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建物明渡不動産弁護士+知財+中小企業法務

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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建物を所有するというのは、実はかなりハイリスクをともないます。もしアナタの有する建物が原因で事故が起きたら、あなたは、過失の有無を問わず責任をとわれます。この有無をいわさない無過失責任は、民法717条に規定があります。

第717条
1、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2、前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3、前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

土地の工作物とは、土地に接着して築造された設備全般で、具体的にはブロック塀、橋、トンネル、高圧電線等が該当し、建物や建物内のエレベーター、エスカレーター設備等が土地の工作物で、民法717条の対象になります。

この条文は、占有者に過失がないときは、所有者が責任を負いなさい、となっていますが、じゃあ、所有者に過失がないときは、どうなるんだというと何も規定していない、規定していないのは無過失責任なんだというのが判例です。
ビルやアパートオーナーというのは、かなりリスクの伴う事業だということがわかるでしょう。
例えば、あなたのビルの鉄骨の外階段が、突然、くずれて落下し、外階段を歩いていた入居者が重傷を負った。原因は、建築業者の手抜き工事だが、その業者は、もう倒産し、責任を追及すべくもない。
こういう場合、悪いのは建築業者で、ビルオーナーには何の責任もありません。しかし、民法717条により、有無をいわさず賠償責任を負うことになります。
もっとも、「瑕疵」があることが必要で、瑕疵がなければ、賠償帰任はありません。たとえば、外階段そのものの瑕疵はなかったけど、大地震で外階段が崩れたという場合、いくら無過失責任だといっても、責任はありません。

この「瑕疵」という概念で、最高裁が面白い判断をしています。
事案は、吹付けアスベストが露出している建物内で 就労していた男性が悪性胸膜中皮腫を発症し 死亡したため、遺族が所有者兼賃貸人に対し て損害賠償を求めたというものです。
一審及び二審において所有者兼賃貸人の工作物責任が認定され遺族の請求の一部が認められましたが、最高裁は、「まった」をかけました。
1、瑕疵というのは「その物が通常有すべき品質を欠いていること」「建物が通常有すべき安全性を欠いていること」である。
2、かっては、アスベストの建物が、瑕疵という概念はなかった。
3、「本件建物が通常有すべき安全性を欠くと 評価されるようになったのはいつの時点であるかを明らかにしないまま、本件建物の設置 又は保存瑕疵の有無について判断しており、 審理が尽くされておらず、判決に影響を及ぼ すことが明らかな法令の違反がある」
4、いつ頃から瑕疵と認定されたか、その認定された時期に生じた事故なのか判断しなさい
というものです。
高裁では、以下のように判断し、原告の賠償請求を一部認めました。
1、「昭和63年2月 には、環境庁・厚生省が都道府県に対し、吹 付けアスベストの危険性を認め、建築物に吹 き付けられたアスベスト繊維が飛散する状態 にある場合には、適切な処置をする必要があ ること等を建物所有者に指導するよう求める 通知を発した。
2、遅くとも、上記の通知時で ある昭和63年2月頃には、建築物の吹付けア スベストの曝露による健康被害の危険性及び アスベストの除去等の対策の必要性が広く世 間一般に認識されるようになった。」
とのべて、原告は、この時期に工事をしていたと認定し、原告の賠償責任を認めています。
所有者は無過失責任だけど「瑕疵」がなければならない、「事故が起きたら、それだけで所有者は責任を負え」というのではなく、瑕疵といえるものか、慎重に判断しなさいということです。



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大家さんは、契約更新するとき、家賃の値上げを交渉するとき、あるいは滞納した家賃を請求するとき、弁護士に依頼することは、ほとんどないでしょう。たいていは管理している不動産屋さん頼みます。

しかし、この日常的な行為が、実は弁護士法72条の非弁行為に該当するとして犯罪行為に該当する可能性が高いのです。
弁護士法72条は、弁護士でない者が、対価を目的として法律事務を扱ってはなりませんと規定し、これに違反した場合は、77条で刑事罰が科されることになっています。
紛争が生じていなければ構わないという意見もありますが、「法的紛争が生ずることが不可避な事情があれば非弁行為に該当する」というのが最高裁判決です。

ここで問題になるのが、不動産屋さんが日常行っている不動産管理行為です。
国土交通省では、平成23年に賃貸住宅管理業者登録制度を発足させています。
この制度では、
① 家賃・敷金の受領受領業務
② 更新業務
③ 賃貸終了業務
が基幹業務であるとしています。

