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弁護士日記と不動産

弁護士歴40年超の弁護士が、日々の出来事、相撲、猫写真や不動産問題を語ります。

2020/07    06« 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  »08


家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。


国土交通省が、不動産所有者が新型コロナウイルスのため経営困難となったテナント等に対して賃料の支払いを減免・猶予した場合の税・社会保険料に関する支援策について発表しています。
https://www.mlit.go.jp/common/001341221.pdf

1.テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入
次の条件を満たすような場合等には、 その免除による損害の額は、寄附金に該当せず、税務上の損金として計上する ことが可能です。
① 新型コロナウイルス感染症に関連して収入が減少し、 事業継続が困難となったこと、又は困難となるおそれが明らかであること
② 実施する賃料の減額が、取引先等の復旧支援(営業継続や雇用確保など) を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること
③ 賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間(通常の営 業活動を再開するための復旧過程にある期間をいいます。)内に行われたも のであること

取引先等に対して既に生じた賃料の減免(債権の免除等)を行う場 合についても、同様に取り扱われます。

2.国税・地方税・社会保険料の猶予措置
①新型コロナウイルス感染症により
国税・地方税・社会保険料を一時に納付 することが困難な場合は、
個人・法人の別、規模を問わず、
申請することによ り、
原則として1年間、納税が猶予されます。(延滞税も軽減)

②令和2年2月1日から令和3年1月31日までに納期限が到来する 税・社会保険料については、
新型コロナウイルスの影響により令和2年2月以 降の任意の期間(1か月以上)において、
事業等に係る収入が前年同期に比べ て概ね 20%以上減少している場合 かつ、
一時に納付することが困難と認めら れるときは、
無担保・延滞税(延滞金)なく、
1年間納付を猶予することがで きるようになります。
この場合、不動産所有者等がテナント等の賃料支払いを減免した場合や、 税・社会保険料の納付期限において、書面等により賃料支払いを猶予中の場合 も収入の減少として扱われることとなる見込みです。

3、固定資産税等の減免措置について
(1) 新型コロナウイルス感染症の影響により事業等に係る収入に相当の減少が あった場合、
中小事業者、中小企業者が所有し、事業の用に供する
家屋(建物) 及び償却資産(設備等)の令和3年度の固定資産税及び都市計画税が、
事業に 係る収入の減少幅に応じ、ゼロ又は1/2となります。
(2) 具体的には、令和2年2~10月の任意の連続する3ヶ月の事業に係る収 入が
前年同期比30%以上50%未満減少した場合は1/2に軽減、
50%以 上減少した場合はゼロ(全額免除)となります。
(3) この場合、不動産所有者等がテナント等の賃料支払いを減免した場合や、 書面等により一定期間、賃料支払いを猶予した場合も収入の減少として扱われ ることとなる見込みです。

森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
1,不動産・建築
(1)
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945

三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
(2)
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/

建物建築や増改築に不可欠な道路、境界、日照権などの法律問題と建築基準法の 基本事項を網羅的に解説。
2019年6月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
(3)
「重要用語&図解 民法改正で変わる!最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413

「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第1部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】これだけは知っておきたい!実務上重要な570用語を厳選収
(4)
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!
(5)
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313

三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!

2、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/

WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる!
2018年の著作権法改正(2019年1月施行)、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー

3、企業法務
(1)
森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
(2)
森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
(3)
森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
(4)
森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応! 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
(5)
森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応! 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/
PR
家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。


コロナウイルスが猛威をふるいはじめた東京では、まず、夜の接待を伴う飲食店が打撃を受け、ついで居酒屋・カラオケ・飲食店が追い込まれています。
こういう店は、一等地の一階に店舗を構えていることから、家賃は相当な高額なはずです。仕入れは控えても家賃等の固定費は削れません。追い込まれた店は、当然、大家さんに家賃減額請求をしてきます。
体力のある大手の貸主は、ある程度の減額には耐えられるでしょうが、問題は、零細の大家さん。こういうところは、新しい建物はローンを抱え、古い建物は修繕費がかかり、そう簡単には家賃減額に応じられません。もともと大家業は、そんなに儲かる仕事ではないからです。大家さんも生活がかかっており、簡単に減額に応ずるほどの体力がありません。
それでは、店子がコロナウイルスによる営業利益の減少を理由として家賃減額請求をしたらどうでしょう?
普通は、営業がうまくいかないというのは、家賃減額理由にはなりません。それは自己責任だからです。
しかし、今回の経営危機は、自己責任の問題ではありません。コロナウイルスのせいです。天災であり、国家的危機です。
3月31日には国土交通省が不動産関連の業界団体に対して、新型コロナウイルスの影響で賃料の支払いが困難なテナントにおいては、柔軟な措置の実施を検討するよう要請したようです。それに応じて大手は、期間限定で家賃減額に応ずるようです。
そうなると、やはり、期間限定での家賃減額は裁判所が認める可能性が高いと思います。
問題は、どの程度の期間、どの程度の割合での減額が認められるかですが、現時点では予想がつきません。
いずれ、大手の家賃減額割合・減額期間が明らかになるでしょうから。それが参考になると思います。

