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建物明渡不動産弁護士+知財+中小企業法務

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ

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3連休の初日、友人と熱海に行ってきました。
熱海梅園に行き、それから、MOA美術館に行きました。熱海梅園は、毎年、繰り返し行きますが、MOAは久しぶりです。尾形光琳の紅梅白梅図屏風を展示しているからです。いつも、展示していたのは、レプリカだったんですね。本物は違うと、勝手に思い込み、熱心に鑑賞していました(^^)。本物は黒ずんでいました。下の写真は、その本物の紅梅白梅図屏風。写真はクリックすると拡大します。レプリカの方がきれいです。


他にも多数の名品が展示されていました。写真はクリックすると拡大します。


室内照明が最小限に抑えられていました。下の写真は、入場者の一人、どこのだれか全くしりませんが。




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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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発行日: 2016/02/10。
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●本書の特徴
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【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
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売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ

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03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。

不動産業界用語に「地図混乱地域」とか「公図混乱地域」「字図混乱」(あざずこんらん)という用語がある。
これは、不動産登記事項証明書や法務局(登記所)が備え付けている公図に記載されている内容と、実際の土地の位置や形状が相違している地域をいう。
土地の上に家が建ち、人がそこで生活している。しかし、この土地は、何番地の土地なのか、それが登記簿や公図と対比できない。
その結果、どうなるかというと、①まず銀行が担保に不適格として相手にしない、②お互いにこの土地が誰の土地かで紛争になる、③官民境界が画定できず、自治体が管理する道路として収容されないため、地域内の私道部分には、自治体による道路整備や公共下水道の敷設が行われない等々である。
なぜ、こういう混乱地域が生じたかというと、戦後の混乱時期に、地図や登記簿の確認などろくにしないまま、土地の造成や販売が行なわれたからである。登記所も、登記官の不足から、現地照合をしないまま、分筆をし続けた。

それでは、こういう公図混乱地域の土地を売るに際し、その旨を告げなかったことは、「瑕疵」といえるだろうか。東京地裁H22年3月9日判決は、この問題を取り上げた興味ある判決である。

公図混乱地域における土地を購入 した買主が公図上の土地所有者から土地明渡 しを求められたことから、売主及び仲介業者 に対し契約解除、損害賠償等を求めたという事案である。
裁判所は、公図混乱地域であることを認めたうえ、公図混乱地域における土地は、将来 所有権紛争が生じる可能性があったものであ り、売買取引をするについて通常有すべき性 能を備えていないものであったといえるか ら、瑕疵があったと認定している。しかし、裁判所は、同時に、売主が購入して40年、何のトラブルもなかったことから、売り主には、そのような自覚はなかったこと、また、売買して7年経過して紛争が顕在化したことから、て、賠償請求を棄却したが、プロである仲介業者は、これを説明する義務があったとして、賠償請求の一部を認めている。
この判決は、買主のもとに7年後、7年後に突然、第三者から内容証明が届いたもので、売主に責任を問うのは酷だろう。しかし、仲介業者には重い責任を課している。

不動産売買にあたっては、売主に公図の訂正・隣地との境界確定などを求め、権利関係が明確であることを確認して取 引をする必要があるだろう。やむを得ず当該状況での取引とす る場合は、紛争対応可能な買主に限り、重要 事項説明書等で紛争の危険性について十分説 明した上で取引すべきである。
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賃借人が誠意のない行動をとっても、賃貸人は、我慢して法的手続きで賃借人に対抗しなければなりません。しかし、法的手続きというのは、金も時間もかかる。賃料一年分以上の費用がかかることも珍しくない。
そこで、つい賃貸人としては自力救済に走ってしまうことがあります。昔は、不動産屋さんがカギを変えたり、「家賃払え!」などと張り紙する行為が、結構、平気で行われていましたが、さすがに、今は、そんなことをする不動産屋さんはいません。不動産屋さんは、何度か催促して、それでも賃借人が立ち退かないなら、あとはそれ以上は深入りしない、弁護士さんを紹介するのがせいぜいです。
しかし、弁護士のところに相談にいっても手続きは生ぬるいし、家賃の何倍ものお金がかかる。それなら、自力で追い出してやる、ということになり、墓穴をほることになります。
というのは、賃借人に債務不履 行があるとしても、承諾もなく貸室に侵入す る、貸室の鍵を交換し賃借人の使用を不可能 とする、退去を促す張り紙をするなどの行為は、違法な行為として、賃貸人は賃借人に対 し損害賠償責任を負うこととなる(大阪地判 平25・10・17他)。というのが実務だからです。

