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建物明渡不動産弁護士+知財+中小企業法務

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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NHK大河ドラマ「西郷どん」今日が最終回でした。
いやー、西郷隆盛というのは、義経と並んで国民的英雄なんですね。建て前は朝敵だけど、火星を西郷星と崇めるくらい、人気がすごい。
以前、鹿児島に行ったけど、どこに行っても西郷、西郷の看板が目につき、いまだに地元ではスーパーヒーロー。
その反動をくらったのが、大久保利通。維新三傑の一人でありながら、地元鹿児島では、不人気。銅像は、1979年(昭和54年)の、没後100年記念でようやく銅像完成。しかも、その銅像をどこに造るかということで大騒動。
最初は城山の麓、西郷さんの銅像の隣りに造ろうという話になったのですが、県民が猛反対。照國神社、博物館、県庁前、鹿児島駅、などの候補がいくつか挙がり、選ばれるつど、地元が猛反対。結局西鹿児島駅(現鹿児島中央駅)近くのライオンズ広場が選ばれたようですが、ここでも、すんなりいかなかったようです。
大久保は、近代日本国家の骨格を作った維新最大の功労者。ただ、なんとなく、頭の切れる、いやなエリートというイメージがあり、功績のわりに評価されていません。西郷隆盛は義経なら、大久保は頼朝という立ち位置でしょう。
自分は、西郷の最大の功労は、西南戦争で、これにより武士の時代が完全に終わり、近代日本ができたことだと思っています。「一気に学び直す日本史」にも、以下の記述があります。
「西南戦争が鎮圧されたことは、徴兵制による近代的軍隊の優秀性を立証した。士族ももはや武力によって反政府運動に移ることが無益であることを悟り、以後、言論による自由民権運動の高揚をみることになる」
西南戦争は、近代軍隊を確立しただけでなく、武器ではなく言論で戦うという文明国家の基礎を築いたのです。


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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。


森・森元による「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/

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 本書の特徴


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森公任 ・ 森元みのり共同 監修
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
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●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
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●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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不動産バブルがとまらない、自分は一時的なものと思っていたが、ともかくあちこちから、「〇様がお持ちの○○物件の買取を希望しておられる方がいます」という手紙がくる。
特に中央区は土地不足なのか、買取いたしますという手紙が、それも大手の不動産からくる。
その地べたの上で法律事務所を営んでいるのに、ここを売ったら、どこで法律事務所やるんだ、と言い返したくなるが、まあ、登記簿を見て適当に送っているんだろうから、こういう手紙なんかは一切無視している。

これだけ不動産市況が過熱すると、我々の世代は、やはり、いつかどーんと暴落するのではないか、と心配になる。
ターニングポイントはいくつかあると指摘されている。
一つ目は、消費税の値上げである。消費税の値上げは、高額なタワーマンションの値上げにつながる。今は、消費税前の駆け込み需要があるが、消費税があがれば、駆け込み需要はなくなり、特にタワーマンションの売れ行きは鈍るのではないかと噂されている。
二つ目は、東京オリンピックがすぎれば建築ブームが一巡し、建築単価が下がり、それがマンション価格に反映し、マンション価格が下がるのではないか、という噂である。
三つめは、2020年問題と噂されている生産緑地の指定解除である。
市街化区域内で保全する農地としての生産緑地生産緑地に指定された農地では固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるが、同時に、生産緑地では30年間の営農義務が課せられた。その特例を受けている生産緑地のうち8割が2020年に期限切れとなり指定解除となる。
その結果、世田谷区・練馬区・足立区等で、新たに大量の住宅用地が生まれることが予想されている。大量の住宅用地の供給は、間違いなく、土地の価格を大幅に下げる。
最近は、以前は「世田谷ブランド」で売れていた駅から徒歩10分以上の世田谷のマンションの売れ行きがさっぱりというのは、この2020年問題の前触れかもしれない。

