸したら、借主が勝手に風俗業を始めたため、居住部分は空き室になったというケースもある。
一流企業に一括借り上げを条件に大規模な社宅を建築したものの、全室退室されてしまったという例もいとまがありません。
[安全な不動産投資基準]
仮に投資するとしても、
① 賃貸需要が十分賄える土地を持っている、あるいは、自己資金で購入できる。
② 家賃収入が半分になっても、本業で十分返済していける。
という要件は、最低限、クリアーする必用があります。
大企業への一括貸しは、一件安全そうですが、途中で退去するとアウトです。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
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一つは、現在、「資産らしき資産がない人」を対象とし、富裕層グループ入りを目指して、不動産投資しようという「勝ち組志向セミナー」です。講師は「不動産投資で成功した人」たちです。
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結局は、資産があってもなくても、ともかく不動産投資しなさい、というのが、無料セミナーです。
[無料セミナーのポイント]
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さて、それで不動産投資に踏みだして成功するかというと、そういう人もいますが、なかなか難しい。というのは、通常の事業は、事業を継続すればするほど信用力がつき競争力がつくのですが、不動産投資は、投資当初は建物が新しく修繕の必要性もないけど、時間の経過とともに建物の老化、修繕費の増大で競争力が落ちていくという特性があるからです。
節税効果も、時間の経過とともにうすれていきます。長期ローンを組んでも、当初は返済のうち金利部分が多いけど、次第に元本部分が多くなるからです。
時間が経過すればするほど、建物が古くなる、修繕費が増大する、重税が課せられる、等で、事業としての競争力は、急速に失われていきます。何よりも、不動産投資に対する熱意が失われていく。普通の事業とは逆の経過をたどるわけです。
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特に「フルローンで購入した場合、ほぼ100％人生を失敗する」と思ったほうがいいでしょう。
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特に注意しなければならないのは、不動産収入は、かなり重税だということ。不労所得だからです。この点、サラリーマンの方が見落としがちです。
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あと、不動産賃貸を営んでいると、必ずハプニングがある。うっかり暴力団関係者でも入居しようものなら、退去者続出で、たちまち空き室だらけになってしまう。１階を飲食店で貸したら、借主が勝手に風俗業を始めたため、居住部分は空き室になったというケースもある。
一流企業に一括借り上げを条件に大規模な社宅を建築したものの、全室退室されてしまったという例もいとまがありません。
[安全な不動産投資基準]
仮に投資するとしても、
① 賃貸需要が十分賄える土地を持っている、あるいは、自己資金で購入できる。
② 家賃収入が半分になっても、本業で十分返済していける。
という要件は、最低限、クリアーする必用があります。
大企業への一括貸しは、一件安全そうですが、途中で退去するとアウトです。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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[不動産投資成功談のウラ]
不動産投資がかなり熱くなっている。ネットには、「私は、こうして、わずか○年で〇億円の資産を築いた」という類の情報がとびかっている。
何度も繰り返しているが、不動産投資は、誰だって最初の10年は成功するのだ。10年ももたないようでは、その投資家の方は、投資感覚や経営感覚が平均以下と言わざるを得ない。
だから、「わずか○年で資産○億円」という成功談は、「現時点では、成功している人」という前提条件で聞いた方がよい。
[失敗の原因]
問題は、10年後で、ここから先が次第に経営が厳しくなる。
〈修繕費の増加〉
第1は、修繕費がかなりかかってくることだ。湯沸かし器が駄目になった、風呂の具合がおかしい、等のトラブルが10年を超えると急に増えてくる。特に、水回りのトラブルは、かなりの修繕費がかかり、それだけで1年分の家賃がふっとんでしまう。特に投資用マンションとして販売されているワンルームマンションは、家賃収入に比して、修繕費がかなり高くつき、修繕費を考えると、無料で貸している状態に近くなることもある。
〈空き室率の増加〉
第２は、空き室率の増加である。周囲に新築マンションがどんどん建築されていく。新しいマンションほど、設備は新しく、住むのに快適だ。当然、入居者は、新しいマンションンに流れていく。10年を境に、空き室率が急激に増える。
あせって、怪しげな人を入居させると、一時的には空き室が埋まっても、他の普通の入居者が別のマンションに移り、最終的には、誰も住まない空き室だらけの部屋になる。
[自己資金の必要性]
10年を境に、修繕費も空き室率も、急カーブを描いて上昇する。これに耐えるには、10年目までに、これらの出費に耐える資金を蓄積しておかなければならない。
しかし、目いっぱいのローンを組んでマンションを購入した場合、ローン返済で精いっぱいで、資金蓄積にまわす余裕などないはずだ。