しかし、賃借人が、どんな無茶な行動をとっても、何も手は出せないというわけではなく、法律の定める手続きによったの では、権利に対する違法な侵害に対抗して現 状を維持することが不可能もしくは著しく困 難であると認められる緊急やむを得ない特別 の事情が存する場合においては、その必要 の限度を超えない範囲内で、例外的に許され る。(最三判 昭 40・12・7 昭38(オ)1236)と解されています。

どういう場合が、その「権利に対する違法な侵害に対抗して現 状を維持することが不可能もしくは著しく困 難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情」があるとして、違法な自力救済ではないケースに該当するでしょうか。

参考になるのが、東京地判 平26・11・27の判例です。事案は、以下の通りです。

1、 管理会社は、賃貸人がオーナーチェンジしたことから、賃借人に管理会社及び賃料 振込先変更の連絡をしたが、連絡がとれず、 賃料の支払もなかった。
2、賃借人に、訴訟を提起したものの、音信不通のまま3カ月経過したことから、本 物件内で賃借人が孤独死している可能性を疑い、警察に相談した上で警察官立会いの下、開錠して 本物件内に立ち入ることとした。
3、管理会社が警察官立会 いの下、本物件を訪問するも応答がなかった ことから、開錠して立ち入ったところ、中に 賃借人とは異なる男性が横になっており、その男性は、賃借人とは 無関係の人物から鍵を借りたと述べた。
しかも、 他人名義の診察券を所持していたり、玄関に 様々なサイズの靴が複数ある状況であったこ とから、鍵がコピーされて不特定多数の人物 が出入りしている可能性が高かった
警官は、証拠 を保全するため今の鍵で出入りできないよう にする措置をとることを指示した。
4、管理会社は、鍵を交換しこの指示に基づきX並びに管理会社は、鍵 を交換し、「【重要】不審者および鍵交換につ いて」と題する、下記記載の案内文書を玄関 扉横に貼付すると共に、賃借人にその経過につい て報告した。
「室内については荒らされた様子は御座い ませんでしたが、不正に鍵のコピーを行い不特定多数の不審者が出入りしている可能性が ある為、二次被害防止および証拠保全の為、 入室制限をする必要があり、警察署からの指示のもと、鍵交換を行いました。新しい鍵は 現地からご連絡頂ければすぐにお渡しして入 室が出来るよう用意してあります。こちらを ご覧になりましたら、下記連絡先までご連絡 下さい。」

5、ところが、家賃保証会社は、管理会社に対して本物件の鍵を交換した日の前日をもって保証契約 を解除する、以降の賃料を保証しない旨通知し、同年10月19日以降の保証債務履行を拒みました。家賃保証会社が、それは、「自力救済」だから、鍵を変え以後の家賃は保証しないと開き直ったわけです。

6、そこで、家賃保証会社に、その支払を求めて賃貸人が提訴しました。

7、これに対し、裁判所は、以下の通り判断しました。
「①何らかの違法行為があると認識した警 察官の示唆を受けて現場保存の為に交換したこと
②そして、賃借人は容易に本物件を使 用収益することが可能な状況にあったこと
以上の二点を考慮すると、本件の事実関係においては賃貸人や管理会社の行為が違法な自力救済に当たるとはいえな い。」

自力救済がどこまで許されるかという相談は、弁護士として相談を受けても、なかなか明確に答えることはできない相談のひとつですが、この判例は、違法な自力救済にあたるかどうかの判断にあたり、一つの参考材料になりますね。



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年末、友人と下田→南伊豆と旅行に行ってきました。いつも同じ電車に乗り、いつも同じレンタカーを借り、いつも同じコースをまわってきます。しかし、それでも、毎年、何か一つ新しいことを付け加えますが、今年は、下田のペリーロードに行ってきました。
そこで生じた疑問
ペリーって浦賀に来たけど下田に来たの?
早速、家にかえって最近の座右の書「いっきに学び直す日本史」を開いてみました。
そこには、こう書いてあります。

1846年(ビッドル軍艦2隻)
「1846年には、ビッドルを日本に派遣し、開国を要求させた」
「東インド司令官ビッドルは、政府の命を受け、軍艦2隻を率いて浦賀に来航したが、幕府に拒絶されると、本国でメキシコとの戦争が始まったこともあって、ただちに退去した」
つまり、黒船を率いて最初に日本に来たのは、ペリーではなくビッドルだったんですね。その割に、この方、日本では、存在感がいまいちです。
この次に来るのが、いよいよペリーです。

1853年6月(ペリー 軍艦4隻 強硬)
「アメリカ大統領フィルモアは、武力を誇示してでも日本を開国させようとし、ペリーを東インド艦隊司令長官に任命して日本に派遣した。1853年6月、ペリーは軍艦4隻を率いて浦賀に来航し、強硬に大統領国書の受理と開国を要求した。そのためやむなく久里浜(浦賀の南方)で国書を受理し、翌年返書を与えることを約して、ペリーを退去させた」