このうち、単に家賃を大家さんに代わって受領するという集金代行業務なら問題ありませんが、未払いの家賃を催促するとなると弁護士法に違反する違法行為になり刑事罰の対象になります。

更新業務も、更新後の家賃はどうするのか、という交渉が、普通は含まれていますから、これも、やはり弁護士法に違反する行為になり、刑事罰の対象になります。

賃貸借終了業務のうち、明け渡しも、賃借人が明け渡しを拒んだり猶予を求めたりしていれば、やはり、紛争性があるものとして不動産管理業者が、これに関わることは弁護士法違反になり、刑事罰の対象になります。
敷金返還業務も同じで、返還の有無や範囲について意見の食い違いがあるときに、これに関わることは弁護士法違反となり刑事罰の対象になります。

こうしてみると、不動産業者が不動産管理業に関わる範囲は極めて限定的ということになります。
ただ、一方で、現実に、不動産管理業者が不動産賃貸管理業に果たしている役割を考えると、非現実的なのではという意見も出そうです。一般的には、初期の段階では不動産管理業者がトラブルに対応し、紛争性が強くなると弁護士に頼むというのが「世間の常識」です。
この世間の常識と弁護士法との関係、刑事罰の対象にもなるだけに難しい問題があります。

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[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
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◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
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「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
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(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
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前々回に続いて、不動産管理を述べます。今回は、不動産管理のうち、入居者管理についてです。
入居者の確保は、不動産賃貸業の中核です。この業務は、入居者の募集と入居者の確保に大別できます。
[入居者の募集]
(投資物件のブランド化)
入居者を募集するのは、まず「住んでみたい」と思わせることが必要です。そのためには、建物のデザインやしゃれたネーミング等に十分配慮する必要があります。
そのうえで、多くの広告媒体を通じて入居者を募集します。ここいらあたりはお願いしている不動産業者さんがご存知でしょうが、特に大型賃貸物件の場合は、雑誌、新聞、ダイレクトメールや、賃貸専門の雑誌を通じた広告が必要になります。
(反社会的勢力の排除)
入居者の選定は、最重要課題です。入居者のなかに暴力団関係者が紛れ込んでいると、たちまち、噂は広まり、一般の方々は、その物件を敬遠します。ましてや暴力団の組事務所とか風俗などに使用されたら、もうまともな物件とはみなされません。
(入居者の選定)
普通の方々でも、居住者の場合は、その年収、テナントの場合は、営業力を確認する必要があります。年収の高い人が住み始めると同様な収入の方々が住み始めます。営業力の高いテナントがはいると、その集客力にあやかろうと、つぎつぎとテナントの申し込みがあり、最終的には集客力の高いテナントを確保できます。
入居申込者の調査は、居住用の場合は収入証明書の提出や就業証明書等で調査し、営業用の場合は会社謄本、申告書等を確保することで行います。
なお、選定する場合は、長期に借りてくれるかどうかも考慮する必要があります。
[入居後の管理]
(クレーム処理)
入居者の管理で一番大切なものは、クレーム処理です。入居者とトラブルを起こすと賃料の滞納や弁護士費用の増加など経費を増加させるばかりか、他の入居者に悪いイメージを与えることになります。
かといって、入居者の身勝手な行為を見過ごすと、それが全体に広がり、管理が乱れることになります。
これを防ぐためには、普段から入居者との密な交流を確保する必要があります。
(集金の徹底)
賃料の確保は、極めて重要で、いいかげんな賃料の支払いを容認していると、入居者の責任感が希薄となり、支払い意欲さえ失うことになります。期日を過ぎたら、しつこいと思われるくらい賃料請求をする必要があります。
(書類の整理)
入居者との契約書類等はきちんと整理する必要があります。いざ裁判等になったら、「言った、言わない」など裁判所は相手にしません。ものをいうのは、すべて書類です。


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不動産投資には、転売して利益をあげるキャピタル・ゲインと、不動産を運用して利益を上げるインカム・ゲインがある。
欧米がインカム・ゲイン主体だったのにたいし、わが国は、バブル崩壊まではキャピタル・ゲインが圧倒的に主流で、銀行の融資も、事業の収益よりも、担保となる不動産価格が融資基準だった。
しかし、高度成長社会から欧米レベルの成熟社会へと発展した今、不動産投資の主たる目的は、インカム・ゲインである。一時、ブームとなった不動産ファンドやそれに伴う不動産の証券化も、インカム・ゲインを狙ったものである。

