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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

アパート建築リスク

自己資金で貸家を建設する限り、失敗しても、「損した」ですむ。投資した金額が、かなり減額されるかもしれないが、投資金額以上の損は受けない。
しかし、借金しての投資となると、失敗は破産を意味する。これから、不動産投資をする人は、以下の点を肝に銘じておいたほうがいい。

1、新築時の家賃は、新築プレミアムがつく。しかし、最初の一回だけ。
新築アパートは入居者の人気が高く、相場よりも高い賃料で成約できることが多い。しかし、この“新築プレミアム”は、初回だけ。
しかも、個人的な経験だが、新築後数年して入居した入居者は、安定した入居者になるのに対し、最初の入居者は、あまり更新しないで退去する。
二回目の入居者は、相場の家賃になる。そして、そのあとは、年数%程度、賃料が下落する。
もしアパート建築会社が提示する収支シミュレーションが、新築時賃料の維持を前提としているときは、信用しないことだ。

2、賃料が30年変わらないということはありえない。
アパート建築会社が提示する収支シミュレーションは、往々にして、同一の賃料が30年間ずっと変わらないということを前提としている場合が多い。しかし、家賃が年々上昇した高度成長時代の日本ならともかく、成熟時代に入った日本は、時の経過とともに、家賃は、どんどん下がっていく。しかも、どの程度、下がっていくは、誰も予想ができない。
アパート建築会社が提示する収支シミュレーションは、全くあてにならないと思ったほうがいい。
ときおり、30年間同一賃料保証をうたう業者もいるようだが、荒唐無稽な話で、自分の常識からすれば、とても信用できない話である。そういう話をする業者がいれば、それだけでその業者とは付き合わない方がいい。

3、空き室率が間違いなく増加する。
不労所得、安定収入確保の観点から、今後も近隣にマンションやアパートが建つ。誰かが建ててうまくいけば、当然、近隣で真似をするものが現れるのは当然だ。
反面、入居者は増えない。当然、古い建物ほど空き室率が高くなる。いくら賃料を下げても、空き室が増えていくのはやむを得ない。

4、金融変更政策リスクは高い。
現在は、マイナス金利という、極めて特異な経済状況だ。金利政策の変更リスクは高い。
業界の中で、金利変更の影響を一番受けるのが不動産・建築業界だ。不動産市況は、マイナス金利で追い風とはいえ、マイナス金利の影響にすぎず、多少でも金利政策が変更になれば、不動産市況の大幅な悪化はさけられない。


[水元公園とカワセミ]
久しぶりに水元公園に行ってきました。下の写真は、その一角にあるカワセミの里。休日、ここに1本200万円位する800ミリクラスの巨大レンズを装備したカワセミカメラマンたちが、列をなして、カワセミを撮影しています。
カワセミがきて飛んだりすると、いっせいにシャカシャカとカメラが音をたてます。みなさん、同一アングルから同一シャッターチャンスで写していますから、全員、同じ写真になるんじゃないんでしょうか(^^)。
下の写真は、そのカメラマンたち。写真はクリックすると拡大します。


下の写真は、自分の安物レンズで手持ちで写したカワセミです。深い被写界深度と高速撮影のため感度を高くしたのが失敗の原因。まあ、初めて撮影したわりには、それなりに写っていますね。高速で飛ぶカワセミを写すのは意外と難しいんです。写真はクリックすると拡大します。


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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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最近、賃貸借契約締結に際し、あらかじめ、賃貸借契約終了に伴い建物を明け渡す際は、定額の補修分担金を定めることが多い。
事前に定額の補修分担金を定めておいて、契約終了時には、実際の原状回復費用の金額に関係なく、一律にこの低額補修分担金を請求するというもので、原状回復費用の負担を巡ってトラブルが生ずることをさけることができる。

この特約の有効性は、事務所賃貸借の場合などは問題にならない。また、居住用の賃貸借でも、実際の原状回復費用よりも、定額補修金が少額の時は問題にならない。

しかし、居住用賃貸借で、実際の原状回復費用よりも定額補修金が多額の時は、消費者契約法との関係で問題が生ずる。
というのは、賃借物件の経年変化や自然損耗についての原状回復費用は、本来は賃貸人が負担すべき原状回復費用を賃借人に負担させることであり、消費者の義務が加重されていると言えるからである。
例えば、京都地裁平成20年4月30日 判タ1281号316頁は、「 定額補修分担金特約は消費者たる賃借人が賃料の支払という態様の中で負担する通常損耗部分の回復費用以外に本来負担しなくてもいい通常損耗部分の回復費用の負担を強いるものであり、民法が規定する場合に比して消費者の義務を加重している特約と言える。」から「民法第1条第2項に規定する基本原則に反し消費者の利益を一方的に害する」として、無効と判断している。高裁レベルでも大阪高裁において定額補修分担金特約について無効とするいくつかの判例がある。

