2017/12/21 (Thu) 注文主が破産しても、建設会社が請負代金を確保する方法

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参照条文
商法
第521条
商人間においてその双方のために:商行為となる行為によって生じた債権が弁済期にあるときは、債権者は、その債権の弁済を受けるまで、その債務者との間における商行為によって自己の占有に属した債務者の所有する物又は:有価証券を留置することができる。ただし、当事者の別段の意思表示があるときは、この限りでない。

民法
第295条
1.他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる。ただし、その債権が弁済期にないときは、この限りでない。
2.前項の規定は、占有が不法行為によって始まった場合には、適用しない。

注　民事留置権（民法295条）と商事留置権の違い
① 民事留置権の場合は債務者所有である必要はない
② 民事留置権の場合留置物と被担保債権との牽連性を必要とするが商事留置権は牽連性を不要とする。
③ 債務者が破産すると民事留置権は消滅するが（破産法66条3項）商事留置権は特別の先取特権として存続する（破産法66条1項。

設例
銀行AはＢ社に1億円を貸して、Ｂ社所有の更地に抵当権を設定した。
Ｂ社は、建設会社Ｘに自社ビルの建築を請負代金8000万円で発注した。工事完成時に8000万円全額を支払うという約束だった。
Ｘ社は、工事をほぼ完成した。
しかし、その直後、Ｂ社は、巨額の不渡りをつかまされ、破産した。
銀行Ａは、抵当権を実行し、Ｙが落札した。
Ｙは、所有権に基づきＸに明渡請求をし、Ｘは、Ｙに対し、敷地に対し、商事留置権を行使し、請負代金を回収できるまでは、敷地を明け渡さないと主張した。
どちらの主張が認められるか？

Ｘは商事留置権を主張できる。

論点
商事留置権は、債務者の所有する「物」に対して行使できるが、この「物」には不動産を含むか？
この「物」には不動産を含むとすれば、建設会社は、商事留置権を行使して、建築物の引き渡しを拒むことができることになり、結果として、敷地の明け渡しを拒むことができることになる。その結果、建設業者は、抵当権者に優先して請負代金を確保できるようになる。これに対し、金融機関からすれば、建築前に融資しているにも関わらず、融資後の建築物の建築費に劣後することになる。金融機関からすれば、あり得ない話である。
逆に、この「物」には不動産を含まないとすれば、建設会社は、商事留置権を行使できず、土地の落札人からの明渡請求に応ずるほかはないことになる。銀行は優先弁済を受けられ、建築会社は、泣き寝入りとなる。

[最高裁判例　平成２９年１２月１４日 第一小法廷判決]
最高裁は、以下のように、商事留置権の対象である「債務者の所有する『物』」には不動産を含むと判断した。

「民法は，同法における「物」を有体物である不動産及び動産と定めた上（８５条，８６条１項，２項），留置権の目的物を「物」と定め（２９５条１項），不動産をその目的物から除外していない。一方，商法５２１条は，同条の留置権の目的物を「物又は有価証券」と定め，不動産をその目的物から除外することをうかがわせる文言はない。他に同条が定める「物」を民法における「物」と別異に解すべき根拠は見当たらない。
また，商法５２１条の趣旨は，商人間における信用取引の維持と安全を図る目的で，双方のために商行為となる行為によって生じた債権を担保するため，商行為によって債権者の占有に属した債務者所有の物等を目的物とする留置権を特に認めたものと解される。不動産を対象とする商人間の取引が広く行われている実情からすると，不動産が同条の留置権の目的物となり得ると解することは，上記の趣旨にかなうものである。
以上によれば，不動産は，商法５２１条が商人間の留置権の目的物として定める
「物」に当たると解するのが相当である。」



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[一般向け書籍]
「カラー版　一番よくわかる　離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者　森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）

「イラストと図解でよくわかる! 前向き離婚の教科書」
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代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！

「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社　　定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）

2016/08/25 (Thu) 注文住宅の検討をされる方へ 坪単価のマジックに惑わされないように

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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

家を新築する際、注文主の関心は、坪いくらで建てることができるのか？ということです。Ａ社は坪50万円でＢ社は坪40万円。それならＢ社にしよう、そういう風に決められるかたも多いと思います。

しかし、実は、この坪単価、基準があってないに等しいものです。
「本体価格」を「延床面積（坪）」で割ったものが「坪単価」として使われますが、ハウスメーカーによっては「延床面積」ではなくバルコニーや吹き抜けなんかも加えて「施工床面積」で「本体価格」を割るといった、違う計算方法を採用しているところもあります。これだと坪単価は安く見えます。

また、どこまでを対象とし、どこまでをオプションとするかでも、いくらでも坪単価が異なります。家の最低限の骨格を注文対象とし、あとはオプションとすれば、いくらでも坪単価は安くできます。例えば、窓はつけますが、網戸はオプションとか、風呂のシャワーはオプションとか、庭の整備もオプション等々、普通なら当然つくであろう設備類を全てオプションにすれば、見かけの坪単価は、いくらでも安くなります。

