2016/12/04 (Sun) 宅建業免許の有効期間が満了した宅建業者の保証金取戻請求、

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宅建業を営む者は、顧客の損害賠償請求等に対応するため営業保証金を法務局に供託することになっています。
この供託金は、事業を廃業すれば戻ってきますが、廃業したら即戻ってくるというわけではありません。
保証金の取戻しは、宅建業法３０条によれば
①保証金につき同法27条1項の権利（つまり、業者に賠償請求等を主張する人）を有する者に対し、6月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、期間内に申出がなかった場合でなければ、これをすることができない。
②保証金を取り戻すことができる事由が発生した時から10年を経過したときは、公告とは関係なく、取り戻せる。
となっています。
これは、宅建業者が、有効期間満了と同時に保証金を取り戻し得るとすれば、取引の相手方はその重要な権利保護手段である保証金を喪失してしまうこと、しかし、だからといって、期間満了後長期間、保証金の取り戻しができないとなれば、宅建業者の利益を害することになるため、両者の利益調整弁として、この規定を設けたものとされています。
例えば、宅建業者が平成10年3月31日免許を更新せず廃業したとしましょう。その場合の流れは以下の通りとなります。
平成10年3月31日　免許更新なし
平成10年4月1日　この日から公告できる
平成10年10月2日　公告していれば現実に取戻請求権を行使できる。
平成20年4月１日　公告をしていなければ、この日に営業保証金の取り戻しを請求できる
まあ、実務上は、１０年も待つ人なんかいませんから、公告して６か月で取り戻すのが常識です。

この公告をしないで１０年６か月経過したら、保証金の取戻請求権は、消滅時効にかかるでしょうか？
常識的に考えたたら、10年からまた10年経過した時点で消滅時効ということになるでしょう。本件で言えば、平成30年4月1日に消滅時効にかかります。
ところが実務では、判例（東京地判 平27・1・29）も供託実務も、１０年６か月経過したら、保証金の取戻請求権は、消滅時効にかかると解しています。
その論理は、
① 公告をしていれば６か月経過した時点で保証金を取り戻せた。
② 仮に公告しなかったとしても、それは、勝手に公告しなかっただけで、公告をすることで６か月経過した時点で保証金を取り戻せた地位と権限があったことはかわりはない。
③ したがって、６か月経過した時点が権利を行使しうる時であり、消滅時効は、この時点から進行する。
というものです。
なんか、こじつけのような気もしますが、廃業して20年間経過しないと消滅時効にかからないというのは、いくらなんでも永すぎるだろうという考えがあるのでしょう。



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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）

2014/06/04 (Wed) 日本の中古市場は欧米に追い付くか

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日本の不動産市場は、欧米人には信じられないことだらけだが、その一つが中古建物の評価だ。
一言でいえば、欧米が中古住宅中心なのに日本は新築中心ということ。
『平成21年度国土交通白書』によれば、中古住宅の供給量を示す「既存住宅流通戸数」は17.1万戸であり、全体の住宅供給量のうち中古住宅が占める割合は13.5%に留まる。同じ時期の先進各国の既存住宅流通シェアを見てみると、フランスで66.4%、アメリカで77.6%、そしてイギリスでは88.8%である。

また、日本は、年数の経過とともに住宅価格が下がるのは当たり前で、減価償却期間がすぎれば、建物価格はゼロと評価されることが多い。日本の不動産業界は、「25年で建物の価値はゼロになる」というのが常識で、中古住宅は取り壊して更地にして売るというのが、いまだに業界の常識だ。
ところが、欧米では築年数にあまり重きを置いていない。特に、イギリスでは築年数の古いものほど価値が高くなる、といった日本とは全く逆の現象が起こっている。

日本と欧米の中古住宅に対する認識の違いは、湿気が多いという気候の違いと、朽ち果てやすい木造建物中心と言われる住宅文化の違いと言われることが多いが、それよりも、住宅水準の違いが大きい。

