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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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不動産投資や管理、賃料滞納等のトラブルについて、日々折々の感想をのべたいと思います。なお、今は、自分は、不動産投資は全くやっておりません。仕事以外は、猫とカメラ三昧の日々です。

で、のっけから、こういう味気ない話で、申し訳ないのですが、自分の感想を述べると、不動産投資は、巨額の投資資金が凍結されるためローリターンですが、巨額の資金を投資するためハイリスクです。

ワンルームマンションを売る業者に言わせると
1、まずワンルームマンションを全額35年ローンで購入する。
2、ローンは、入居者の家賃で返済できます。
3、その上、家賃のほうが多いので、月々、小遣いももらえます。
4、ローンが終了すれば、あとは、家賃だけもらえます。しかも、あなたは、不動産オーナー。

この話だけ聞くと、世の中にこんなうまい話があったのか、と思う方もいるでしょう。しかし、考えてみて下さい。そんなうまい話があったら、ワンルーム販売業者は、自分で賃貸人を募集し、自分で賃貸業を経営します。そんな金の卵を産む鶏を売りに出すわけがないでしょう。

この話の最大の落とし穴は、現在の経済や社会が、少なくともローンを払い終わる間は、永続的に続くということが前提になっていることです。これを十分わきまえないと、多くの不動産投資家みたいに、最後は借金まみれになって破産の道を歩むことになります。それ以外にも、以下のようなリスクがあります。

1、第1に金利です。現在の低金利が今後永続的に続くとは考えられず、いずれは、高金利になります。しかし、金利が上がっても家賃はあがりません。

第2に税金です。不動産所得は不労所得ですから、他の所得に比べて、事実上、税金が重くなるように構成されています。家賃のうち、何割かは税金で取られる覚悟が必要です。

第3に、家屋の修繕です。高利回りのワンルームですが、数年すれば、あちこち修繕の必要が生じ、修繕すれば、すぐに家賃の数ヶ月分がふっとびます。特に水回りの修繕となると、1年分以上の家賃がふっとびます。

そして、第4に、ワンルームは、販売しやすい商品なので、周りに次々と競争相手のワンルームマンションビルが建設され、古いワンルームは、古いというだけで競争力を失います。

かくて、業者の口車に乗せられてワンルームを買ってしまうと、入居者が入らない、ローンだけは払い続ける、売りたくても資産価値が減少しオーバーローンになって売るに売れない、という状態になるのです。

以上は、ワンルームだけに限らず、他の不動産投資についてもいえます。不動産は、金額が巨額なだけに、間違えば倒産します。自分の周りでも、失敗して倒産した方のほうが、成功した方よりもはるかに多いのが現実です。

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