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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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大家さんは、契約更新するとき、家賃の値上げを交渉するとき、あるいは滞納した家賃を請求するとき、弁護士に依頼することは、ほとんどないでしょう。たいていは管理している不動産屋さん頼みます。

しかし、この日常的な行為が、実は弁護士法72条の非弁行為に該当するとして犯罪行為に該当する可能性が高いのです。
弁護士法72条は、弁護士でない者が、対価を目的として法律事務を扱ってはなりませんと規定し、これに違反した場合は、77条で刑事罰が科されることになっています。
紛争が生じていなければ構わないという意見もありますが、「法的紛争が生ずることが不可避な事情があれば非弁行為に該当する」というのが最高裁判決です。

ここで問題になるのが、不動産屋さんが日常行っている不動産管理行為です。
国土交通省では、平成23年に賃貸住宅管理業者登録制度を発足させています。
この制度では、
① 家賃・敷金の受領受領業務
② 更新業務
③ 賃貸終了業務
が基幹業務であるとしています。

このうち、単に家賃を大家さんに代わって受領するという集金代行業務なら問題ありませんが、未払いの家賃を催促するとなると弁護士法に違反する違法行為になり刑事罰の対象になります。

更新業務も、更新後の家賃はどうするのか、という交渉が、普通は含まれていますから、これも、やはり弁護士法に違反する行為になり、刑事罰の対象になります。

賃貸借終了業務のうち、明け渡しも、賃借人が明け渡しを拒んだり猶予を求めたりしていれば、やはり、紛争性があるものとして不動産管理業者が、これに関わることは弁護士法違反になり、刑事罰の対象になります。
敷金返還業務も同じで、返還の有無や範囲について意見の食い違いがあるときに、これに関わることは弁護士法違反となり刑事罰の対象になります。

こうしてみると、不動産業者が不動産管理業に関わる範囲は極めて限定的ということになります。
ただ、一方で、現実に、不動産管理業者が不動産賃貸管理業に果たしている役割を考えると、非現実的なのではという意見も出そうです。一般的には、初期の段階では不動産管理業者がトラブルに対応し、紛争性が強くなると弁護士に頼むというのが「世間の常識」です。
この世間の常識と弁護士法との関係、刑事罰の対象にもなるだけに難しい問題があります。

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前々回に続いて、不動産管理を述べます。今回は、不動産管理のうち、入居者管理についてです。
入居者の確保は、不動産賃貸業の中核です。この業務は、入居者の募集と入居者の確保に大別できます。
[入居者の募集]
(投資物件のブランド化)
入居者を募集するのは、まず「住んでみたい」と思わせることが必要です。そのためには、建物のデザインやしゃれたネーミング等に十分配慮する必要があります。
そのうえで、多くの広告媒体を通じて入居者を募集します。ここいらあたりはお願いしている不動産業者さんがご存知でしょうが、特に大型賃貸物件の場合は、雑誌、新聞、ダイレクトメールや、賃貸専門の雑誌を通じた広告が必要になります。
(反社会的勢力の排除)
入居者の選定は、最重要課題です。入居者のなかに暴力団関係者が紛れ込んでいると、たちまち、噂は広まり、一般の方々は、その物件を敬遠します。ましてや暴力団の組事務所とか風俗などに使用されたら、もうまともな物件とはみなされません。
(入居者の選定)
普通の方々でも、居住者の場合は、その年収、テナントの場合は、営業力を確認する必要があります。年収の高い人が住み始めると同様な収入の方々が住み始めます。営業力の高いテナントがはいると、その集客力にあやかろうと、つぎつぎとテナントの申し込みがあり、最終的には集客力の高いテナントを確保できます。
入居申込者の調査は、居住用の場合は収入証明書の提出や就業証明書等で調査し、営業用の場合は会社謄本、申告書等を確保することで行います。
なお、選定する場合は、長期に借りてくれるかどうかも考慮する必要があります。
[入居後の管理]
(クレーム処理)
入居者の管理で一番大切なものは、クレーム処理です。入居者とトラブルを起こすと賃料の滞納や弁護士費用の増加など経費を増加させるばかりか、他の入居者に悪いイメージを与えることになります。
かといって、入居者の身勝手な行為を見過ごすと、それが全体に広がり、管理が乱れることになります。
これを防ぐためには、普段から入居者との密な交流を確保する必要があります。
(集金の徹底)
賃料の確保は、極めて重要で、いいかげんな賃料の支払いを容認していると、入居者の責任感が希薄となり、支払い意欲さえ失うことになります。期日を過ぎたら、しつこいと思われるくらい賃料請求をする必要があります。
(書類の整理)
入居者との契約書類等はきちんと整理する必要があります。いざ裁判等になったら、「言った、言わない」など裁判所は相手にしません。ものをいうのは、すべて書類です。


