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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

大家業をしていると、ときどき、近隣と衝突を繰り返す方が入居者になってしまう場合があります。ある程度の規模の大家さん、零細でも大家さん業が永い方は、みなさん、経験があるはずです。夜中に大声を出す、ゴミ捨てルールを守らない、近隣にクレームをつけまくる等々。
こういう入居者に迷惑を受けている人は、直接、入居者には文句は言わない。こんな人に文句を言ったら、どれだけ仕返しをされるかわからない。皆さん、大家さんにクレームをつける。「ちょっと、あんたんとこの○○さん、ゴミ出しルールを守らないんでみんな迷惑うけているんだけど、何とかしてよ!」

まあ、大家さんとしては、近所づきあいもあるし、他の入居者の手前もあるので、おそるおそる問題入居者に注意する。しかし、そんな注意で、問題入居者はひきさがらない。というか、そういう入居者は、自分の問題行動が理解できない、悪いのは周囲としか認識できない。当然、大家さんにくってかかる。ついでにSNSなんかに「自分の周囲は、みんなひどい連中だ、大家も、そんな連中に乗せられている。」とのせたりする。
大家さんは、近所や他の入居者から「何とかしろ」と言われ続け、入居者からは「俺に文句あるのか」と脅され続け、ノイローゼ寸前。契約書をみても、近隣に迷惑な行為をしたら解除できるなんて書いてない。どうすればいいか
そこで、ようやっと弁護士のところに相談に来る。

まあ、弁護士として、法律相談レベルでは、初級の法律相談です。
大家さんが、近所や他の入居者の手前、再三、お願いしているにも関わらす賃借人が開き直っている場合は、契約条項に明記されていなくても、賃貸借契約の用法遵守義務違反を理由に契約を解除し、建物の明渡しを求めることができます。
というのは、住宅である以上、他の入居者や近隣の住民に迷惑をかけないで部屋を使用することが、用法に従った使用方法になります。賃借人自身も、他の入居者から迷惑行為等を被ることの無いように使用収益できます。
したがって他の入居者や近隣の住民に迷惑をかけることは、この用法違反になり、大家さんは、店子に、迷惑行為は、やめなさいと言うことが出来ます。さらにいえば、大家さんには、他の入居者が迷惑を被ることの無いように、他人に迷惑を与える行為をやめさせる義務があることにもなります。
大家さんとしては、つらいですね、しかし、これは、大家家業のリスクです。

大家さんが繰り返し注意しても迷惑行為がやまないときは、賃貸借契約を解除できます。もちろん程度問題ですが、繰り返し注意しても迷惑行為をやめないときは、弁護士に頼んで契約の解除を相談しましょう。
ちなみに判例では、賃借人が隣室の音は生活音程度であったにもかかわらず、故意に隣室の壁をたたいたり、大声で怒鳴ったりするなどの嫌がらせ行為を続け、隣室の入居者の退去をさせた事案では、信頼関係の破壊を容認し、賃貸人は催告することなく賃貸借契約を解除できるとした裁判例があります。

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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

アパートの所有者がサブリース会社に建物を賃貸し、サブリース会社は、入居者に建物を転貸する。アパート建築とセットになっている、このサブリース契約は、今では、全国に普及しています。
このうち、オーナーとサブリース会社の賃貸借契約をマスターリース契約といい、サブリース会社と入居者の転貸借契約書をサブリース契約といいます。
経済的には、マスターリース契約は親ガメ、サブリース契約は子亀ということになります。

こういう二重構造の賃貸借契約については、親ガメ(マスターリース契約)がこけたら子亀(サブリース契約)はどうなるんだ?という問題があります。

最高裁判所は、以下のような原則を述べています。
第1原則
賃貸人と賃借人の合意解約は、転借人には対抗できない。
賃貸人と賃借人とが賃貸借解除の合意をしても、そのため転借人の権利は消滅しない。但し、転借人に不信な行為があるなどして賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義、誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合は除く(最高裁昭和37年2月1日判決)。

第2原則
賃借人の債務不履行契約で解除されたときは、サブリース契約(転貸借)も消滅する。
賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する(最高裁平成9年2月25日判決)。•

第3原則
マスターリースを賃料不払により解除しようとする場合、転借人に賃料の代払の機会を与える必要はない
(最高裁平成6年7月18日判決)。

第4原則
マスターリースの賃貸人が、正当事由が認められ更新拒絶できる場合は、転借人にも退去を求めることができる。
但し、その場合も、転借人には、期間満了で終了することを通知しておかなくてはならず、その通知から6カ月を経過したときにサブリースも終了することになる(借地借家法34条)。

第5原則
マスターリースの賃借人から更新拒絶した場合、サブリース契約は終了しない。(最高裁平成14年3月28日判決)
ただし、いわゆるサブリース契約に限られ、それ以外の転貸借契約には、この原則が適用できない。最高裁は、以下の事実がある場合のみ、この原則の適用を認めています。
①賃貸人が、賃借人にその知識、経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって、自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに、賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結していること。
②賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること。
③貸室の転借人及び再転借人が、上記のような目的の下に賃貸借契約が締結され転貸及び再転貸の承諾がされることを前提として、転貸借契約及び再転貸借契約を締結し、再転借人が現にその貸室を占有していること。