コロナウイルスによる不況は、うちの業界には関係ないと思っておられる方もいますが、ある業界の落ち込みは、さざ波のように社会全体に広がります。最終的には、社会経済全体の落ち込みになります。
困ったときは、お互い様の精神で、互いに頑張りましょう。

森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
1,不動産・建築
(1)
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945

三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
(2)
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/

建物建築や増改築に不可欠な道路、境界、日照権などの法律問題と建築基準法の 基本事項を網羅的に解説。
2019年6月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
(3)
「重要用語&図解 民法改正で変わる!最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413

「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第1部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】これだけは知っておきたい!実務上重要な570用語を厳選収
(4)
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!
(5)
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313

三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!

2、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/

WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる!
2018年の著作権法改正(2019年1月施行)、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー

3、企業法務
(1)
森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
(2)
森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
(3)
森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
(4)
森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応! 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
(5)
森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応! 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/

家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。

普通、賃料というのは定額制です。一月〇万円、敷金〇円、月末までに翌日分を支払う、これが普通でしょう。
ところが大規模なテナントビルだと、賃料は、売り上げの〇%という決め方をしているケースが多いです。百貨店やショッピングセンターは、だいたい、そうですね。というか、定額制というのは、非常にレアケースだと思います。つまり、テナントの売上に対して一定の歩合率を掛けて算出された金額を賃料として支払って頂く訳です。これを完全売上歩合賃料制といいます。
こういうテナントビルの多くは、レジの売り上げが、そのままビル会社に連絡が行くシステムになっていて、ビル会社側は、絶えず、テナント側の売り上げを把握しています。言い換えれば、テナント側は、日々、売り上げをビル側に把握されています。
また、売り上げ現金は、日々、テナントは、ビル側に納め、所定期日に、ビル側が所定賃料を差し引いてテナント側に返金するという制度になっているのが普通です。こうすることで、賃料滞納を防ぐことができるのです。
テナント側は、絶えず、お金を「預かられている」という状態ですから、立場としては非常に弱い。大家は、修繕費だとかいって、一方的に差し引けますから。

ビル側に圧倒的に有利なシステムですが、こういうシステムがとれるのは、そのビル自体の集客力がものすごいからです。イオンとか三越とかルミネとか、こういうビルに入店しているテナントは、売り上げの多くを、そのビルの持つブランド力に頼っています。そのビルの中にある店舗だからこそ、ユーザーは、その商品を買い求めるわけです。つまり、賃貸人側が圧倒的に強い。「借りてください」というのが、ふつうのケースですが、ここでは、「貸してやろう」という殿様商法がまかりとおります。
しかも、ビル側は、施設内に出店しているテナントの売上状況を常に把握していますから、退店のリスクヘッジに役立てています。

問題は、この完全売上歩合賃料制だと、テナントの売り上げ低迷は、ビル側の売り上げ低迷になることです。テナントが順調に売り上げを伸ばしているときは、賃料もどんどんアップしますが、テナントの売り上げが低迷するときは賃料も低迷します。テナントと運命共同体みたいになります。

そこで最近は、現実の売り上げに関係なく、売上の最下限を決め、例えば、最低でも月100万円とし、そこに決まった歩合率を掛けて算出された賃料額を最低保証の賃料とし、100万円を超えた金額に、歩合率をかけるというビルが多くなってきました。固定賃料+歩合制賃料の併用型で、テナントビルで新規の賃貸借は、ほとんど、この形態のはずです。

この変化は、日本の経済成長と一致します。敗戦から高度成長にかけて、物価はどんどん上昇し、経済発展とともに不動産価格や賃料も、どんどん上昇しました。すべて右肩上がりの時代だったのです。一方、家賃は、判例法理で、借家人の保護が徹底され、いったん貸すと、そう簡単には賃料の値上げは請求できませんでした。
そういう場合には、この完全売上歩合賃料制は、更新の都度、賃料値上交渉を行う必要もなく、まことに便利な制度でした。
しかし、高度成長から安定成長に移ると、どの店舗も、売り上げは右肩上がりとはいえなくなりました。
そうなると、この歩合制賃料は、いろいろな問題点がでてきて、やがて、固定賃料+歩合制賃料の併用型が主流になります。
広島地裁の平成19年7月30日判決 (判例時報1997号 112頁)は、駅ビルの運営会社がテナントに対し、店舗 の賃料の増額と、完全売上歩合賃料制から併 用型賃料制への変更を求めた事案です。
判例は特段の事情のない限り、賃貸人の一方的な意 思表示により完全売上歩合賃料制から併用型 賃料制への変更を請求することはできないと しましたが、まあ、妥当な判例でしょう。
その理由は「併用型賃料制においては、 売上が一定水準に満たない場合であっても一 定の賃料水準を確保できる一方で、売上が一 定水準を超えた場合にはその超えた部分につ き歩合賃料の支払を受けられることから、完 全売上歩合賃料制に比べて、一方的に賃貸人 に有利なものである」ということです。
但し、例外もあり
① 賃貸借契約締結後の経済事情の変動等によって併用型賃 料制でなければ相当賃料への是正がなし得な い
② 当事者間にその後の賃料改訂に当た って完全売上歩合賃料制から併用型賃料制に 変更する旨の合意がされていた
場合は、変更できるとされています。

