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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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不動産オーナーの最大の関心は、空き室率をできるだけ少なくすることである。賃貸業者向けのセミナーでも、どうしたら空き室を少なくするか、に重点を置いたセミナーが盛んである。
無料セミナーでは、空き室対策として、効果的なリフォームだとか、色々いっているが、これらは、要するにリフォーム業者の営業活動に他ならない。こういうセミナーで色々と勉強することは無駄ではないが、たぶん、効果はほとんどない。所詮は、無料セミナーという名目での営業活動である。

空き室対策で一番有効な方法は「仲介業者が熱心に顧客を案内する物件になる」ことである。普通、顧客は、まず不動産業者の店頭に行き、何か良い物件はないか探す。しかし、不動産賃貸物件は無数にある。仲介業者は、店頭に訪れた顧客に、「お勧め物件はこれです」といくつか案内する。顧客は、業者の案内した物件の中から、お気に入りの物件を決める。
このとき、仲介業者は、どういう基準で物件を紹介しているかというと、自分達に一番利益をもたらす物件を優先的に紹介する。もちろん、決まりそうにない物件、たとえば常識外れの高額家賃の物件なんかは、案内しない。しかし、相場内なら、より多くの手数料がもたらされる自社管理物件を優先的に案内する。
結局、有効な空き室対策は、「仲介業者に仲介の意欲をかきたてさせるような物件」という、あたり前の結論になる。管理をゆだねるのが無理としても、少なくとも、更新は仲介業者に任せないと、その業者は二度とその物件を案内しなくなる。また、本来は違法な広告料も、その支払い拒否すると、次の仲介はないと思ったほうがいい。
しかし、だからといって、仲介業者に大盤振る舞いをすると、仲介業者がいいカモにしてしまい、今度は賃貸業が成り立たなくなる。
このあたりのバランスが難しいところだ。

不動産投資拡大に熱心な人、あるいは逆に不動産投資の資金繰りに困っている人は、仲介業者に支払う手数料をできるだけ少なくしようとして、更新は自分で処理するとか、広告料の支払いを拒否するケースが、結構ある。業者のセールストークにのせられてはいけないが、あまり経費削減に走ると、空き室を招いてしまう。
このあたりのバランスをとるのが難しい。

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