欧米では100年前の建物と今の建物は、設備の点を除けば、さほど違いはない。ところが日本では、100年前と今では、建物がまるで違う。

特に、戦後日本は、終戦直後の混乱期での極度な住宅不足から出発し、高度成長の時代も、急激な人口増加と経済成長によって慢性的な住宅不足が続いたが、その時期に建てられた住宅は、高品質とは言いがたい住宅が多い。古い＝粗悪品というイメージができあがった。
また急激な経済成長と欧米文化の流入によってライフスタイルが激変しつづけた結果、家の間取り、構造も、全く変わった。「古い物件＝現在のライフスタイルに合わない」というイメージもできあがった。

しかし、今の日本では、古い＝粗悪品・現在のライフスタイルに合わないというイメージとは程遠く、立派な中古住宅が市場に出ている。
かつては耐震性や耐久性に問題があった日本家屋だが、建築技術が進化し、また木造以外にも鉄筋コンクリート造など様々な工法が一般化した現在では、これらの問題はクリアされつつある。特に耐震性については、度重なる建築基準法の改正や耐震リフォーム工事の普及により大きく向上している。
また、今後は3世代に渡って住めるような、より優れた構造を持つ「長期優良住宅」「ロングライフ住宅」が主流になる可能性も高い。
今後は、イギリス・アメリカ型の中古住宅中心の市場へと変化していくのではないか。

ただ、中古住宅では、その建物の状態を正確に判断できる制度が必要で、これがないと、消費者は、安心して中古住宅を購入できない。

中古住宅市場が成熟しているアメリカでは、取引の諸制度がしっかりと整備されている。
中古住宅セールスには、ホームインスペクターによる中古住宅の検査は絶対に欠かせないとされている。家を売る際にはその家についての詳細を正直に書き込んで役所に提出せねばならないが、家を買う側はさらにインスペクターを雇って検査する。
例えば冬が長い中西部では暖房システムは必須で、暖房設備については、詳細な意見が述べられる。暖房同様に冷房設備、屋根、土台、上水、下水、電気系統なども検査され、その結果で中古住宅の概要がつかめる。

日本でも、これを見習う動きがでている。５月３０日付日経朝刊では、経産省はリフォーム後の一戸建てや集合住宅の資産価値を評価する新基準を導入すると伝えている。
築年数が経っても省エネ性能や耐震性が上がれば、資産価値に反映できるようにするそうだ。

 


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また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」


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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」

森公任 ・ 森元みのり 監修

http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992

三修社　　定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
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2012/06/17 (Sun) 「公図必ずしも真ならず」というより「公図は普通は真ではない」

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よく「一筆の土地」という表現をするが、この表現の語源は、遠く江戸時代の享保の改革にさかのぼる。享保検地の際に「検地帳」が作成され、これには、土地の所在（字名、地番）、土地の等級（上、中、下）、面積、所持者が一筆（一行）で記載されていたので、その後、一個の土地を「一筆」と呼ぶようになったということである。

これほど古くはないが、世間でいう「公図」も、結構古い。
明治維新後、近代的所有権が確立し、一筆の土地ごとに地券が発行された。明治6年になると、地租改正の太政官布告がなされ、全国的に土地調査と地価の確定がなされた。
この土地調査は、農民の抵抗が予想されたので、測量そのものは、ほぼ人民に任せた。
まず一筆の土地ごとに測量が行われ、一筆の土地毎に位置、形状、地番、面積を記載した「野取図」または「一筆限図」が作成され、これを字単位に連合した「字限図」、村単位に連合した「村限図」が作成、提出された。
これら三種類の絵図は「野取絵図」または「字図」と総称され、土地台帳制度における地図、すなわち「公図」の原型となった。

これらの地図の作成にあたり、測量も行われたが、歩測・目測の方が主流で、特に山林や原野などは、ほとんど目測・歩測だった。測量そのものも、当時の測量で、かなりいいかげんだった。

こうして作成されたのが、現在の公図である。よく境界紛争とか相続案件で公図を取り寄せ、地形などを確認するが、公図そのものは、当時の農民たちが歩測とか目測で図って作成したものなのだ。

