忍者ブログ

建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

2017/10    09« 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  »11
家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/

通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。まあ、平均的な契約書だから、この契約書を使用しているかぎり、あまり問題は生じない。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。とりあえずは、標準契約書を使用するとしても、特約条項等を多用する必要がある。
以下では、賃貸借契約を締結するに当たり、大家として注意しなければならない点を列挙しよう。

1、 賃貸人
通常は、所有者が大家であることが多い。この場合は、あまり問題はない。
しかし、最近は、所有と経営の分離から、オーナーは所有するだけで、賃貸業務は、不動産管理会社が行うことも珍しくない。この場合は、
(1)誰が貸すのか、つまり、貸すのは所有者で業者は管理代行だけなのか、それとも、管理業者が貸主になるのか
(2)管理業者が貸主になる場合、その権限は、転貸か否か、
(3)管理代行だけなら、それは委任か否か、
この辺を確認しておく必要がある。

2、 賃借人
(1)賃借人の特定は、賃貸借契約の無断譲渡を防ぐために、極めて重要である。
まず借りるのは個人か法人か。この点を確認する必要がある。

法人の場合は、会社の譲渡・分割あるいは代表者の変更という形式をとることで、自由に賃借権を譲渡されてしまうリスクがある。このリスクをどうやって防止するか。法人代表者を特定し、業務内容等から会社の実体を把握し特定しておかなければならない。

個人の場合、賃借人だけでなく、現実に入居する人物を特定しなければならない。入居者を特定しないと、賃借権譲渡を許す結果となるからだ。若い女性に貸したつもりでいたところ、やくざ者が、恋人として入居してきたという例は、いくらでもある。

入居者の特定は、法人が社宅として利用する場合も必要である。社員を特定しないと、入居者の変更という名目で、賃借権の無断譲渡を許す結果となる。

(2)賃借人の職業や会社の業務内容の把握も、賃貸契約締結に当たり、必須である。どういう入居者かは、資産価値の維持という観点から、非常に重要だからである。
社会的に問題とされる人物の入居を許すと、以後、まともな入居者が来なくなるし、従来の入居者も退室していく。さらに、近隣とのトラブルも増加する。
こうなると、マンションの資産価値は、たちまち下落する。
(続く)


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


PR

カレンダー

09 2017/10 11
S M T W T F S
1 2 3 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31

フリーエリア

最新CM

[01/23 サイズ]

最新TB

プロフィール

HN:
森 公任
性別:
非公開

バーコード

ブログ内検索

P R

アクセス解析

<< Back  | HOME Next >>
Copyright ©  -- 建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財 --  All Rights Reserved
Design by CriCri / Material by もずねこ / powered by NINJA TOOLS / 忍者ブログ / [PR]