森・森元による森法律事務所の書籍のご案内

1,不動産・建築
(1)
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
図解で早わかり最新版 借地借家法
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
(2)
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/

建物建築や増改築に不可欠な道路、境界、日照権などの法律問題と建築基準法の 基本事項を網羅的に解説。


2019年6月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
(3)
「重要用語&図解 民法改正で変わる!最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第1部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】これだけは知っておきたい!実務上重要な570用語を厳選収録。」
(4)
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!
(5)
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!

2、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/

改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル (すぐに役立つ)

WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など


「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる!


2018年の著作権法改正(2019年1月施行)、TPP関連法に対応。


 ●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる


●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅


●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる


●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー



3、企業法務
森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)
家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。



賃貸借契約書に、更新の際は更新料を支払うという契約条項があるにもかかわらず、更新料を支払わなかったら、そのことを理由として賃貸借契約を解除できるだろうか?

更新料の支払いがなくても法定更新されることから、いくら契約条項に更新料の支払いが規定されていても、払う必要はないと思い込んでいる賃借人が多く、弁護士なども、そういうアドバイスをしてしまっているようだが、これは間違い。

合意更新の場合、賃借人が「更新料の支払い特約は無効だから払わない」と回答しても、合意更新である以上、更新料を支払う義務がある。これを支払いないことは債務不履行となる。
もちろん、その更新料が途方もない金額なら、そのような合意自体が消費者契約法、民法90条違反になるが、更新料は、大体は、家賃1~2か月分程度だろうから、無効となることはない。

それでは、合意更新で更新料の支払いをしない債務不履行は、信頼関係違反のレベルといえるだろうか?
判例としては、「更新料の不払いはあったが、 その後支払われた事案において、信頼関係の 破壊により契約を解除したとする貸主の主張 を棄却した事例(東京地判 平23・11・30)」がある。しかし、一方で、賃借人が、更新後契約書を交付すること、鍵の修理、共用部分の掃除等を要求し、この要求が通らなない限り、更新料は支払わないとした賃借人の行為は、信頼関係違反だとして賃貸借契約の解除を認めた判例もある(東京地判 平29・9・28)。
このあたりは、個々具体的に判断するしかないだろう。

一方、法定更新の場合は、そもそも更新料を支払う義務があるだろうか?法定更新された場合の更新料支払いの要否 については、肯定(東京地判 平22・8・26 )、否定(京都地判 平16・5・ 18など)双方が混在している。
ただ、判例に一貫性がないかといえば、必ずしもそうではない。
賃借人が更新料の支払いを拒否するために意図的に法定更新になった場合等、法定更新になった経緯について賃借人に信義則上の問題がある場合は、更新料の支払い特約は、合意更新に限定していないとして、更新料の支払い義務を認める傾向がある。
これに対し、賃貸人に問題があって法定更新になった場合は、新料の支払い特約は合意更新の場合を前提にしているとして、更新料の支払い義務を否定する傾向にある。

問題は、その更新が法定更新か合意更新か、かならずしも明確でないことだ。
例えば賃貸人が賃借人に「更新するのか、しないのか、更新するなら契約書通り更新料を支払え」と通知し、これに対し、賃借人が更新すると回答したら、合意更新となる。その場合は、期間も含めて同一の条件での合意更新になる。
しかし、賃貸人も賃借人も何もしないで自然と更新になった場合は、法定更新である。この場合は、期間の定めのない契約となる。
しかし、現実には、この中間的ケースが多く、にわかに判断しがたいところがある。


森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
図解で早わかり最新版 借地借家法
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

森・森元による「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/

改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル (すぐに役立つ)

WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など


「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる!


