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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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不動産業界の常識と一般社会の常識が、大きく隔たることがある。

不動産を売りたいと業者に頼むとき、一番警戒しなければならないのは、建売・転売をもくろむ業者が結構いることだ。
たとえばアナタが、Aという不動産屋に手持ち物件の売却を依頼しに行く。業者とは専任売買契約を結ぶ。で、あなたは、そのAが真剣に買主を探してくれると思ったら、大間違いである。
Aにとっては、1000万円の物件を売っても仲介手数料は、36万円にしかならない。もちろん、頻繁に売買すれば良いのだが、売買物件の仲介など、そうあるものではない。そこで、何を考えるかというと、一つは建売であり、もう一つは転売である。

土地が売り物のときは、そのまま売りにだす業者は少ない。たいていは建設業者と組んで、建築条件付きで顧客を探す。小さな不動産屋などは、建設業を兼ねているところもあり、その場合は、自社建築物件として売りだす。建売の儲けは大きく、一度、これを味わえば、土地の仲介を頼まれ、そのまま売りにだすことなど、バカバカしくなる。
建築条件付きだから更地として売るより、売主は、ずっと安く売ることになる。逆に、買主も、土地はお手頃だが、建築はかなり割高の請負契約の締結を強いられることになる。
仲に入って建売した業者だけが儲けるわけだが、それがこの世界の常識だから、悪いことをしているという意識などは持たない。土地を売る時は、売主の意向とは関係なく、建売というのが、不動産業界の常識だ。
たまに、不動産屋の店頭で更地のまま売りに出ていることもあるが、あれは、建築業者が、この値段では建売の採算がとれないという高額の値をつけた物件のみで、お手頃値段の土地が市場に流れることは少ない。

マンションの仲介を頼むと、建売はできないが、結構転売をして、多額の利益を得るのが、この業界の常識みたいなところがあった。大手の不動産業者も、バブルの頃なんか平気でやっていた。
たとえば、顧客Aに、「この物件なら頑張っても1000万円です」と言って、1000万円での仲介を引き受ける。その一方、2000万円で買い手Bを見つける。
こうして、1000万円でAから買い、2000万円でBに売る。一瞬にして1000万円儲かる。売買契約は、Aから藁人形のC(倒産した会社が多い)に売り、藁人形のCからBに売った形をとるが、移転登記は、AからBに中間省略の形で行われる。真実の流れを登記簿に反映すると、詐欺まがいの転売をしたことが分かるからである。
われわれ部外者から見ると、詐欺としか見えないが、業界では、このような転売を悪いことだと思う人は少ない。なぜなら、Aは1000万円で売ることに同意し、Bは2000万円で買うことに同意していた。同意しているんだから、問題ないだろうと考えるのだ。1000万円で仕入れて2000万円で売るという発想だ。

法務省が中間省略登記を事実上禁止したのは、こういう詐欺まがいの転売が日常的に横行していたからだ。
不動産屋は中間省略登記が事実上禁止され非常に困惑した。土地転がしが困難になったからだが、あの手この手で、何とか中間省略登記を可能にさせようと、対策を練っているようだ。
今は、大手の不動産業者は、露骨にこういう手段を取ることは少なくなったが、街の不動産屋の世界では、いまだに、こういう手法が残っている。
それにしても、某弁護士が、不動産業者の「不動産転がしを可能にしようと、いいろいろな理屈をつけて、中間省略登記禁止を骨抜きにしようとしているのは、疑問がある。

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