ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。今回は、その続きである。
「使用目的」
この項目は、軽く見過ごされがちだが、重要である。まず居住目的なのか、それとも事務所・店舗としての使用も可能なのか、これを明確にする。
もし事務所としても使用可能なら、当然、事務所の業種も明確に特定しなければならない。この点を曖昧にしたまま貸すと、その部屋で「もぐりの高利貸し」なんか始める輩もいる。
[契約期間]
通常は2年だろうが、1年以上なら、何年でもよい。1年未満は、法律で「期限の定めがない」ものとみなされることになっている。
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間の満了と同時に終了することになるが、借地借家法では、賃借人の保護のため、当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前６ヶ月ないし１年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときには、期間満了の際、前と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとされている。
そして、賃貸人から契約の更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当な事由がなければならないと規定されている。
一方、賃貸借契約に際し、期間を定めなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申入れができ、この申入れから６ヶ月を経過して契約は終了する。ただし、賃貸人の解約申入れには、上記と同様に正当な事由がなければいけない。
この正当事由は、近時、不動産の公共的利用を重視する傾向にあることは、以前のブログで述べた通りである。
なお、賃借人からの解約の申入れは、正当の事由は不要である。
[賃料の額及び支払い方法]
賃料の額については、その土地その土地の相場があるから、地元の相場に精通している仲介業者と相談して決めることになる。
家賃設定にあたって注意すべきは、土地の値段と家賃は比例関係にはないということだ。東京23区の地価と地方都市の地価は、かなりの差があるが、こと家賃に関しては、それほど差があるわけではない。ただし、23区は、建物が古くなっても入居者が決まるが、地方都市は、建物が古くなると、いくら家賃を下げても入居者が決まらない。
賃料の支払い時期は、民法の原則では、毎月末日までに、大家さんのところに持参して支払うということになっているが、賃貸住宅標準契約書を含めてほとんどの契約が、翌月分を当月の末日までに指定口座に振り込み送金して支払うという内容になっている。
指定口座は、通常は、大家さんの賃貸借契約書だろうが、仲介業者が管理する場合は、仲介業者の口座を振込先に指定することになるだろう。ただし、仲介業者が倒産した場合などは、家賃を回収できないことになるから、仲介業者の財務状況は注意する必要がある。
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しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。今回は、その続きである。
「使用目的」
この項目は、軽く見過ごされがちだが、重要である。まず居住目的なのか、それとも事務所・店舗としての使用も可能なのか、これを明確にする。
もし事務所としても使用可能なら、当然、事務所の業種も明確に特定しなければならない。この点を曖昧にしたまま貸すと、その部屋で「もぐりの高利貸し」なんか始める輩もいる。
[契約期間]
通常は2年だろうが、1年以上なら、何年でもよい。1年未満は、法律で「期限の定めがない」ものとみなされることになっている。
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間の満了と同時に終了することになるが、借地借家法では、賃借人の保護のため、当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前６ヶ月ないし１年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときには、期間満了の際、前と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとされている。
