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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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Q1、マンション所有者が、マンションを売る際、マンション内駐車場の専用使用権も一緒に売却できますか。

Q2、専用使用権者が、所定駐車場に屋根を設置することはできますか

Q3、分譲時に駐車場付きでマンションを購入した人から、駐車場を取り上げ、抽選で他の入居者に平等に配分することはできますか

Q4、マンションを相続した場合、専有使用権も相続しますか


区分所有のマンションは、法律上、共用部分と専用部分に分かれます。
共用部分は、本来は、マンション所有者全員が利用できるはずですが、専用使用権が設定されている場合は、専用部分のように独占的に利用できます。
この専用使用権は、「区分所有権(マンションの所有権)に付随しているもの」と「管理組合との契約により発生しているもの」の二種類があります。前者は、区分所有の売買に付随して売買され、後者は、管理組合の管理に服します。
専用庭、バルコニー、ルーフバルコニーは前者であり、駐車場や貸倉庫は後者です。

Q1について
駐車場利用権は、専用庭、バルコニー、ルーフバルコニーと異なり、所有の売買に付随して売買されるものではありません。マンション所有者は、売却した段階で駐車場利用権を失います。
Q2について
駐車場利用権は、特定の区分所有者に車を駐車する専用の使用権を認めるにすぎず、それ以上のものではありません。管理組合の承認がない限り、認められません。
Q3について
管理組合の承認する限度で認められるという駐車場利用権の性質から、認めても理論的にはおかしくありません。ただ、所有者は、駐車場が利用できるという前提で、駐車場利用権付きの値段で購入しています。その他の所有者も、駐車場利用権はついていないという前提で購入しています。管理組合の決議で、駐車場利用権を奪うのは難しいと思います。ただ、その部分の固定資産税や光熱費などは、利用権をもたない組合員も負担しているわけで、この辺は、協議する必要があります。
Q4について
管理組合の約款によります。組合員が死亡した場合の駐車場利用権の規定があれば、その規定に従って処理します。規定がない場合は、駐車場利用権は、性質上、相続性を否定する理由はありませんから、相続人に相続されると考えられます。
なお、管理規約には「他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与」した場合は、駐車場利用権は失効する趣旨の規定がありますが、これは、通常の売買等を前提とした規定と考えられます。

[OMAKE]
初日を観戦した際の写真です。白鵬、ついに大記録をうちたてました!!
稀勢の里、もう少しなんだかけどなぁ  頑張ってもらいたい
写真は、クリックすると拡大します


明日は、ついに
この相撲一番にて千秋楽にござります~
大阪場所は、稀勢の里に躍進してもらいたいですねぇ

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分譲用居住用マンションの管理規則には、ほとんど全て、「専有部分は住居使用のみを認める」という規制があります。
それでは、以下の行為は、「専有部分は住居使用のみを認める」という管理規約に違反するでしょうか
Q1部屋をベニヤ板で細かく仕切って、安価で一日単位で住居として賃貸する行為
Q2税理士事務所を開く行為

ほとんどの分譲マンションでは、国土交通省の標準管理規約にならって、管理規約で「住居部分の使用方法を専ら住居として使用する」ように制限しています。これは区分所有者自らが居住することに限らず、賃貸借契約に基づく賃借人なども含まれます。
それでは、住居ならば何でも問題はないのか(Q1)
住居以外なら必ず駄目のか(Q2)
結構、実務では、問題になります。

これは、なぜ、管理規約にて住居部分の使用方法を専ら住居として使用するように制限しているのか、その趣旨を考える必要があります。

ヒントは、国土交通省の標準管理規約の上記文言に関するコメントにあります。同コメントでは、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」とされています。

このコメントを分析すると
(1)生活の本拠としていること
(2)生活の本拠であるための必要な平穏さを保っていること
が、住居としての使用に制限する趣旨であることがわかります。したがって、この二点さえ確保できるならば、その使用は認めるべきだし、この点が確保できないなら住居であっても認めるべきではありません。
そこから制限が加えられる基準としては、「世間一般の常識として、自分の住居なら、守るであろう通常のルール」ということになります。