「公図必ずしも真ならず」というが、「公図は普通は真ではない」というほうが正確である。

今日は、ちょっとした教養編でした。次回は、前回の続きを述べます。



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まったく関係ない話ですが、今秋、いよいよニコンＤ400が販売されそうです。

2420万画素DX CMOSセンサー、画素ピッチは3.82μ（D3200と同じ）
- 常用感度はISO100-6400、拡張でISO50、ISO12800-25600
- EXPEED3プロセッサー
- 測光システムは顔認識と3万のイメージデータを持つ3D Color Matrix Meter III
- ダストリダクション
- 防塵防滴
- ボディはフルマグネシウム合金
- 新しいホワイトバランスシステム
- シャッタスピードは30-1/8000秒
- シャッターの耐久性は20万回、自己診断機能
- カメラのタイムラグは0.012秒
- メディアはCFスロットx1、SDスロットx1
- ファインダーは視野率100%、倍率はおよそ0.94倍
- シャッタースピードは8コマ/秒、オプションのバッテリーパック使用時に9コマ/秒
- 露出計は91000ピクセルRGBセンサー
- 内蔵フラッシュ、コマンダーモード、CLSと完全互換
- AFシステムは進化したMulti-CAM3500DX、51点（15点クロス）
- AFはF8まで可能で、9点のAFポイント（5点が中央、2点が左右）が使用可能
- 液晶モニタは3.2インチ92.1万ドット
- 動画は1080p 30fps
- 動画の露出コントロール
- 録画時間の制限は30pで30分
- 動画の出力はMOV、圧縮と非圧縮
- HDR機能
- スチル用と動画用の2つのライブビューモード
- HDRを含む多くの機能を持つカメラ内エディット機能
- GPSは内蔵されない、GP-1 GPSユニットが必要
- バッテリーはEN-EL15で、バッテリーライフは900枚
- USB3.0
- 重さ800g（ボディのみ）

現在、高画素のフルサイズＤ800が入荷待ちの状態になるほど売れに売れていますが、動物撮影が多い自分は、APS-Cでもいいので高画素より高感度、高速連写が必要です。
今のＤ300は、発売と同時に購入したので、すでに4年経過。カメラのあちこちが塗装がとれたりしています。あのタイの洪水さえなければ、本当は、もうすでに発売していたんでしょうね。
ただ、タイムラグは0.012秒というのは、物理的に不可能なのでは？何かのまちがいでしょう。

2011/12/14 (Wed) 家主受難の時代

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競売物件を調べるとわかるが、やたらと、アパートの競売物件が多い。かっては、アパートオーナーは殿様商売で、｢子供が産まれたら家を出て行け｣とか「女の一人住まいはお断りだ」とか、今なら、人権侵害とも言えそうな大家の横暴が、平気でまかり通った。

しかし、今は、アパートが供給過剰の時代。「入居させてやる」という立場から「入居してください」という立場に転落してしまった。

供給過剰の原因は、建築会社が地主に営業攻勢をかけ、需給関係を無視して、どんどんアパートを建てさせたことである。
現在は、完全に供給過剰の時代になった。人口は減り続けるのに、アパートは、どんどん建築されていくのだから、けだし、当然である。
自分の手持ち物件のうち、都心であり、交通至便な場所にある物件でも不動産屋は、競争上、ゼロゼロ物件にしないと入居者を募集するのは難しいと言われた。
しかし、アパート建築というのは、建築会社にとって非常に旨みのある仕事だから、供給過多とわかっていても、無理やり建てさせているのが現状だ。相手の多くは、地主とはいえ、悠々自適の方が多いから、［３０年家賃保証］なんて詐欺まがいの営業をかければ、ころりとまいってしまう。

かくて、建築会社の口車に乗せられ、需要も調査せず、家賃相場も無視し、通常の坪単価の倍近い値段で建てさせられたアパートは、６年を過ぎたあたりから空き室が目立ち始め、近隣に競争相手の新築アパートが建ち始めると値段を下げても入居者がうまらなくなり、１０年目あたりでローンの支払いが行き詰まり、ついには競売となって、先祖伝来の土地を失ってしまうのである。