2018年の著作権法改正(2019年1月施行)、TPP関連法に対応。


 ●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる


●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅


●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる


●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー



森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)
[不動産・建築向け書籍]

「重要用語&図解 民法改正で変わる!最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413

 「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。


ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。


 取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。


 本書の特徴


 【第1部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。


 【第2部】これだけは知っておきたい!実務上重要な570用語を厳選収録。」




「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ

http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
賃借人が誠意のない行動をとっても、賃貸人は、我慢して法的手続きで賃借人に対抗しなければなりません。しかし、法的手続きというのは、金も時間もかかる。賃料一年分以上の費用がかかることも珍しくない。
そこで、つい賃貸人としては自力救済に走ってしまうことがあります。昔は、不動産屋さんがカギを変えたり、「家賃払え!」などと張り紙する行為が、結構、平気で行われていましたが、さすがに、今は、そんなことをする不動産屋さんはいません。不動産屋さんは、何度か催促して、それでも賃借人が立ち退かないなら、あとはそれ以上は深入りしない、弁護士さんを紹介するのがせいぜいです。
しかし、弁護士のところに相談にいっても手続きは生ぬるいし、家賃の何倍ものお金がかかる。それなら、自力で追い出してやる、ということになり、墓穴をほることになります。
というのは、賃借人に債務不履 行があるとしても、承諾もなく貸室に侵入す る、貸室の鍵を交換し賃借人の使用を不可能 とする、退去を促す張り紙をするなどの行為は、違法な行為として、賃貸人は賃借人に対 し損害賠償責任を負うこととなる(大阪地判 平25・10・17他)。というのが実務だからです。

しかし、賃借人が、どんな無茶な行動をとっても、何も手は出せないというわけではなく、法律の定める手続きによったの では、権利に対する違法な侵害に対抗して現 状を維持することが不可能もしくは著しく困 難であると認められる緊急やむを得ない特別 の事情が存する場合においては、その必要 の限度を超えない範囲内で、例外的に許され る。(最三判 昭 40・12・7 昭38(オ)1236)と解されています。

どういう場合が、その「権利に対する違法な侵害に対抗して現 状を維持することが不可能もしくは著しく困 難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情」があるとして、違法な自力救済ではないケースに該当するでしょうか。

参考になるのが、東京地判 平26・11・27の判例です。事案は、以下の通りです。

1、 管理会社は、賃貸人がオーナーチェンジしたことから、賃借人に管理会社及び賃料 振込先変更の連絡をしたが、連絡がとれず、 賃料の支払もなかった。
2、賃借人に、訴訟を提起したものの、音信不通のまま3カ月経過したことから、本 物件内で賃借人が孤独死している可能性を疑い、警察に相談した上で警察官立会いの下、開錠して 本物件内に立ち入ることとした。
3、管理会社が警察官立会 いの下、本物件を訪問するも応答がなかった ことから、開錠して立ち入ったところ、中に 賃借人とは異なる男性が横になっており、その男性は、賃借人とは 無関係の人物から鍵を借りたと述べた。
しかも、 他人名義の診察券を所持していたり、玄関に 様々なサイズの靴が複数ある状況であったこ とから、鍵がコピーされて不特定多数の人物 が出入りしている可能性が高かった
警官は、証拠 を保全するため今の鍵で出入りできないよう にする措置をとることを指示した。
4、管理会社は、鍵を交換しこの指示に基づきX並びに管理会社は、鍵 を交換し、「【重要】不審者および鍵交換につ いて」と題する、下記記載の案内文書を玄関 扉横に貼付すると共に、賃借人にその経過につい て報告した。
「室内については荒らされた様子は御座い ませんでしたが、不正に鍵のコピーを行い不特定多数の不審者が出入りしている可能性が ある為、二次被害防止および証拠保全の為、 入室制限をする必要があり、警察署からの指示のもと、鍵交換を行いました。新しい鍵は 現地からご連絡頂ければすぐにお渡しして入 室が出来るよう用意してあります。こちらを ご覧になりましたら、下記連絡先までご連絡 下さい。」

5、ところが、家賃保証会社は、管理会社に対して本物件の鍵を交換した日の前日をもって保証契約 を解除する、以降の賃料を保証しない旨通知し、同年10月19日以降の保証債務履行を拒みました。家賃保証会社が、それは、「自力救済」だから、鍵を変え以後の家賃は保証しないと開き直ったわけです。

6、そこで、家賃保証会社に、その支払を求めて賃貸人が提訴しました。

7、これに対し、裁判所は、以下の通り判断しました。
「①何らかの違法行為があると認識した警 察官の示唆を受けて現場保存の為に交換したこと
②そして、賃借人は容易に本物件を使 用収益することが可能な状況にあったこと
以上の二点を考慮すると、本件の事実関係においては賃貸人や管理会社の行為が違法な自力救済に当たるとはいえな い。」

自力救済がどこまで許されるかという相談は、弁護士として相談を受けても、なかなか明確に答えることはできない相談のひとつですが、この判例は、違法な自力救済にあたるかどうかの判断にあたり、一つの参考材料になりますね。



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