したがって設問(1)のように、不特定の人が出入りするような使用は、自分の住居としての使用とはいえません。設問(1)のような場合は、居住としての利用であっても、自分の住居としての通常の利用とは言えませんから、管理規約に違反することになります。
設問のように極端な事例でなくとも、例えば、ウイークリーマンションとしての使用は、一時的な滞在手段であり、不特定の入居者が頻繁に入れ替わることを前提としていますから、管理規約に違反することになります。
一方、短期賃貸借での入居は、短期とはいえ、その間は、自分の住居としての使用ですから、管理規約には違反しないことになります。

設問(2)の場合は、税理士事務所としての利用ですから、住居としての利用ではありません。しかし、多くの住宅では、その住居者が、部屋の一角を利用してお茶教室・お花教室・弁護士事務所・会計事務所などを行っており、これらは、慣行的にすでに住戸内でも営まれているものです。「世間一般の常識として、自分の住居なら、守るであろう通常のルール」に違反しているとはいえません。
したがって、税理士事務所としての利用は、居住者の生活の拠点となっていれば自宅を兼ねた事務所として、管理規約に違反するとは言えません。
ただ、弁護士事務所や税理士事務所なら、必ずOKかというと、やはり、個人的で小規模な経営に限られます。大きいマンションの一室に多数の弁護士や事務員が出入りするとなると、管理規約違反の問題が生じます。
これに対し、たとえば、マンションの一室で風俗産業を営む行為や暴力団事務所としての利用などは、「世間一般の常識として、自分の住居なら、守るであろう通常のルール」に違反していることは明白であり、管理規約違反となります。

[OMAKE]
昨年暮れ、伊豆シャボテン公園に行ったときの写真です。
カピパラ君が、気持ちよさそうに露天風呂に入っています。写真はクリックすると拡大します。


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滞納管理費の請求  その1からお読みください


[訴訟による解決]
滞納管理を請求する場合、滞納者に対し、訴訟を提起するのが一般的です。訴訟だと、滞納者を法廷に呼び出し、そこで任意売却を持ちかけ、回収することが可能だからです。

区分所有者が頑固で、任意売却に持ち込めなくても、訴訟の確定判決により、先取特権では行使できなかった滞納者の預金、給与、賃貸している場合の家賃などを差押えて、滞納管理費を回収していくことができます。

[弁護士費用の請求]
判決では、遅延損害金や弁護士費用も滞納者に請求できます。というのは、ほとんどの管理組合の管理規約では、遅延損害金や弁護士費用を請求できると規定しているからです。
もともとわが国のマンションや別荘地の管理組合の管理規約は、国土交通省の「標準管理規約」をそのまま採用しているか、せいぜい実情に合わせて多少の修正をしただけで採用しています。
その標準管理規約60条2項には、「組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに催促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる」と規定しています。
そこで、どの組合も管理規約も、横並びに、遅延損害金や弁護士費用を請求できると規定しているのです。遅延損害金の金利は、14,6%か15%が多いようです。