しかし、最高裁は、敷金の償却と特約と更新料支払特約において、「特に高額でなければ、消費者契約法第10条の後段に該当せず有効」と判断し、不動産賃貸の実務に沿った判断をしている。そうすると、定額補修分担金も、特に高額でなければ有効と判断される可能性は高い。例えば、家賃2か月分程度なら、経験則から高額とはいえないのではないか。

ただ、こういう特約をもうけても、その有効性をめぐって紛糾する可能性もある。こういう特約を設定して賃貸する場合は、入居者に事前に充分の説明が必要だし、説明したという証拠を書面で残しておく必要があるだろう。

[浜離宮の梅と菜の花]
浜離宮の梅と菜の花です。菜の花の黄色、梅の紅白、そして、子供を撮るお母さん (写真左) 。菜の花の中でくつろぐムクドリ (写真中央) 。梅に群れるメジロ(写真右)。まるで桃源郷の世界です。写 真はクリックすると拡大します。


下の写真は、庭園の小川のほとりにいる猫ちゃん。寒い朝で、猫の姿が全くなく、この一枚、撮るのに苦労しました(^^)。ちなみに、この川、海水です。写真はクリックすると拡大します。


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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
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編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
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平成27年9月発売
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「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
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◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
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 いたい。
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共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
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[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
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森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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3.倒産法関係
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日帰りで熱海梅園に行ってきました。熱海は、自分にとって、もう一つの自宅みたいなものですが、最近は、行っても、年に1,2度くらいです。熱海梅園も、ここ数年行っていません。
そこで、思い切って、連休期間中の初日、日帰りで熱海に行ってきました。驚いたのは観光客の多さ。観光客数が、30年前のバブル時期にもどったそうですが、確かに、あのバブル時代のような多数の人、人、人でした。しかも、圧倒的に若い人が多い。昔は、会社員か、成金趣味みたいな人が多かったですから。社員旅行の温泉街「熱海」から、リゾート地「ATAMI」に見事に生まれ変わりましたね。

熱海梅園も、ものすごい人でした。下の写真は、その熱海梅園。寒い日でしたが、この梅園では、まさに立春を実感しました。写真は、クリックすると拡大します。


催し物もたくさん開かれていて、その一つが、この猿回し。面白かったです。お姉さんとお猿さんのコンビが、単なる仕事の相棒を超えて、心で結びついている仲間に思えて、見ていて心が温かくなりました。写真は、クリックすると拡大します。


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「図解で早わかり 借地借家 法」
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「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

持ち家の着工数が2年連続で減少し、空き家が都内でも増加していることから明らかように、都内でも住宅は供給過剰だ。ところが、なぜか、2015年の貸家着工数は前年比4.6%増で、の37.8万戸に達した。これは、持ち家の28.3万戸を10万戸近くも上回る水準である。
アパートが不足しているわけではない。首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35%超に達している。千葉県、東京23区も34%前後へ上昇。3室に1室が空室というありさまだ。理由は明白だ。新築アパートの供給過剰である。
確かに国内の人口は減少しているにもかかわらず、単身世帯が増えているため、総世帯数はまだ増えている。しかし、それをはるかに上回る供給数がある。また、その世帯総数も2020年から減少に転じるという。

本来、貸家の供給量は需要量に対応すべきものだが、今回の貸家の供給は需要を無視して伸び続けている。経済学の法則からは、ありえない話だ。なぜだろう?
理由は、二つある。
一つは、相続税の増税だ。相続財産の評価は、路線価や固定資産で評価するので、現金で保有しているより、土地・建物に換えたほうが平均的に見て2割ほど低くなる。都心なら、もっと低くなる。さらに、うえに、アパートならば、借家権減価という税制上の特例で、そこからさらに2〜3割下げられる。現金1億をアパート建築のための土地や建物に投資することで評価が半分近くになるのだ。アパートの建設が急激に増えだしたのも増税時期と同じくしているのは、このことを物語る。
もう一つは、ゼロ金利下で貸出先の確保に困っている一部の地銀の融資姿勢だ。いくら金利を下げても中小企業は借りない。融資先がない。そこで高い金利がとれるアパートローンに目を付けたのだ。融資にあたっては、本来、厳格な審査が行われるべきだが、一部地銀で、アパートローンについては、かなり甘い審査が行われているとの噂が流れている。

