2012/04/30 (Mon) 投資不動産を購入する際は、必ず市場の事前調査をしよう

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投資用物件を購入する動機は、たいてい、長期にわたる安定収入だろう。ともかく一度入手してしまえば、長期にわたり、寝ていても安定収入が得られる。「投資を重ねれば利益が利益を生み、やがては働かなくても家賃だけで生活できるはず。俺は、キリギリスではなくアリになるんだ」
まあ、こういう考えで不動産投資を始めたのではないか。

しかし、以前のブログでも述べたとおり、不動産投資は、長期にわたり資金を凍結することになるから、一歩間違えば、確実に破産の道を歩むことになる。しかも、不動産投資で失敗しても、世間は、欲にかられた哀れなピエロみたいにしか見ない。同情をかうことは決してない。起業をして夢破れた実業家のような同情を受けることはないのだ。理由は簡単である。不動産投資は、証券投資同様、所詮は、ゼロサムゲームにすぎないからだ。

それだけに、不動産投資をするにあたっては、営業マンの口車にのせられることなく、慎重に判断しなければならない。
そういう意味で、たとえワンルームマンション購入でも、事前に慎重な市場調査をされることを強くお勧めする。

市場調査は、マクロ的調査とミクロ的調査に分かれる。
マクロ調査は、今後の人口構成の変化、建設業界の動向、生活スタイルの変化等である。自分が、これから投資しようとしているマンションの間取りとか、立地条件とか、そういったものがマクロ的な社会変化に対応できるものか、慎重に判断する必要がある。
これは、数多くの文献を読み込むことで対応可能である。

これに対し、ミクロ的調査は、自ら歩き回って調査しなければならない。
ミクロ的調査を行うには、まず、自分の投資しようとしている物件のエリアマーケティングの範囲を画する必要がある。大都市圏では、最寄駅が一つの目安になろうが、ワンルームかファミリータイプかで、エリアマーケティングの範囲が異なってくる。
エリアマーケテイングの範囲が決まったら、その範囲内での人口構成の変化、過去の貸家供給状況の推移をこまめに調査する。例えば、
どのような種類・間取りの物件が、どれだけ現在供給されているか　例えば事務所か、ワンルームか、家族用か。
これらの供給は、今後、この地域でどのように推移していくか。
このエリアに特有の事情はないか、
成約賃料・募集賃料はどの程度か、
空き室率はどの程度か
購入を予定している不動産と市場で競合しそうな不動産はどれくらいあり、その空き室率はどうなっているのか、需給バランスはどうか
ほかの競合しそうな物件と比較して購入または建築予定の物件の長所と短所は？
ターゲットとする入居者は、どういう人が対象なのか、その対象者の好みそうな物件か、この地域でのターゲットとする対象者の人口推移はどうか、
等々、細かなチエック項目を作って自ら調査する必要がある。



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