そして、賃貸人から契約の更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当な事由がなければならないと規定されている。
一方、賃貸借契約に際し、期間を定めなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申入れができ、この申入れから６ヶ月を経過して契約は終了する。ただし、賃貸人の解約申入れには、上記と同様に正当な事由がなければいけない。
この正当事由は、近時、不動産の公共的利用を重視する傾向にあることは、以前のブログで述べた通りである。
なお、賃借人からの解約の申入れは、正当の事由は不要である。
[賃料の額及び支払い方法]
賃料の額については、その土地その土地の相場があるから、地元の相場に精通している仲介業者と相談して決めることになる。
家賃設定にあたって注意すべきは、土地の値段と家賃は比例関係にはないということだ。東京23区の地価と地方都市の地価は、かなりの差があるが、こと家賃に関しては、それほど差があるわけではない。ただし、23区は、建物が古くなっても入居者が決まるが、地方都市は、建物が古くなると、いくら家賃を下げても入居者が決まらない。
賃料の支払い時期は、民法の原則では、毎月末日までに、大家さんのところに持参して支払うということになっているが、賃貸住宅標準契約書を含めてほとんどの契約が、翌月分を当月の末日までに指定口座に振り込み送金して支払うという内容になっている。
指定口座は、通常は、大家さんの賃貸借契約書だろうが、仲介業者が管理する場合は、仲介業者の口座を振込先に指定することになるだろう。ただし、仲介業者が倒産した場合などは、家賃を回収できないことになるから、仲介業者の財務状況は注意する必要がある。
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03-3553-5916
賃貸業を営むにあたり、避けて通ることのできない問題が、建物の劣化とその対策である。
各部屋の修繕は、入居者の入れ替え時に行われるから、計画を建てる必要はない。これに対し、外壁補修・屋上防水・鉄部塗装・給排水の改修工事となると、賃借人確保にあまり影響がないことから、つい後回しにしがちだ。しかし、当然の話だが、建物は建築したとたん劣化が開始する。長期にわたり賃貸業を営むには、長期的な計画のもとに、これらの大規模修繕を行う必要がある。
業界では、これを「修繕計画」と呼んでいるが、大規模な投資をして建築した以上、オーナーとして資産価値を維持するべく努力するのは当然であり、入居者募集のために修繕計画を後回しにすることは絶対に避けるべきである。
修繕計画は、本来、建築と同時に行うべきものである。しかし、オーナーが素人の場合、実際には、建築と同時に修繕計画を建てているケースはレアだと思われる。
すでに建築して相当年数を経過している場合は、まず劣化診断を専門業者にしてもらい、そのあとで修繕計画を建てる必要がある。
修繕計画は、おおざっぱに言えば、
どこを、
いつ、
いくらで行うか
という計画である。
ただし、計画は計画にすぎない。大規模修繕の時期の2年ほど前から計画的に行う必要がある。
具体的には、どこが、どう、どの程度傷んでいるか、を項目ごとに行うことになるが、その項目は非常に多く、かつ判断も難しいから、専門業者に依頼するしかない。
そのうえで、見積もりをとって、適切な時期に適切な値段で大規模修繕を依頼する必要がある。
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追記
高層マンションの修繕管理に関しては、社団法人高層住宅管理業界の「長期修繕計画・モノタリング」を参考にしてください。
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html
国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」も参考になります。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
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賃貸業を営むにあたり、避けて通ることのできない問題が、建物の劣化とその対策である。
各部屋の修繕は、入居者の入れ替え時に行われるから、計画を建てる必要はない。これに対し、外壁補修・屋上防水・鉄部塗装・給排水の改修工事となると、賃借人確保にあまり影響がないことから、つい後回しにしがちだ。しかし、当然の話だが、建物は建築したとたん劣化が開始する。長期にわたり賃貸業を営むには、長期的な計画のもとに、これらの大規模修繕を行う必要がある。