管理組合規約に規定するだけで、本当に弁護士費用を相手に転嫁できるのか疑問ですが、判例は、有効と認めています。
しかも、裁判所が弁護士費用として相当と認める金額ではなく、実際に支払う弁護士費用全額を認めてくれます。
東京地裁平成25年10月25日判決は、「弁護士費用は」「実額ではなく,当該事案につき,その請求等に要する相当額ということになり,これは裁判所によって認定されるべきものとなる。」と判断し、請求金額の半分しか認めなかったのに対し、東京高裁平成26年4月16日判決(判時2226号26頁、金商1445号58頁)は、以下の通り、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用を請求できると判断しています。
「国土交通省の作成にかかるマンション標準管理規約は、管理費等の徴収について、組合員が期日までに納付すべき金額を納付しない場合に、管理組合が、未払金額について、「違約金としての弁護士費用」を加算して、その組合員に請求することができると定めているところ、本件管理規約もこれに依拠するものである。そして、違約金とは、一般に契約を締結する場合において、契約に違反したときに、債務者が一定の金員を債権者に支払う旨を約束し、それにより支払われるものである。債務不履行に基づく損害賠償請求をする際の弁護士費用については、その性質上、相手方に請求できないと解されるから、管理組合が区分所有者に対し、滞納管理費等を訴訟上請求し、それが認められた場合であっても、管理組合にとって、所要の弁護士費用や手続費用が持ち出しになってしまう事態が生じ得る。
しかし、それは区分所有者は当然に負担すべき管理費等の支払義務を怠っているのに対し、管理組合は、その当然の義務の履行を求めているにすぎないことを考えると、衡平の観点からは問題である。そこで、本件管理規約36条3項により、本件のような場合について、弁護士費用を違約金として請求することができるように定めているのである。
このような定めは合理的なものであり、違約金の性格は違約罰(制裁金)と解するのが相当である。したがって、違約金としての弁護士費用は、上記の趣旨からして、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用と解される(その趣旨を一義的に明確にするためには、管理規約の文言も「違約金としての弁護士費用」を「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」と定めるのが望ましいといえよう。)。
これに対して、控訴人は、違反者に過度な負担を強いることになって不合理である旨主張するが、そのような事態は、自らの不払い等に起因するものであり、自ら回避することができるものであることを考えると、格別不合理なものとは解されない。」
[OMAKE];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。


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[催促]
区分所有マンションあるいは別荘地などは、管理組合があり、マンションや別荘地を管理しています。その管理費用は、組合員から徴収します。
ところが、どの管理組合でも、必ず管理費を滞納する方がいます。管理会社に頼んでも、そもそも債権回収会社じゃないから、あんまり相手にしてもらえません。そこで、やむなく、管理組合が所有者に催促することになります。
ただ、管理費というのは、家賃同様、普通は最優先で支払いますから、管理費が滞納しているときは、その人は、経済的に追い詰められている人たちが多いです。そういう人に催促したって、「払えないものは払えません」というだけで終ってしまいます。

[管理費の承継]
管理費の滞納が清算されるのは、多くの場合、その区分所有マンションが売却されたときです。
区分所有法8条は、区分所有者からマンションを購入した、贈与を受けた人も滞納管理費の支払い義務があると定めています。法律的には、元の所有者と不真正連帯債務の関係になります。
不動産売買実務では、仲介業者は、管理費の滞納の有無は重要事項として事前に買主に説明する義務があり、決済の際は、まず滞納管理費を管理組合に支払い、残金を売り主に支払うことが不動産売買の常識になっています。


[先取特権]
しかし、区分所有者が、売ってくれないと、何時までも管理費滞納が続くことになります。
そこで区分所有法では、管理組合に管理費回収のための権限を与えています。
その第一が先取特権です。先取特権と言っても、一般の方はピンとこないと思いますが、法律で自動的に与えられる担保のようなものです。
この先取特権があると、競売を申し立てることができるし、配当も優先的に受けられます。
区分所有法7条1項に規定があります。
同法では
1、〈共有部分、建物の敷地 もしくは 共有部分以外の建物の付属施設につき〉他の共有者に対して有する債権
2、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権
3、〈管理者または管理組合法人がその職務または業務を行うにつき〉区分所有者に対して有する債権
について
債務者の区分所有権(共有部分に関する権利及び敷地利用権を含む)および建物に備え付けた動産の上に
先取特権を有する
と規定しています。
管理費は、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権ですから、管理組合は、その区分所有者の区分所有権について先取特権を有していることになります。
先取特権がある以上、管理組合は、その権利に基づいて、この区分所有権を競売にかけることができます。
競売申立をしたものの、配当可能性がない場合も考えられます。その区分所有に抵当権が設定さていれば、その抵当権の方が優先するからです。この場合は、収めた数十万円の予納金は、ほとんど還付されません。
仮に担保が付いていなくても、競売だと、市場で売るよりも、かなり安い価格になることもあり、滞納管理費が回収できない場合もあります。特にリゾートマンションンでは、市場価格よりも、滞納管理費の方が大きいということも珍しくないからです。
そうなると、管理組合は、先取特権による担保権行使には、慎重になります。

