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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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[不動産投資成功談のウラ]
不動産投資がかなり熱くなっている。ネットには、「私は、こうして、わずか○年で〇億円の資産を築いた」という類の情報がとびかっている。

何度も繰り返しているが、不動産投資は、誰だって最初の10年は成功するのだ。10年ももたないようでは、その投資家の方は、投資感覚や経営感覚が平均以下と言わざるを得ない。
だから、「わずか○年で資産○億円」という成功談は、「現時点では、成功している人」という前提条件で聞いた方がよい。

[失敗の原因]
問題は、10年後で、ここから先が次第に経営が厳しくなる。
〈修繕費の増加〉
第1は、修繕費がかなりかかってくることだ。湯沸かし器が駄目になった、風呂の具合がおかしい、等のトラブルが10年を超えると急に増えてくる。特に、水回りのトラブルは、かなりの修繕費がかかり、それだけで1年分の家賃がふっとんでしまう。特に投資用マンションとして販売されているワンルームマンションは、家賃収入に比して、修繕費がかなり高くつき、修繕費を考えると、無料で貸している状態に近くなることもある。
〈空き室率の増加〉
第2は、空き室率の増加である。周囲に新築マンションがどんどん建築されていく。新しいマンションほど、設備は新しく、住むのに快適だ。当然、入居者は、新しいマンションンに流れていく。10年を境に、空き室率が急激に増える。
あせって、怪しげな人を入居させると、一時的には空き室が埋まっても、他の普通の入居者が別のマンションに移り、最終的には、誰も住まない空き室だらけの部屋になる。

[自己資金の必要性]
10年を境に、修繕費も空き室率も、急カーブを描いて上昇する。これに耐えるには、10年目までに、これらの出費に耐える資金を蓄積しておかなければならない。
しかし、目いっぱいのローンを組んでマンションを購入した場合、ローン返済で精いっぱいで、資金蓄積にまわす余裕などないはずだ。
こういうリスクを避けるためには、10年程度でローンを完済する程度の返済計画を組まなければならない。そのためには、かなりの自己資金が必要となる。

[家賃は全額をローン返済に回せない]
注意すべきは、10年目までにローンを返済するという計画を建てても、家賃全額を返済に回すことはできないことだ。
というのは、家賃には税金がかかり、しかも不労所得である不動産所得は、税金がかなり重い。節税といっても、経費に算入できるのは金利分だけで、今の低金利を前提とする限り、節税効果はうすい。
減価償却は長期的には節税効果があるが、耐用年数の長さを考慮すると、毎年の節税効果はさほどではない。
家賃から、税金や経費を考えると、果たしてどれだけの家賃を返済に回すことができるか?

[今後の日本社会の変化]
さらに、今後の日本経済を考えると、人口減少に伴い空き家率は増加し続ける。これは東京23区とて例外ではない。野村総研の調査では、2023年の総住宅数は約6,640万戸になり、空き家数は約1,397万戸、空き家率は21.0%にまで増加するという。
その一方で、賃貸住宅の供給は続き、市場には、今以上に賃貸住宅であふれかえる。

[投資用マンションの差別化]
今後は、投資用としては、ペット可物件とか、シェアハウスとか、何か個性を持たせないと投資の成功はおぼつかないだろう。ただ、こういうペット可物件とか、シェアハウスというのも、社会生活の変化から、今は人気があるだけで、この需要がいつまで続くかわからない。この需要が変化すれば、通常の賃貸マンションよりも、入居者の募集がままならなくなる。

[投資成功談に続きはあるのか]
昔から、テレビや雑誌などに「不動産投資で成功、○歳にして、わずか○年で資産○億円!!」という話は、たくさん聞いてきた。しかし、その人たちが20年後、30年後、どうなったかは、何も情報が伝わってこない。


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