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不動産投資には、転売して利益をあげるキャピタル・ゲインと、不動産を運用して利益を上げるインカム・ゲインがある。
欧米がインカム・ゲイン主体だったのにたいし、わが国は、バブル崩壊まではキャピタル・ゲインが圧倒的に主流で、銀行の融資も、事業の収益よりも、担保となる不動産価格が融資基準だった。
しかし、高度成長社会から欧米レベルの成熟社会へと発展した今、不動産投資の主たる目的は、インカム・ゲインである。一時、ブームとなった不動産ファンドやそれに伴う不動産の証券化も、インカム・ゲインを狙ったものである。

したがって、今後の不動産投資は、不動産市況を見て転売時期を図るというよりも、取得しあるいは建築した貸しビルや賃貸マンションなどをしっかりと管理し、できるだけ高収益をあげようとする姿勢が必要となる。適正な不動産管理こそが、不動産投資の王道なのだ。
そして適正な管理を通じて、最大の期間収益が確保出来るようになれば、それは、その不動産の価値そのものをあげることになり、最終的には、転売価格も最高になる。
現在の不動産投資は、何を買うか、何を建てるかも大切だが、取得した不動産を、どのように管理するかも大切なのだ。

その不動産管理は、大別して、建物の維持管理・入居者管理・財務管理の3つから成り立っている。

[建物の維持管理]は、以下のとおりである。
1、 建物の外壁・共用部分・屋根・庭園部分を保守・修繕を行い、維持する。
2、 建物に付属した機械設備を保全・維持する。換気設備、空調設備、電気設備、ガス水道設備、エレベーター設備等である。
3、 建物の清潔さを維持するために、定期的でこまめな清掃も欠かせない。
建物の物的な設備維持は、以上の3点だが、現在は、これに加えて、
保安警備(不審な入居者の排斥、受け付け、オートロック等)
防災管理
も必須である。

これらは、一見、無用な支出に見えるが、建物が清潔に保たれ、見た目も美しく、諸設備もきちんと作動し、安全で、防災にも備えがあれば、たとえ、建物が古くなったとしても、建物全体の価値を高め、インカム・ゲインを高めるとともに、敷地を含めて資産価値を高めキャピタル・ゲインを高めることが可能となる。
管理にかかる費用は、直接は、投資効果に反映しないが、長期的にみれば、投資効果を確実に高めることができる。
英米の不動産は、物件の状況が非常に重視される。今後は、日本も、不動産は、取得から管理へと移るだろう。

次回は、入居者管理・財務管理について述べます。


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仲介業者の仕事というと、客を紹介することが全てみたいに思われている。仲介手数料は、客の紹介料だ、という意識である。これは、世間一般の意識であろう。もちろん、これを全面的に否定するわけではないが、仲介手数料は、仲介業務に対する手数料であり、紹介料ではない。
そして、この仲介業務の中で、一番重要なのが重要事項説明書である。