そこで、業者によっては、「施工床面積」で坪単価を計算し、しかも、当然つける設備もオプションにして見積もりを出してきます。そうなると、「お客様のために、驚きの安さ実現！」という建築費になります。
業者によっては、このマジックを使って注文をとっている業者もいるようです。

だから、単純に坪単価で業者を比較しても意味がありません。業者を比較するときは、計算式が「延床面積（坪）」で割ったものか、「延床面積（坪）」で割ったものかを比較し、また、どこまでの設備を含めて計算しているかも比較する必要があります。
大雑把にいえば、大手メーカーは信用性が高い分割高です。中小メーカーは単価は安いのですが、手抜きや工事途中での倒産のリスクがあります。



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売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金　など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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2015/02/20 (Fri) 建設工事にあたり近隣トラブルをどうやって防ぐか

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田園地帯ならともかく、住宅密集地、あるいは都市部での建設工事では、近隣住民とのトラブルがつきものです。自分も、最近は、自宅周りに10何階というマンションが乱立し困惑していたところ、こんどは、隣の駐車場跡地に11階建てのマンション、50メートルほど離れた駐車場に14階建てのマンションが年内に建築され、販売されることになっており、いさかか気がめいっています。

建設会社としては、近隣住民とトラブルが多発すると、その後のマンション販売にひびいたり、建て主さんに迷惑をかけますから、できるかぎり、トラブルは避けるべきでしょう。

トラブルの主な原因は、騒音と振動です。うるさい、家がゆれるというのが、主な苦情でしょう。
騒音は「騒音規制法」で、振動は「振動規制法」で、それぞれ規制されています。敷地の境界線で騒音85デシベル（dB）、振動75デシベル（dB）が、許容範囲であり、これを超えると市町村長は施工業者に改善の勧告や命令を発することができます。
85デシベル（dB）、振動75デシベル（dB）といっても、ピンと来ないかもしれませんが、電車内・地下鉄内の騒音＝80dBで、電車走行時のガード下＝100dBです。
車両内の騒音程度ならギリギリ、しかし、ガード下の騒音レベルならアウトと考えればよいと思います。

騒音のために裁判になることもあります。騒音が「通常人が一般社会生活上受忍すべき限度を超えていると認められる」か否かで、「違法な権利侵害ないし利益侵害となる」か否かを判断しますが、裁判所は、騒音85dB、振動75dBという法令上の規制値を超えているかどうかで、受忍限度の範囲が判断しています。
そこで、計測したところ、騒音85dB、振動75dBを超えている場合は、近隣住民への慰謝料の支払い義務や、近隣住民の工事の中止要求が認められることも考えられます。

なお、都道府県や市町村の条例で騒音・振動の規制値が、更に厳しく定められている場合もあるので、工事前に役所等に問い合わせて規制の有無を確認しておくのがよいでしょう。

これとは別に、よくあるトラブルが地盤沈下です。
これについては、「2015/02/01 (Sun)建築工事で隣家が傾いた場合の賠償責任」で詳しくのべてありますので、そちらを参考にしてください。



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2012/11/24 (Sat) 追加工事代金の認定方法

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建設業者と注文主の間の典型的なトラブの一つに追加工事がある。注文主は、勝手に工事をしたとか、認めたけど請負代金が増額するなんて説明は聞いていない、といい、業者は「なに、いってんだ。ちゃんと説明したじゃないか」と反論する。
建築に関わる、典型的な紛争の一つである。
もちろん、本当は、追加工事の都度、請負契約変更書を結ぶべきで、ちゃんと結んでいればトラブルなど起きないはずだ。最近は、追加変更工事で増額する場合は、変更契約書は結ばないものの、ちゃんと見積書を提出する業者が増えてきたが、いまだに口頭で、やりとりしているケースが多い。
こういう場合、「言った、言わない」の論争となり、裁判官も、判断しようがない。

で、どうやって判断するかというと、おおむね、次のように判断する。

まず、出来高査定方式という手法で、完成した建物の評価をする。それと当初の契約を比べて、価値があがったか否かを判断する。たとえば、1億円の請負契約で実際の建物の価値が1億2000万円なら、2000万円の価値の増加が認められることになる。

通常、業者は、無償で追加工事をするわけがないし、反面、注文主は、実際に2000万円の価値の増加を取得しているわけだから、それなら、2000万円の追加工事代金をみとめればよいという意見もあるだろうが、そうはいかない。
もし、価値の増加があったというだけで、追加工事代金の請求を認めたら、それこそ、業者の「押し売り」が可能になる。

そこで、価値の増加があったとしても、その価値の増加が注文主にとって、必要・有益なものだったかを判断する。当初の予定では、どういう不具合があり、追加工事でどうなったか、注文主の経済的状況、これらを総合的に判断して、追加工事の合意を認定することになります。


ただ、「言うは易く、行うは難し」で、一般論としては上記のように言えても、具体的事実認定となると、難しいケースが多い。
これを避けるためには、きちんと契約を結ぶべきなのだが、自分が弁護士になった30数年前も、現在も、建築業界は、相変わらず「あ、うんの呼吸」がまかり通っている。
他の業界は、英米式が浸透し、なんでも契約・契約だが、なぜ建築業界だけは「あ、うんの呼吸」なんだろう？



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