そこで、このような場合には、訴訟手続を活用し、滞納者に支払い方法などの言い分を聞き、和解で柔軟な解決を図ることが一般的です。(続く)

[OMAKE];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。左の写真は、日露戦争前、日本軍が砲撃の練習をしたという北部砲台前です。


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ある程度の規模のマンションの場合、必ず一人か二人、「困ったちゃん」がいるものです。近隣の人達に、やたらと喧嘩を売る、ゴミ捨てのルールを守らない、夜中に騒ぐ、等々。

まあ、たいていは、そういう困ったチャンがいても、多くの住民の方々は「つきあわない」という方針でのぞんでいるはずです。そんな人に抗議をしようものなら、それこそ半沢直樹ばりに「倍返し」が来ますから、それよりは、「君子、危うきに近寄らず」というのが普通の住民でしょう。

しかし、「困ったちゃん」にも限度があり、これが暴力団事務所となると、「君子、危うきに近寄らず」というわけにはいきません。こういう場合は、住民同士団結して、この手の連中を追い出す必要がでてきます。
しかし、区分所有マンションの場合、それぞれがオーナー。「いくら俺がヤクザだといっても、俺のものをどう使おうと俺のかってだろう」という反論がきそうです。
しかし、ご心配なく。区分所有法が、この「困ったちゃん」対策を助けてくれます。

まず区分所有法6条。これは、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません」として、自分のものでも、同じマンションの人達の共同の利益に反しない限度での利用しか認めていません。

もし、それを無視した場合は、区分所有法57条。これは、同じマンションの人達の共同の利益に反する行為は、「停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。」と規定しています。つまり、問題行為は止めなさい、という権利です。

まあ、それでも守らない人は、次は区分所有法58条で、「相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。」と規定しているんで、そのマンションを使っては駄目という権利もあります。

使用禁止だけでは効果がないという場合は、最後の手段として、区分所有法59条。これは、そのマンションを競売にかけて強制的に売却させることが出来るという、ものすごい規定です。
「区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」

さすがに、この59条が発令されるケースは少数ですが、相手が反社会的勢力、つまり暴力団のときは、けっこう認められます。福岡地判 平24・2・9が、その判決の一つですが、簡単に判決文を引用しておきましょう。

区分所有法6条の適用について
「Yが専有部分を暴力団事務所として使用することは、区分所有者の生活上の利益を含む建物の管理・使用全般にわたる共同の利益に反する行為であり、これによる区分所有者の共同生活上の障害が著しい程度に至っているものと認められる。」

区分所有法57条の停止命令で足りるか
暴力団事務所の使用は禁止しても、住居なんかの「使用自体は許した場合、自宅への訪問者と称して出入りさせることが可能となること、各種備品が置かれていることなどに照らすと、事実上暴力団事務所として使用する可能性があるといえる。したがって、区分所有法57条1項に規定する請求によっては共同生活上の障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難である。」
つまり、停止命令では足りないというわけです。

区分所有法58条の使用禁止で足りるか
「専有部分を住戸として使用していると称していても、事実上暴力団事務所として使用する可能性があることも併せ考慮すると、区分所有法58条に規定する請求に基づいて、一定期間に限り、専有部分の使用を禁止することによっては、共同生活上の障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるといわざるを得ない。」
つまり、一定期間使用を禁止してもいくらでも潜脱できる。

そこで、ついに59条の競売になるわけです。
「本件においては、区分所有権等の競売請求以外の方法によっては共同生活上の障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であると認められる。」

わが国では、代表的な5つの不動産業団体において、不動産取引の契約のモデル条項として、暴力団等反社会的勢力排除条項が定められている。この条項を極力普及させ、活用することで、区分所有法の発動なんてしなくても、すむようになってもらいたいものである。


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追伸
是非、ご購入ください。


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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

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