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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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物件購入にあたり物件の調査を行う必要がある。しかし、物件調査というのは、購入物件の間取りとか設備とかを調査しても、何の意味もない。大事なことは、その物件を、競合しそうな物件と比較して、どういう点が強みでどういう点が弱点かを十分に把握することだ。

競合物件と購入予定物件を現場に行って観察するとともに登記簿謄本や図面などを取り寄せ、競争力ある物件か否かを調査する。調査対象は、立地条件と建物の現況だ。主に調査すべきは、以下の点である。
[立地条件]
駅からの距離と時間
道路状況
嫌悪施設の有無と距離
スーパー・コンビニ・役所・学校等の有無と距離
[競合物件の現況確認]
間取り
眺望
日照
建物の外観とくにダメージの状況
専用部分と共用部分の使いかって

競合物件を調査し、その入室状況を確認し、それとの対比で、購入予定の物件が、その地域において、どの程度の競争力があるのか、今後、その競争力を維持できるかを推測し、投資するか否かを検討する。

注意すべきは、競合物件は、賃貸専用物件だけではないということだ。分譲マンションがあるときは、その中で賃貸に回されている物件も相当数あると考える必要がある。
しかも、分譲用マンションは、賃貸用マンションと比べて設備、グレード、管理状況がワンランク上というのが世の常識で、入居希望者は、同じ条件なら、分譲マンションを選ぶ。
だから、その対象地域が、今後も分譲マンションの大量販売が予想される地域なら、その地域の今後の人口動向をかんがえながら、投資物件の競争力がどの程度維持できるか、検討する必要もあろう。

ろくに市場調査もしないまま、不動産業者の口車に乗せられて、高利回りだというだけで、投資用ワンルームマンションを購入してはならない。


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