したがって、今後の不動産投資は、不動産市況を見て転売時期を図るというよりも、取得しあるいは建築した貸しビルや賃貸マンションなどをしっかりと管理し、できるだけ高収益をあげようとする姿勢が必要となる。適正な不動産管理こそが、不動産投資の王道なのだ。
そして適正な管理を通じて、最大の期間収益が確保出来るようになれば、それは、その不動産の価値そのものをあげることになり、最終的には、転売価格も最高になる。
現在の不動産投資は、何を買うか、何を建てるかも大切だが、取得した不動産を、どのように管理するかも大切なのだ。

その不動産管理は、大別して、建物の維持管理・入居者管理・財務管理の3つから成り立っている。

[建物の維持管理]は、以下のとおりである。
1、 建物の外壁・共用部分・屋根・庭園部分を保守・修繕を行い、維持する。
2、 建物に付属した機械設備を保全・維持する。換気設備、空調設備、電気設備、ガス水道設備、エレベーター設備等である。
3、 建物の清潔さを維持するために、定期的でこまめな清掃も欠かせない。
建物の物的な設備維持は、以上の3点だが、現在は、これに加えて、
保安警備(不審な入居者の排斥、受け付け、オートロック等)
防災管理
も必須である。

これらは、一見、無用な支出に見えるが、建物が清潔に保たれ、見た目も美しく、諸設備もきちんと作動し、安全で、防災にも備えがあれば、たとえ、建物が古くなったとしても、建物全体の価値を高め、インカム・ゲインを高めるとともに、敷地を含めて資産価値を高めキャピタル・ゲインを高めることが可能となる。
管理にかかる費用は、直接は、投資効果に反映しないが、長期的にみれば、投資効果を確実に高めることができる。
英米の不動産は、物件の状況が非常に重視される。今後は、日本も、不動産は、取得から管理へと移るだろう。

次回は、入居者管理・財務管理について述べます。


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仲介業者の仕事というと、客を紹介することが全てみたいに思われている。仲介手数料は、客の紹介料だ、という意識である。これは、世間一般の意識であろう。もちろん、これを全面的に否定するわけではないが、仲介手数料は、仲介業務に対する手数料であり、紹介料ではない。
そして、この仲介業務の中で、一番重要なのが重要事項説明書である。

この重要事項説明書は、当然のことながら、賃貸借契約締結の場合も必要である。重要事項説明というと、仲介業者が、契約締結前の儀式みたいに口の中でもぞもぞといって早口で何かを説明し、名前と印をおしてもらってハイ、終わりという、あれか、と思う人もいるだろう。
しかし、それは儀式ではなく、仲介業務の中核となる業務だ。具体的には、「一定の重要事項について、対象物件の権利関係とか占有関係とかを専門家として調査し、借主に説明する義務を負う」のが重要事項説明義務である。。

どういう事項を説明すべきかについては、宅建業法35条に規定されているが、これは最低限の義務であり、いかなる場合でも、これだけ説明すれば十分というわけではない。
事案の内容から、それ以外の重要な事項も説明すべきであり、この説明に関しても、重要な事実の不告知・不実の告知の禁止規定(宅建業法47条1号)の適用を受けることになる。
通常は、国土交通省の作成した重要事項説明書の標準書式を使うだろうが、これを使っていれば、大丈夫というわけではない。

注意すべきは、仲介業者が負う注意義務の相手方は、仲介手数料をもらう顧客だけではない、ということである。仲介業者は、相手方、さらには取引関係者全員に、適切な不動産取引を実現すべき注意義務があり、重要事項の説明に虚偽がある等、仲介業務に、この義務違反があるときは、顧客以外の第三者にも賠償責任を負担することになる。

賃貸住宅の仲介なんかだと重要事項の説明は、なんとなく儀式みたいに処理しているが、日常的な業務として緊張感を欠くと、意外な落とし穴がまっていることもあるから、賃貸の仲介を日常業務とする仲介業者は、注意が必要だ。

なお、宅建業法の改正により、アスベストや耐震構造についての説明も必要になった。このことも留意しなければばらない。



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