[鬼怒川温泉]
先週の土日、鬼怒川温泉に行ってきました。ここは鬼が売り。下の写真、急な階段に描かれたおにの絵です。観光客と比較してわかるとおり、かなり大きな階段で、登るのも降りるのも大変そうです。写真はクリックすると拡大します。



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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
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「難しい」「複雑」「なじみにくい」
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新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
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■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
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森元みのり
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 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
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起業される方は、このレンタルオフィスからまずスタートを切るという方が結構多いし、同業者でも、このレンタルオフィスを利用しておられる弁護士さんが結構います。
この「レンタルオフィスに借地借家法の適用があるか」というのは、良く受ける質問です。レンタルオフィス屋さんとしては、機動的な経営のためには、できれば適用を避けたいというのが本音でしょう。他方、入居者からすれば、自分の居住権が保護されないのは一大事で、できれば適用を認めてほしいと思います。

なぜ問題になるかというと、レンタルオフィスは、まさに「オフィス」をレンタルするからです。オフィスというのは、単に部屋というワークスペースだけではなく、通信環境、エントランスや会議室、秘書こういうものが総合的に存在して、オフィスとしてなりたっています。レンタルオフィスは、まさに、これらの設備を「会員」に総合的にレンタルするものです。レンタルオフィスは、エントランスや会議室などの共用施設を設け、さらにテナントの希望によって受付や電話応対・秘書などの人的サービスまで提供するケースがあります。通常のテナントビルとは違うわけです。
そこで、中核は空間を貸すことにあり、他は付随サービスだと考えれば、借地借家法の適用があることになるし、空間の賃貸はレンタルの一部に過ぎず、中核は総合サービスだと考えれば借地借家法の適用がないことになります。

これについては、東京地裁平成26年11月11日判決が参考になります。
これは、レンタルオフィスにも借地借家法の適用があるという判例です。
1、建物の一部であっても、障壁その他によって他の部分と区画され、独占的・排他的支配が可能な構造・規模を有するものは、借地借家法にいう「建物」と解される(最二判昭和42年6月2日 昭41(オ)1426号)ところ、本件区画は、面積3.5㎡と狭小とはいえ、四方を天井まで隙間のない障壁で囲まれ、共用スペースとは鍵付きのドアによって区画されていることから、本件区画は借地借家法にいう「建物」に該当するといえる。
⑵ 本件契約の中核的な内容は、建物の独占的排他的な使用を内容とするものと認められるから、その法的性格は、建物の賃貸借契約にほかならない。
⑶ (レンタル秘書等の各種の)サービスを受けることができるものとされているが、この部分は法的には本件契約と別個独立の契約か、そうでないとしても建物賃貸借契約としての本件契約に付加された付帯サービスにすぎない。

一方で、「賃借建物のフロアーの一部分につき、若干の什器備品を置くことにより間仕切りした一部分の転貸借につき、物理的境界がなく、独占的・排他的支配がなことから借地借家法1条にいう建物に該当しない」(東京地判 平成21年4月27日)とした判例もあります。
結局、
障壁その他によって他の部分と区画され、独占的・排他的支配が可能な構造・規模を有するか否か
が判断基準になります。

レンタルオフィスの場合、各スペースの独立性を高めると人気が高くなりますが借地借家法の適用があることになります。逆に、各スペースの独立性を弱めると借地借家法の適用は排斥できますが、需要は伸びないでしょうね。経営者としては、難しいところです。

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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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売買から賃貸、相続・登記、税金まで
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売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

最近、賃貸借契約締結に際し、あらかじめ、賃貸借契約終了に伴い建物を明け渡す際は、定額の補修分担金を定めることが多い。
事前に定額の補修分担金を定めておいて、契約終了時には、実際の原状回復費用の金額に関係なく、一律にこの低額補修分担金を請求するというもので、原状回復費用の負担を巡ってトラブルが生ずることをさけることができる。

この特約の有効性は、事務所賃貸借の場合などは問題にならない。また、居住用の賃貸借でも、実際の原状回復費用よりも、定額補修金が少額の時は問題にならない。

しかし、居住用賃貸借で、実際の原状回復費用よりも定額補修金が多額の時は、消費者契約法との関係で問題が生ずる。
というのは、賃借物件の経年変化や自然損耗についての原状回復費用は、本来は賃貸人が負担すべき原状回復費用を賃借人に負担させることであり、消費者の義務が加重されていると言えるからである。
例えば、京都地裁平成20年4月30日 判タ1281号316頁は、「 定額補修分担金特約は消費者たる賃借人が賃料の支払という態様の中で負担する通常損耗部分の回復費用以外に本来負担しなくてもいい通常損耗部分の回復費用の負担を強いるものであり、民法が規定する場合に比して消費者の義務を加重している特約と言える。」から「民法第1条第2項に規定する基本原則に反し消費者の利益を一方的に害する」として、無効と判断している。高裁レベルでも大阪高裁において定額補修分担金特約について無効とするいくつかの判例がある。