ただ、一方で、全世界的に不動産市況は非常に活発で、東京もその世界の不動産市況に巻き込まれているともいえる。オフイスビルの賃料値上げが著しいという。
そう考えると、かってのような暴落の可能性は少ないかもしれない。

マルクスは、「歴史は繰り返す、一度目は悲劇だが、二度目は喜劇だ」といったが、また暴落すれば、二度目であり、今度は世界の笑われ者になる。二度目がないことを祈るだけである。


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せんだって、NHK・BSで慶安の変(由井正雪の乱)をやっていました。そこから、日本人の特性、正社員と非正規社員の問題を説明していました。
「いっきに学び直す日本史」には、慶安の変(由井正雪の乱)について以下のように記載してあります。

「1651年に家光が死に、幼少の子徳川家綱が4代将軍となったが、それに乗じて牢人の油井正雪・丸橋中弥らが幕府転覆をはかっている事件が発覚して鎮圧された。これを慶安事件という。この結果、大名の改易・転封を強行したそれまでの武断政治では、ますます牢人を増加させ、社会不安の原因ともなるとの反省が生まれ、外様大名の敵視や武力抑圧の政策は改められた。大名の改易や転封は著しく減少し、大名の領国はしだいに固定化する傾向を示すようになった。」

「4代家綱のときには、慶安事件をきっかけとして末期養子制が緩和されたのをはじめとして、寛文の二大美事といわれる殉死の禁止や大名証人制の廃止も行われた。」

これを契機として牢人が大量に発生するという事態は防げたのですが、同時に牢人という非正規社員と藩士という正規社員の身分も固定化されることになり、牢人は、いくら頑張っても牢人、正社員の藩士は無能でも藩士、ということになりました。ここから「何かをするよりは、ともかく失敗するな」という日本的処世術が生まれることになり、これが、今日の日本に大きな影響を与えています。身分の固定化は、社会の安定化をもたらすが、同時に、社会の停滞をもたらすからです。
正社員は生き残った大名家の武士、非正規社員は大名つぶしにあった牢人。能力に差異はありませんが、待遇が天と地。しかも、この天と地の差は、個人の努力ではどうしようもない。
その結果、社会は安定し、文化は盛んになるが、経済は発展しない。

正社員になればめったに解雇できないという日本的労働慣行は、転職を繰り返し、キャリアアップを目指す労働市場の流動化から完全にずれてしまったし、同時にどんなに頑張っても使い捨てみたいな位置から抜け出せない非正規雇用は、労働者から夢を奪う。
全員を正規社員にすれば、問題解決かというと、全員が公務員みたいな国になり社会の停滞を招く。

解雇をもう少し緩やかにし、同時に、正規と非正規の区別を撤退する時期が来ているように思う。



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平日ですが、友人4人と蔵と芋の街川越に行ってきました。
川越は、ブラタモリでは、江戸への物流拠点として栄えたという説明があったと記憶していますが、「いっきに学び直す日本史」は、川越については、まったく触れていません。しかし、「商業的農業」という項目で、「元禄前後になると全国的な商品流通網が完成し、江戸・大坂・京都などの都市が発達したため、都市の消費生活を対象として、商品作物の栽培が行なわれるようになった。」と説明し、そのうえで「江戸時代の産業図」という図で、川越あたりの特産品として「芋」と上げています。
ウィキペディア(Wikipedia)では、以下の説明があります。
「赤沢仁兵衛が考案した「赤沢式甘藷栽培法」によってサツマイモの収穫量は劇的に増加した。寛政年間に焼イモが江戸で大流行すると、新河岸川や入間川の舟運で江戸に出回ったサツマイモは川越芋と呼ばれ「栗よりうまい十三里」というフレーズと味の良さで持て囃され、「イモの町」のイメージも定着した。こうした領内や秩父など近郊からの物資の供給地として「江戸の台所」と呼ばれ繁栄した。また幕末、川越藩領であった上野国前橋で生糸業を興し、その輸出で川越商人は財を成した。」
つまり、「江戸の焼き芋ブーム→川越芋が人気爆発→商人が大儲け→蔵がどんど建った」ということから、「蔵と芋の街 川越」ができたわけです。