業界では、これを「修繕計画」と呼んでいるが、大規模な投資をして建築した以上、オーナーとして資産価値を維持するべく努力するのは当然であり、入居者募集のために修繕計画を後回しにすることは絶対に避けるべきである。
修繕計画は、本来、建築と同時に行うべきものである。しかし、オーナーが素人の場合、実際には、建築と同時に修繕計画を建てているケースはレアだと思われる。
すでに建築して相当年数を経過している場合は、まず劣化診断を専門業者にしてもらい、そのあとで修繕計画を建てる必要がある。
修繕計画は、おおざっぱに言えば、
どこを、
いつ、
いくらで行うか
という計画である。
ただし、計画は計画にすぎない。大規模修繕の時期の2年ほど前から計画的に行う必要がある。
具体的には、どこが、どう、どの程度傷んでいるか、を項目ごとに行うことになるが、その項目は非常に多く、かつ判断も難しいから、専門業者に依頼するしかない。
そのうえで、見積もりをとって、適切な時期に適切な値段で大規模修繕を依頼する必要がある。
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追記
高層マンションの修繕管理に関しては、社団法人高層住宅管理業界の「長期修繕計画・モノタリング」を参考にしてください。
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html
国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」も参考になります。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。
前々回では、賃貸人と賃借人の欄に関する注事項を述べたが、今回は、その続きである。
[連帯保証人]
賃貸人、賃借人とくれば次は、当然連帯保証人である。
最大の注意点は、連帯保証期間である。ただ単に「連帯して保証する」とすると、その連帯保証人の保証期間は、更新後の賃貸借契約には及ばないことになる。学説には、反対意見もあるが、判例はそう解している。
そうすると、一方で契約は法定更新され、他方で、連帯保証人は、契約期間満了となると、連帯保証人なしの賃貸借になってしまう。
これを防ぐためには、当初の契約に「賃貸借契約が更新されたら更新後の契約にも連帯保証人の責任が及ぶ」ことを明記しておく必要がある。賃貸住宅標準契約書も、そうなっているはずである。
ただし、そうなると、連帯保証人にエンドレスの負担を強いることになる。この点のリスクは、契約締結に際し、連帯保証人に十分説明しておく必要がある。そうでないと、後日、連帯保証人から「話が違う」として、トラブルになる可能性が高い。
誰が連帯保証人になるかだが、当然、地位と資産がある人が望ましいが、借りて市場の現在、連帯保証人の個人情報を、あまり、根ほり葉ほり聞くわけにもいかない。
常識的には、賃借人が個人の場合は親その他肉親、法人の場合は、入居する従業員が連帯保証人になる。これを断るようでは、その入居者には部屋を貸さないほうがいい。
親とは疎遠だとかいう理由で、連帯保証人が肉親以外の場合、どうするか。貸すことに関しては、かなり慎重に考えなければならない。
状況によって、家賃債務保証会社をつけることも考慮する必要があるだろう。
[賃貸借の目的物]
通常は、登記簿謄本で物件を特定するが、住居表示と建物の名称でも、特定としては十分である。
注意すべきは、フロアーの一部を貸す場合である。仲介業者の契約書をみると、「1階のうち００㎡」というような表現がまま見られる。しかし、いざ建物明渡訴訟となると、これでは特定できない。できれば、図面で特定して、契約書に添付しておくほうがのぞましい。
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。
前々回では、賃貸人と賃借人の欄に関する注事項を述べたが、今回は、その続きである。
[連帯保証人]
賃貸人、賃借人とくれば次は、当然連帯保証人である。
最大の注意点は、連帯保証期間である。ただ単に「連帯して保証する」とすると、その連帯保証人の保証期間は、更新後の賃貸借契約には及ばないことになる。学説には、反対意見もあるが、判例はそう解している。
そうすると、一方で契約は法定更新され、他方で、連帯保証人は、契約期間満了となると、連帯保証人なしの賃貸借になってしまう。
これを防ぐためには、当初の契約に「賃貸借契約が更新されたら更新後の契約にも連帯保証人の責任が及ぶ」ことを明記しておく必要がある。賃貸住宅標準契約書も、そうなっているはずである。