それじゃあ、そういうアパートの競売物件を落札したら、いいじゃないか、競売物件なら、時価の７掛けで手に入るはずだ、と考える人もいるだろう。
しかし、競売物件も、手頃な値段の物件は、意外と末端価格と大差ないのだ。

これから大家業を始めようとする人は、このあたりの厳しい現実をわきまえる必要がある。


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2011/11/19 (Sat) 不動産業界の常識は、一般社会の非常識―仕入れた土地を売るという発想

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不動産業界の常識と一般社会の常識が、大きく隔たることがある。

不動産を売りたいと業者に頼むとき、一番警戒しなければならないのは、建売・転売をもくろむ業者が結構いることだ。
たとえばアナタが、Ａという不動産屋に手持ち物件の売却を依頼しに行く。業者とは専任売買契約を結ぶ。で、あなたは、そのＡが真剣に買主を探してくれると思ったら、大間違いである。
Ａにとっては、1000万円の物件を売っても仲介手数料は、36万円にしかならない。もちろん、頻繁に売買すれば良いのだが、売買物件の仲介など、そうあるものではない。そこで、何を考えるかというと、一つは建売であり、もう一つは転売である。

土地が売り物のときは、そのまま売りにだす業者は少ない。たいていは建設業者と組んで、建築条件付きで顧客を探す。小さな不動産屋などは、建設業を兼ねているところもあり、その場合は、自社建築物件として売りだす。建売の儲けは大きく、一度、これを味わえば、土地の仲介を頼まれ、そのまま売りにだすことなど、バカバカしくなる。
建築条件付きだから更地として売るより、売主は、ずっと安く売ることになる。逆に、買主も、土地はお手頃だが、建築はかなり割高の請負契約の締結を強いられることになる。
仲に入って建売した業者だけが儲けるわけだが、それがこの世界の常識だから、悪いことをしているという意識などは持たない。土地を売る時は、売主の意向とは関係なく、建売というのが、不動産業界の常識だ。
たまに、不動産屋の店頭で更地のまま売りに出ていることもあるが、あれは、建築業者が、この値段では建売の採算がとれないという高額の値をつけた物件のみで、お手頃値段の土地が市場に流れることは少ない。

マンションの仲介を頼むと、建売はできないが、結構転売をして、多額の利益を得るのが、この業界の常識みたいなところがあった。大手の不動産業者も、バブルの頃なんか平気でやっていた。
たとえば、顧客Ａに、「この物件なら頑張っても1000万円です」と言って、1000万円での仲介を引き受ける。その一方、2000万円で買い手Ｂを見つける。
こうして、1000万円でＡから買い、2000万円でＢに売る。一瞬にして1000万円儲かる。売買契約は、Ａから藁人形のＣ（倒産した会社が多い）に売り、藁人形のＣからＢに売った形をとるが、移転登記は、ＡからＢに中間省略の形で行われる。真実の流れを登記簿に反映すると、詐欺まがいの転売をしたことが分かるからである。
われわれ部外者から見ると、詐欺としか見えないが、業界では、このような転売を悪いことだと思う人は少ない。なぜなら、Ａは1000万円で売ることに同意し、Ｂは2000万円で買うことに同意していた。同意しているんだから、問題ないだろうと考えるのだ。1000万円で仕入れて2000万円で売るという発想だ。

法務省が中間省略登記を事実上禁止したのは、こういう詐欺まがいの転売が日常的に横行していたからだ。
不動産屋は中間省略登記が事実上禁止され非常に困惑した。土地転がしが困難になったからだが、あの手この手で、何とか中間省略登記を可能にさせようと、対策を練っているようだ。
今は、大手の不動産業者は、露骨にこういう手段を取ることは少なくなったが、街の不動産屋の世界では、いまだに、こういう手法が残っている。
それにしても、某弁護士が、不動産業者の「不動産転がしを可能にしようと、いいろいろな理屈をつけて、中間省略登記禁止を骨抜きにしようとしているのは、疑問がある。


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