この重要事項説明書は、当然のことながら、賃貸借契約締結の場合も必要である。重要事項説明というと、仲介業者が、契約締結前の儀式みたいに口の中でもぞもぞといって早口で何かを説明し、名前と印をおしてもらってハイ、終わりという、あれか、と思う人もいるだろう。
しかし、それは儀式ではなく、仲介業務の中核となる業務だ。具体的には、「一定の重要事項について、対象物件の権利関係とか占有関係とかを専門家として調査し、借主に説明する義務を負う」のが重要事項説明義務である。。

どういう事項を説明すべきかについては、宅建業法35条に規定されているが、これは最低限の義務であり、いかなる場合でも、これだけ説明すれば十分というわけではない。
事案の内容から、それ以外の重要な事項も説明すべきであり、この説明に関しても、重要な事実の不告知・不実の告知の禁止規定(宅建業法47条1号)の適用を受けることになる。
通常は、国土交通省の作成した重要事項説明書の標準書式を使うだろうが、これを使っていれば、大丈夫というわけではない。

注意すべきは、仲介業者が負う注意義務の相手方は、仲介手数料をもらう顧客だけではない、ということである。仲介業者は、相手方、さらには取引関係者全員に、適切な不動産取引を実現すべき注意義務があり、重要事項の説明に虚偽がある等、仲介業務に、この義務違反があるときは、顧客以外の第三者にも賠償責任を負担することになる。

賃貸住宅の仲介なんかだと重要事項の説明は、なんとなく儀式みたいに処理しているが、日常的な業務として緊張感を欠くと、意外な落とし穴がまっていることもあるから、賃貸の仲介を日常業務とする仲介業者は、注意が必要だ。

なお、宅建業法の改正により、アスベストや耐震構造についての説明も必要になった。このことも留意しなければばらない。



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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。今回は、その続きである。

「使用目的」
この項目は、軽く見過ごされがちだが、重要である。まず居住目的なのか、それとも事務所・店舗としての使用も可能なのか、これを明確にする。
もし事務所としても使用可能なら、当然、事務所の業種も明確に特定しなければならない。この点を曖昧にしたまま貸すと、その部屋で「もぐりの高利貸し」なんか始める輩もいる。

[契約期間]
通常は2年だろうが、1年以上なら、何年でもよい。1年未満は、法律で「期限の定めがない」ものとみなされることになっている。
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間の満了と同時に終了することになるが、借地借家法では、賃借人の保護のため、当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前6ヶ月ないし1年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときには、期間満了の際、前と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとされている。
そして、賃貸人から契約の更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当な事由がなければならないと規定されている。
一方、賃貸借契約に際し、期間を定めなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申入れができ、この申入れから6ヶ月を経過して契約は終了する。ただし、賃貸人の解約申入れには、上記と同様に正当な事由がなければいけない。
この正当事由は、近時、不動産の公共的利用を重視する傾向にあることは、以前のブログで述べた通りである。
なお、賃借人からの解約の申入れは、正当の事由は不要である。

[賃料の額及び支払い方法]
賃料の額については、その土地その土地の相場があるから、地元の相場に精通している仲介業者と相談して決めることになる。
家賃設定にあたって注意すべきは、土地の値段と家賃は比例関係にはないということだ。東京23区の地価と地方都市の地価は、かなりの差があるが、こと家賃に関しては、それほど差があるわけではない。ただし、23区は、建物が古くなっても入居者が決まるが、地方都市は、建物が古くなると、いくら家賃を下げても入居者が決まらない。
賃料の支払い時期は、民法の原則では、毎月末日までに、大家さんのところに持参して支払うということになっているが、賃貸住宅標準契約書を含めてほとんどの契約が、翌月分を当月の末日までに指定口座に振り込み送金して支払うという内容になっている。
指定口座は、通常は、大家さんの賃貸借契約書だろうが、仲介業者が管理する場合は、仲介業者の口座を振込先に指定することになるだろう。ただし、仲介業者が倒産した場合などは、家賃を回収できないことになるから、仲介業者の財務状況は注意する必要がある。

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