メンバーは、80代がひとり、70代後半がひとり、70代前半がひとり、あと40代前半がひとり、それから自分で、5人とはいえ合計年齢340くらいの団体でした。組み合わせとしては男3名、女性2名。
それにしても川越、平日とは思えないほどの人、人、人。休日だったらどうなったんだろうと思いますね。下の写真は、その蔵の街川越。カメラ持参してなかったんで、スマホで写したんですが、一応写っています。写真はクリックすると拡大します。


一番面白かったのは、駄菓子屋横丁で、「そういえば、子供のころ、こんなお菓子あったよな」と思い出す懐かしい駄菓子が並んでいました。
ここでは、ネコちゃんにも会うことができました。カメラ持参してなかったんで、あわててスマホで写しました。一応、写っています。写真はクリックすると拡大します。


朝10時に月島駅に集合し、夕方5時ころに月島駅で解散しましたが、馬鹿を言い合いながら、おいしいものをたくさん食べ、ネコにも会えて、楽しい一日でした。


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土日と岐阜で研修所同窓会があり、参加してきました。岐阜での修習生活から約40年、自分を含めて、みんな様変わりし、判検事定年で退職したものは、剣道に打ち込んでる方、農作業に精をだす方、簡裁判事になり忙しさに悲鳴をあげている方、いろいろでした。弁護士組も、体をこわして弁護士の登録を抹消し、北海道に移住するという方もいました。
一方で、相変わらず、たんたんと日々を過ごしているかたもいました。教官は、82歳でいまだに弁護士として第一線で活躍しておられる方もいました。

岐阜駅周辺は、40年前と様変わりし、「おしゃれシティ」に変身していましたが、どんどん歩いていくと「昔ながらの岐阜」に遭遇します。下の写真左は、そういう「岐阜」。あと、びっくりしたのは写真下右の「金の鳥居」。名古屋の「金のしゃちほこ」に対抗しようとしたんでしょうかね。写真は、クリックすると拡大します。(森山大道っぽく撮りました)


一番様変わりしたのは、あちこちで「信長」を見つけたこと。信長の街ということで売り出しているようです。下の写真はいずれも岐阜駅前で。


しかし、信長は尾張の出身のはず。「いっきに学び直す日本史」の1560年ころの群雄割拠の地図をみると、織田は、今川、斎藤、六角に囲まれた小さな一角でした。にもかかわらず、なぜ、信長=岐阜なのか?
実は、ここを拠点として信長は拡大路線をとります。「一気に学び直す日本史」には、以下の通り記載してあります。
「(織田家)一族の紛争に勝って西尾張を統一し、60年には桶狭間の戦いで今川義元を討って東海地方での地位を確立、三河の松平元康と同盟、63年に清州から小牧山に居城を移して美濃をうかがい、67年に斎藤龍興(たつおき)を滅ぼし、居城を美濃の稲葉山に移して岐阜とあらためた。」
つまり、岐阜は、信長拡大路線の第一歩だったんですね。しかも、岐阜の名付け親は、信長!
翌年の68年には京都に進出。「入洛。足利義栄や三好三人衆を阿波に追い、松永久秀を降服させた」(「いっきに学び直す日本史」より)。そこから越前平定→石山合戦→武田との闘い→毛利との闘いと続くわけです。
注目すべきは、この岐阜で楽市楽座がスタートしたことです。「いっきに学び直す日本史」には、以下の記載があります。
「1567年、信長は居城を岐阜に移すと、城下の加納の町を楽市とし、1576年に安土を居城と定めると、安土を楽市とした」
楽市は、日本の資本主義発達のスタート地点。つまり、岐阜は、日本資本主義発祥の地でもあるわけです。

追記
猫、見つけられませんでした。(--)


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