しかし、最高裁は、敷金の償却と特約と更新料支払特約において、「特に高額でなければ、消費者契約法第10条の後段に該当せず有効」と判断し、不動産賃貸の実務に沿った判断をしている。そうすると、定額補修分担金も、特に高額でなければ有効と判断される可能性は高い。例えば、家賃2か月分程度なら、経験則から高額とはいえないのではないか。

ただ、こういう特約をもうけても、その有効性をめぐって紛糾する可能性もある。こういう特約を設定して賃貸する場合は、入居者に事前に充分の説明が必要だし、説明したという証拠を書面で残しておく必要があるだろう。

[浜離宮の梅と菜の花]
浜離宮の梅と菜の花です。菜の花の黄色、梅の紅白、そして、子供を撮るお母さん (写真左) 。菜の花の中でくつろぐムクドリ (写真中央) 。梅に群れるメジロ(写真右)。まるで桃源郷の世界です。写 真はクリックすると拡大します。


下の写真は、庭園の小川のほとりにいる猫ちゃん。寒い朝で、猫の姿が全くなく、この一枚、撮るのに苦労しました(^^)。ちなみに、この川、海水です。写真はクリックすると拡大します。


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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

敷金礼金ゼロのゼロゼロ物件も珍しくない今日、入居者募集が難しく、一度空き室になると、なかなか次の入居者が決まらないという現実がある。
賃貸人にとっては、せっかく確保した賃借人に短期で中途解約されると、なかなか次の賃借人が決まらない、特に中途半端な時期だと募集家賃を値下げしても、新規の契約ができない等の事態が起こり得る。
一方、賃貸人は、アパートローンを抱えており、賃料をローン返済に充てている大家も少なくない。
そのため、賃貸人は賃借人が短期で中途解約したときの損害を少しでも補填する目的で、賃借人との賃貸借契約で、短期の中途解約違約金を特約するケースがある。

法律上は、中途解約禁止の賃貸借契約も有効である。というよりも、中途解約条項を規定しなければ、原則として、中途解約はできない。
ただ、①定期建物賃貸借だけは、②居住用建物で③床面積が200㎡未満のものに限り、④一定のやむを得ない事情があれば、⑤1か月の予告期間で解約できるということを強行法的に保障している(借地借家法第38条第5項)。
これ以外は、中途解約禁止の規定は民法にも借地借家法にも規定がない。したがって、賃貸借契約書に中途解約について触れていなければ、当然、賃借人は中途解約ができないことになる。わざわざ「中途解約はできない」という禁止条項を設ける必要はない

ただ、中途解約のできない賃貸借は異例であり、仮に、中途解約を無視した賃貸借契約書を作成しても、仲介業者は重要事項説明でこの点について触れるし、中途解約ができないとわかったら、特別な物件でもないかぎり、賃借を希望する賃借人は、現れないだろう。
しかし、そうはいっても、賃貸人は、アパートローンを抱えており、勝手に簡単に退去されては、資金繰りが狂ってしまう。
そこで、中途解約は認めつつ、短期の解約では違約金を請求できるという条項が設けられることがある。

民法第617条が、期間の定めのない賃貸借の賃借人からの解約の申入れは、申入れの3か月後に賃貸借期間が終了し、(即時賃貸借契約を終了させるためには、賃料の3か月相当分の支払により終了すると解されていることから、少なくとも、中途解約違約金を賃料の3か月相当分までは合理性があるともかんがえられる。
しかし、居住用マンションで入居者が消費者の場合は、消費者契約法第9条第1項との関係も考慮する必要がある。
中途解約で支払うべき違約金額は賃料の1か月分とする例が多数であり、次の入居者の募集期間を考慮しても、解約により賃貸人が受けることがある平均的な損害は賃料の1か月相当額であると認めるのが相当であるとする裁判例があるが、消費者契約法との関係では、違約金は1か月と定めておいたほうが無難である。

一方、事務所や店舗等の事業用建物の賃貸借においては、賃借人からの中途解約は、3~6か月前予告にする特約が一般的だし、場合によっては、期間満了までの残存期間の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約を定め、事実上、賃借人からの中途解約条項は認めない例も散見される。
消費者契約法の適用はないこと、本来は中途解約なしが原則であることを考えれば、このような特約も有効だが、裁判例の中には、10か月分を超える違約金の額については、無効とした判例もある。
これは、4年の期間を定めて事業用建物賃貸借契約をした賃借人が、入居後10か月での中途解約で、賃貸人が賃借人に、期間満了までの3年2か月分の違約金の支払を賃借人へ請求した争いで、「賃貸人が早期に次の賃借人を確保した場合には事実上賃料の二重取りに近い結果になる」とした上で、10か月分を超える違約金の額については公序良俗に反して無効(民法第90条)と判断している。


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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
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CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
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[遺産相続関係]
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森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
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「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
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