ただし、そうなると、連帯保証人にエンドレスの負担を強いることになる。この点のリスクは、契約締結に際し、連帯保証人に十分説明しておく必要がある。そうでないと、後日、連帯保証人から「話が違う」として、トラブルになる可能性が高い。
誰が連帯保証人になるかだが、当然、地位と資産がある人が望ましいが、借りて市場の現在、連帯保証人の個人情報を、あまり、根ほり葉ほり聞くわけにもいかない。
常識的には、賃借人が個人の場合は親その他肉親、法人の場合は、入居する従業員が連帯保証人になる。これを断るようでは、その入居者には部屋を貸さないほうがいい。
親とは疎遠だとかいう理由で、連帯保証人が肉親以外の場合、どうするか。貸すことに関しては、かなり慎重に考えなければならない。
状況によって、家賃債務保証会社をつけることも考慮する必要があるだろう。
[賃貸借の目的物]
通常は、登記簿謄本で物件を特定するが、住居表示と建物の名称でも、特定としては十分である。
注意すべきは、フロアーの一部を貸す場合である。仲介業者の契約書をみると、「1階のうち００㎡」というような表現がまま見られる。しかし、いざ建物明渡訴訟となると、これでは特定できない。できれば、図面で特定して、契約書に添付しておくほうがのぞましい。
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家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。まあ、平均的な契約書だから、この契約書を使用しているかぎり、あまり問題は生じない。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。とりあえずは、標準契約書を使用するとしても、特約条項等を多用する必要がある。
以下では、賃貸借契約を締結するに当たり、大家として注意しなければならない点を列挙しよう。
１、 賃貸人
通常は、所有者が大家であることが多い。この場合は、あまり問題はない。
しかし、最近は、所有と経営の分離から、オーナーは所有するだけで、賃貸業務は、不動産管理会社が行うことも珍しくない。この場合は、
（１）誰が貸すのか、つまり、貸すのは所有者で業者は管理代行だけなのか、それとも、管理業者が貸主になるのか
（２）管理業者が貸主になる場合、その権限は、転貸か否か、
（３）管理代行だけなら、それは委任か否か、
この辺を確認しておく必要がある。
２、 賃借人
（１）賃借人の特定は、賃貸借契約の無断譲渡を防ぐために、極めて重要である。
まず借りるのは個人か法人か。この点を確認する必要がある。
法人の場合は、会社の譲渡・分割あるいは代表者の変更という形式をとることで、自由に賃借権を譲渡されてしまうリスクがある。このリスクをどうやって防止するか。法人代表者を特定し、業務内容等から会社の実体を把握し特定しておかなければならない。
個人の場合、賃借人だけでなく、現実に入居する人物を特定しなければならない。入居者を特定しないと、賃借権譲渡を許す結果となるからだ。若い女性に貸したつもりでいたところ、やくざ者が、恋人として入居してきたという例は、いくらでもある。
入居者の特定は、法人が社宅として利用する場合も必要である。社員を特定しないと、入居者の変更という名目で、賃借権の無断譲渡を許す結果となる。
（２）賃借人の職業や会社の業務内容の把握も、賃貸契約締結に当たり、必須である。どういう入居者かは、資産価値の維持という観点から、非常に重要だからである。
社会的に問題とされる人物の入居を許すと、以後、まともな入居者が来なくなるし、従来の入居者も退室していく。さらに、近隣とのトラブルも増加する。
こうなると、マンションの資産価値は、たちまち下落する。
（続く）
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。まあ、平均的な契約書だから、この契約書を使用しているかぎり、あまり問題は生じない。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。とりあえずは、標準契約書を使用するとしても、特約条項等を多用する必要がある。
以下では、賃貸借契約を締結するに当たり、大家として注意しなければならない点を列挙しよう。
１、 賃貸人
通常は、所有者が大家であることが多い。この場合は、あまり問題はない。
しかし、最近は、所有と経営の分離から、オーナーは所有するだけで、賃貸業務は、不動産管理会社が行うことも珍しくない。この場合は、
（１）誰が貸すのか、つまり、貸すのは所有者で業者は管理代行だけなのか、それとも、管理業者が貸主になるのか
（２）管理業者が貸主になる場合、その権限は、転貸か否か、
（３）管理代行だけなら、それは委任か否か、