1854年1月(ペリー 軍艦7隻 はるかに強硬)
「1854年1月、ペリーは軍艦7隻を率いて、再び浦賀に来航した。ペリーの態度は前年よりもはるかに強硬で、神奈川県沖にまで軍隊をすすめた。幕府もその威力に屈して、3月、ついに方針をかえ、日米和親条約を締結した。」

1854年3月 日米和親条約を締結
こうしてついに日米和親条約を締結したのですが、内容は以下の通り。
日米和親条約の要旨は以下の通り。
「(1)下田・函館の両港を開き、薪水・食料・石炭などの欠乏品を供給する。
(2)アメリカ難破船員及び積荷を扶助・優待する。
(3)下田に領事を置く。
(4)片務的な最恵国待遇をアメリカに与える」

1856年 ハリス着任
「日米和親条に基づいて1856年にハリスが総領事として下田に着任した」

1858年6月19日 日米修好通商条約
「1858年6月19日、ハリスと井上清直・岩瀬忠震との間に調印。全14条。」
この中で日本を最後まで苦しめたのが治外法権と関税自主権の喪失です。
「(4)関税は協定で定める (関税自主権の喪失) 。
(5)領事の裁判権を認める(治外法権)。」
そのほか、国内での移動の自由、大阪等の開港なども盛り込まれました。

今、下田は、黒船を模した遊覧船クルーズをしたり、ペリーロードを作ったり、「ペリーの街」として売り出していますが、下田に来たのはハリスです。下田は、ハリスの街です。ただ、ハリスって、インパクトがいまいちで、そこでペリーの街として売り出したんでしょう。

このペリーロード、なかなか風情があっていいところでした。下の写真は、そのペリーロードで。見上げると、なぜかワンちゃんがまったりとしていました。

そのあとは、南伊豆のいつもの宿にいきました。
下の写真は、翌朝の光景。ここは、以前は猫がたくさんいたんですが、いまはほとんどいません。都内と同じような現象が起きているようです。

ただ、別の場所で猫ちゃんを見ました。また、今年の年末旅行で会えるといいですね。

それでは、皆さん、今年一年、頑張りましょう。



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新年早々ですけど、悲しいお知らせです。げんをかつぐタイプの方は、読まない方がいいと思います。

元旦、浅草に向かい隅田川にでました。この隅田川に「住んでいる」おばあさんと二匹の猫に会うのが目的でした。
昨年の一月、突然、住んでいた場所から姿を消したおばあさんと二匹の猫。それを昨年のGWをすぎた頃、近くの公園で二匹の猫とおばあさんを見つけ、ほっとしました。
    ↓
http://hudousanbengosi.blog.shinobi.jp/趣味/浅草駅吾妻橋付近の自由おばあさんと自由猫が消えた%EF%BC%9F

その後は、休日になると、おばあさんと二匹の猫に、ちょくちょく会いに行かせていただきました。
ところが、今回は、おばあさんと一匹の猫しかいません。あれ、もう一匹は?と思い、おばあさんに聞くと、3日前に亡くなったとのこと!
その猫は、もともと歯が全てなく、餌を飲み込んでいて、しかも、片目しか見えない。おばあさんが保護してくれていたとはいえ、日々、つらかったと思います。そこに年末の猛寒波が弱っている公園猫におそいかかり、頑張ったけど、力尽きたようです。
地域猫の方が火葬を提案してくれたようですが、おばあさんは、自分や相棒の猫がいる場所に土葬することにしました。
公園の住人の方や地域猫の方、みんなでお葬式をあげてくれたようです。下の写真がそれ。ちゃんとお線香もあげてありました。(写真はクリックすると拡大します)。合掌。



もう一匹のねこは、じっとおばあさんのそばにいて朝日を浴びていました。下の写真です。相棒の分も長生きしてね。

おばあさんのために、仲間のひとが器用に段ボールで冬をしのぐハウスを作ってくれました。毛布があり暖かそうです。これでおばあさんと残されたもう一匹の猫は、今冬を乗り切ってくれるはずです。虹の橋のたもとに旅だった猫ちゃんも、優しいおばあさんの住まいのすぐ近くに葬られて、いつもおばあさんを見守っています。


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https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/

改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル (すぐに役立つ)

WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など



「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる!



2018年の著作権法改正(2019年1月施行)、TPP関連法に対応。



 ●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる



●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅



●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる



TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー




森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438

入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)
[不動産・建築向け書籍]

「重要用語&図解 民法改正で変わる!最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413

 「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。


ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。


 取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。


 本書の特徴


 【第1部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。


 【第2部】これだけは知っておきたい!実務上重要な570用語を厳選収録。」




「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!

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