こういうリスクを避けるためには、10年程度でローンを完済する程度の返済計画を組まなければならない。そのためには、かなりの自己資金が必要となる。
[家賃は全額をローン返済に回せない]
注意すべきは、10年目までにローンを返済するという計画を建てても、家賃全額を返済に回すことはできないことだ。
というのは、家賃には税金がかかり、しかも不労所得である不動産所得は、税金がかなり重い。節税といっても、経費に算入できるのは金利分だけで、今の低金利を前提とする限り、節税効果はうすい。
減価償却は長期的には節税効果があるが、耐用年数の長さを考慮すると、毎年の節税効果はさほどではない。
家賃から、税金や経費を考えると、果たしてどれだけの家賃を返済に回すことができるか？
[今後の日本社会の変化]
さらに、今後の日本経済を考えると、人口減少に伴い空き家率は増加し続ける。これは東京23区とて例外ではない。野村総研の調査では、2023年の総住宅数は約6,640万戸になり、空き家数は約1,397万戸、空き家率は21.0%にまで増加するという。
その一方で、賃貸住宅の供給は続き、市場には、今以上に賃貸住宅であふれかえる。
[投資用マンションの差別化]
今後は、投資用としては、ペット可物件とか、シェアハウスとか、何か個性を持たせないと投資の成功はおぼつかないだろう。ただ、こういうペット可物件とか、シェアハウスというのも、社会生活の変化から、今は人気があるだけで、この需要がいつまで続くかわからない。この需要が変化すれば、通常の賃貸マンションよりも、入居者の募集がままならなくなる。
[投資成功談に続きはあるのか]
昔から、テレビや雑誌などに「不動産投資で成功、○歳にして、わずか○年で資産○億円！！」という話は、たくさん聞いてきた。しかし、その人たちが20年後､30年後、どうなったかは、何も情報が伝わってこない。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
[不動産投資成功談のウラ]
不動産投資がかなり熱くなっている。ネットには、「私は、こうして、わずか○年で〇億円の資産を築いた」という類の情報がとびかっている。
何度も繰り返しているが、不動産投資は、誰だって最初の10年は成功するのだ。10年ももたないようでは、その投資家の方は、投資感覚や経営感覚が平均以下と言わざるを得ない。
だから、「わずか○年で資産○億円」という成功談は、「現時点では、成功している人」という前提条件で聞いた方がよい。
[失敗の原因]
問題は、10年後で、ここから先が次第に経営が厳しくなる。
〈修繕費の増加〉
第1は、修繕費がかなりかかってくることだ。湯沸かし器が駄目になった、風呂の具合がおかしい、等のトラブルが10年を超えると急に増えてくる。特に、水回りのトラブルは、かなりの修繕費がかかり、それだけで1年分の家賃がふっとんでしまう。特に投資用マンションとして販売されているワンルームマンションは、家賃収入に比して、修繕費がかなり高くつき、修繕費を考えると、無料で貸している状態に近くなることもある。
〈空き室率の増加〉
第２は、空き室率の増加である。周囲に新築マンションがどんどん建築されていく。新しいマンションほど、設備は新しく、住むのに快適だ。当然、入居者は、新しいマンションンに流れていく。10年を境に、空き室率が急激に増える。
あせって、怪しげな人を入居させると、一時的には空き室が埋まっても、他の普通の入居者が別のマンションに移り、最終的には、誰も住まない空き室だらけの部屋になる。
[自己資金の必要性]
10年を境に、修繕費も空き室率も、急カーブを描いて上昇する。これに耐えるには、10年目までに、これらの出費に耐える資金を蓄積しておかなければならない。
しかし、目いっぱいのローンを組んでマンションを購入した場合、ローン返済で精いっぱいで、資金蓄積にまわす余裕などないはずだ。
こういうリスクを避けるためには、10年程度でローンを完済する程度の返済計画を組まなければならない。そのためには、かなりの自己資金が必要となる。
[家賃は全額をローン返済に回せない]
注意すべきは、10年目までにローンを返済するという計画を建てても、家賃全額を返済に回すことはできないことだ。
というのは、家賃には税金がかかり、しかも不労所得である不動産所得は、税金がかなり重い。節税といっても、経費に算入できるのは金利分だけで、今の低金利を前提とする限り、節税効果はうすい。
減価償却は長期的には節税効果があるが、耐用年数の長さを考慮すると、毎年の節税効果はさほどではない。
家賃から、税金や経費を考えると、果たしてどれだけの家賃を返済に回すことができるか？
[今後の日本社会の変化]
さらに、今後の日本経済を考えると、人口減少に伴い空き家率は増加し続ける。これは東京23区とて例外ではない。野村総研の調査では、2023年の総住宅数は約6,640万戸になり、空き家数は約1,397万戸、空き家率は21.0%にまで増加するという。
その一方で、賃貸住宅の供給は続き、市場には、今以上に賃貸住宅であふれかえる。
[投資用マンションの差別化]
今後は、投資用としては、ペット可物件とか、シェアハウスとか、何か個性を持たせないと投資の成功はおぼつかないだろう。ただ、こういうペット可物件とか、シェアハウスというのも、社会生活の変化から、今は人気があるだけで、この需要がいつまで続くかわからない。この需要が変化すれば、通常の賃貸マンションよりも、入居者の募集がままならなくなる。
[投資成功談に続きはあるのか]
昔から、テレビや雑誌などに「不動産投資で成功、○歳にして、わずか○年で資産○億円！！」という話は、たくさん聞いてきた。しかし、その人たちが20年後､30年後、どうなったかは、何も情報が伝わってこない。
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