この辺を確認しておく必要がある。
２、 賃借人
（１）賃借人の特定は、賃貸借契約の無断譲渡を防ぐために、極めて重要である。
まず借りるのは個人か法人か。この点を確認する必要がある。
法人の場合は、会社の譲渡・分割あるいは代表者の変更という形式をとることで、自由に賃借権を譲渡されてしまうリスクがある。このリスクをどうやって防止するか。法人代表者を特定し、業務内容等から会社の実体を把握し特定しておかなければならない。
個人の場合、賃借人だけでなく、現実に入居する人物を特定しなければならない。入居者を特定しないと、賃借権譲渡を許す結果となるからだ。若い女性に貸したつもりでいたところ、やくざ者が、恋人として入居してきたという例は、いくらでもある。
入居者の特定は、法人が社宅として利用する場合も必要である。社員を特定しないと、入居者の変更という名目で、賃借権の無断譲渡を許す結果となる。
（２）賃借人の職業や会社の業務内容の把握も、賃貸契約締結に当たり、必須である。どういう入居者かは、資産価値の維持という観点から、非常に重要だからである。
社会的に問題とされる人物の入居を許すと、以後、まともな入居者が来なくなるし、従来の入居者も退室していく。さらに、近隣とのトラブルも増加する。
こうなると、マンションの資産価値は、たちまち下落する。
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通常の賃貸借契約では、借主は、賃貸借契約を終了させるには、一定期間前に、賃貸人に通告することになっている。
この期間は、居住用では30日前、事業用では3か月前前というのが、世間一般の相場。標準賃貸借契約書でも、そうなっているはずである。
まあ、なかなか入居者が集まらない昨今、借主から、こういう通告をされると、ブルーになる大家さんが多いのではないか。しかし、｢明渡｣を通告された以上は、次の入居者を募集しなければならない。
但し、注意しなければならないのは、入居者は、約束通り退去するとは限らないことだ。期日がきても出ていく気配がない、聞いてみると、次の転居先がトラブルで入居できない、しばらく、ここにいさせてほしい、という申し出を受けたりすることがある。
ひどいケースでは、転居する費用が工面できない、工面してもらえば出るなどと開き直る入居者もいる。
この場合、次の入居者が決まってなければいいが、往々にして入居者が決まっている場合が多い。そうなると、今度は、入居予定者が大家さんに賠償請求をしてくることになる。
貸主としては、こういう事態に対応した契約書を入居予定者と締結しておく必要がある。「現在の入居者が立ち退かないときは、契約を解除できる」とあらかじめ決めておくのだ。
まあ、こうなると、今度は、入居予定者が、「なんだ、借りられるとは限らないのか。他の物件を探す」と言われる可能性もあるが、実務では、こういうクレームで入居申し込みを撤回した、というケースは、非常に少ないはずだ。
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通常の賃貸借契約では、借主は、賃貸借契約を終了させるには、一定期間前に、賃貸人に通告することになっている。
この期間は、居住用では30日前、事業用では3か月前前というのが、世間一般の相場。標準賃貸借契約書でも、そうなっているはずである。
まあ、なかなか入居者が集まらない昨今、借主から、こういう通告をされると、ブルーになる大家さんが多いのではないか。しかし、｢明渡｣を通告された以上は、次の入居者を募集しなければならない。
但し、注意しなければならないのは、入居者は、約束通り退去するとは限らないことだ。期日がきても出ていく気配がない、聞いてみると、次の転居先がトラブルで入居できない、しばらく、ここにいさせてほしい、という申し出を受けたりすることがある。
ひどいケースでは、転居する費用が工面できない、工面してもらえば出るなどと開き直る入居者もいる。
この場合、次の入居者が決まってなければいいが、往々にして入居者が決まっている場合が多い。そうなると、今度は、入居予定者が大家さんに賠償請求をしてくることになる。
貸主としては、こういう事態に対応した契約書を入居予定者と締結しておく必要がある。「現在の入居者が立ち退かないときは、契約を解除できる」とあらかじめ決めておくのだ。
まあ、こうなると、今度は、入居予定者が、「なんだ、借りられるとは限らないのか。他の物件を探す」と言われる可能性もあるが、実務では、こういうクレームで入居申し込みを撤回した、というケースは、非常に少ないはずだ。
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