もう一つサブリース契約も、複合的要因になっている。
本来、賃貸住宅の建設と運営は、リスクの高い事業だが、多くの建設主は、ほとんど素人同然の人が多い。にもかかわらず、この人たちがこのリスクの高い事業に踏み込むのは、例のサブリース契約に幻惑されているからだ。
建築会社は、アパート建築にあたり地主に30年にわたって借り上げることを約束することで、経営リスクを隠してしまう。地主は、自分のこれから行おうとすることが、実は、かなりリスクが高いことを自覚できない。ただ、節税効果にだけ目を奪われ建築に着手してしまう。
しかし、サブリース会社は、その契約賃料は2年ごとに見直すケースが多いし、空室が増えていれば、賃料引き下げを要求される。交渉がまとまらなければ、一括借り上げの契約を解除するしかない。サブリース契約など、何の保証にもならない。

価格は、最終的に需要と供給で決まるというのは経済学の初歩の初歩。人気の東京・神奈川でさえ3室に1室は空き家ということは、何時、値崩れがあっても、おかしくない状態が続いているということだ。はたして、経済学の例外になるのだろうか。

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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
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相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

Q共有者A・Bは、不動産を2分の1ずつ共有しているが、Aが死亡した。Aには相続人はいない。Aの持ち分は、民法第255条により、当然に、Bに帰属するか?
A当然には帰属しない。

民法第255条(持分の放棄及び共有者の死亡) は、共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属すると規定しています。
一方、同法第951条(相続財産法人の成立) は、「相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする」と規定し、相続人がいないときは、同法952条以下の手続きにしたがって裁判所の管理のもとに整理がすすめられると規定しています。
そうすると設問の場合は、
民法255条によれば、当然にBが取得することになるのに対し、
951条によれば、相続財産法人となるので相続財産管理人を選任して裁判所管理のもとに、所定の手続きをすすめたのちに、誰も取得者がいないときに、最後にBが取得できることになります。
255条では共有者の死亡時に取得し、951条では、裁判所による一定の手続を経た後ということになっており、条文どうしの整合性がとれていません。

最高裁平成元年11月24日は、これについて、以下のように述べ、951上以下の条文を優先的に適用する旨を明らかにしました。
「共有者の1人が死亡し、相続人の不存在が確定し、相続債権者や受遺者に対する清算手続が終了したときは、その共有持分は、他の相続財産とともに、法第958条の3の規定に基づく特別縁故者に対する財産分与の対象となり、右財産分与がされず、当該共有持分が承継すべきもののないまま相続財産として残存することが確定したときにはじめて、法第255条により他の共有者に帰属することになると解すべきである。」

 従って、相続財産管理人を選任して、受遺者や相続債権者に対する清算手続、特別縁故者に対する財産分与の手続きを経て、なお共有持分が残存する場合に、共有者へ帰属することになります。

区分所有建物であるマンションの敷地は、区分所有者に相続が発生し、相続人や受遺者、特別縁故者等がいない場合でも、土地の共有持分は他の共有者に帰属することはありません。民法第255条は適用されないのです。区分所有者が共有しているが、専有部分と敷地利用権の分離は、原則、禁止されている(建物の区分所有等に関する法律第22条)からです。

[追記]
先日、映画「この世界の片隅に」を見てきました。家族はこうありたいというユートピアみたいな映画で、特に主人公のすずさんの強さには感動しました。
下の写真は、映画館近くの公園で撮影したもの。ここは、猫スポットなのですが、猫の寒さしのぎのために箱を置くことは厳禁。そのため、少なくない猫が、冬を越せずに亡くなってしまいます。これを心配して、写真のような方が、朝早くやってきて、自分の服の中にネコちゃんをいれて、暖めているんですね。写真は、クリックすると拡大します。


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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
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◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。


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「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
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4、民事訴訟手続き一般
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