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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)が登場したこと、
担保責任の履行を確保するため、供託と保険という二つの制度が用意されていることは、前回のブログで述べたとおりです。

供託は、前回述べたので、今回は、保険について述べます。
住宅品確法の適用される新築物件に瑕疵があったとき、例えば、その瑕疵が1000万円だとすると、200万円を業者が弁償すれば、残りの800万円は保険から支払われるという制度です。
2割を業者に負担させることにさせたのは、「どうせ手抜き工事したって保険金がおりるからいいや」なんてモラルハザードを防ぐ趣旨です。

倒産保険ではないので、業者が倒産しなくても保険金がおりますが、業者が倒産したときは、消費者は直接保険会社に保険金を請求できます。この場合は、100%保険金で賄われますが、免責金額が10万円です。

保険金額は2000万円~5000万円で、この範囲での保険ということになります。

この保険制度は、供託金制度に比べて消費者保護により優れています。
第1は、保険法人による現場検査があることです。保険制度の破たんを防ぐためですが、消費者サイドからすると、第三者による現場検査があるので、安心して住宅を購入できます。
第2は、倒産しなくても、業者は2割の負担ですむので、業者は、消費者からの補修請求に応じやすくなります。保険に入っていないと、消費者からの補修請求なんかには、後ろ向きになってしまいます。
第3は、保険付き住宅だけは、業者とのトラブル解決に弁護士会の住宅紛争審査会を利用できます。
ちなみに、保険会社は、従来の金融庁が指定した損害保険会社ではなく、国土交通省が指定した特別の保険会社です。その特別の保険会社を従来の損保が再保険として引き受けるという変則的な形になっています。
これは、この保険では保険会社は、現場検査をする能力が要求されますが、従前の損保は金融の専門ですから、現場検査をする能力はないからです。


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瑕疵担保履行法では、どうやって担保責任の履行を確保しようとしているのか

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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)が登場したことは、前回のブログで述べた通りです。

担保責任の履行を確保するため、二つの制度が用意されています。供託と保険です。
供託というのは、要するに、保証金を法務局の供託所に預ける制度です。建物に瑕疵があったが、業者が倒産してしまった。こういう場合、購入者が、直接供託所にいって、還付請求をしてお金取り戻し、賠償金にあてるという制度です。
いくら供託するかというと、一戸2000万円です。すると10戸で2億円、100戸で200億円、それじゃあ、業者は倒産するじゃないかと思うでしょうが、そういう訳ではない。
保険には対数の法則というのがありますが、これは、確率計算の母集団が大きくなればなるほど、ある現象の起こる割合(統計的確率)は一定の割合に収斂してくるという法則です。
これが供託にもあたはまり、多く建てれば建てるほど、瑕疵の生ずる割合は、どんどん小さくなる。その結果、一戸当たりの供託金はどんどん減り、最終的には、ほとんど気にならない金額になります。

この供託金は、10年間は完全に隔離されます。この間は、金融機関も担保権者も手をだせません。

どういう会社が保険ではなく、この供託という方法を選んでいるのか。
まず大手の戸建てメーカー。実は、戸建てメーカーというのは、数社で市場の多くを独占しているのが実情で、この数社は供給量が圧倒的に多い。だから、わざわざ保険なんかに入る必要はない、供託金を選ぶことになります。

あとは財閥系。これはプライドです。保険なんかとんでもない、という発想ですね。
それと電鉄系メーカー。建築会社はつぶれても、本体の鉄道はつぶれることはない。10年後に、鉄道会社が供託金をとりもどせばいいじゃないか、という発想です。


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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)が登場したことは、前回のブログで述べた通りです。
きっかけとなったのは、姉歯建築士の構造計算書偽造、それに伴うヒューザーの倒産です。

これは、会社が倒産しても、保険金か供託金で瑕疵担保責任の履行を確保し、これによって住宅品確法の実効性を確保しようというものです。

保護を受けられる対象者は、消費者、つまりエンドユーザーですから、資力確保義務を負うのは、このエンドユーザーと直接取引をする人たちです。例えば、分譲マンションなら、販売会社であって、建築した会社ではありません。
消費者が建売や分譲マンションを購入し、あるいはマンションや木造家屋を建築してもらった場合でも、消費者と直接取引をする企業の背後には、多くの建設会社等が関わっているのですが、その人たちには資力確保義務はありません。

保護を受けられる住宅は、新築住宅に限ります。住宅品確法が新築住宅を対象としている以上、当然ですよね。
新築住宅と言えるためには、
1、建設工事完了日から起算して1年以内であること
2、人が居住の用に供したことがないこと
という二つの要件を充足する必要があります。
ですから新築だけど、なかなか売れず1年経過した住宅とか、建築して1年以内でもすでに人が住んでいる、なんて場合は、瑕疵担保履行法にいう新築住宅とは言えないことになります。

もっとも、新築住宅でも、瑕疵担保履行法で保護されるのは、平成21年10月1日以降に引き渡された住宅に限ります。
但し、実務上、保険は、それ以前の住宅にもかけられていましたから、そういう保険付き住宅は、それ以前の住宅にも適用されます。

それでは、瑕疵担保履行法では、どうやって担保責任の履行を確保しようとしているのでしょう。

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