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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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日本の不動産市場は、欧米人には信じられないことだらけだが、その一つが中古建物の評価だ。
一言でいえば、欧米が中古住宅中心なのに日本は新築中心ということ。
『平成21年度国土交通白書』によれば、中古住宅の供給量を示す「既存住宅流通戸数」は17.1万戸であり、全体の住宅供給量のうち中古住宅が占める割合は13.5%に留まる。同じ時期の先進各国の既存住宅流通シェアを見てみると、フランスで66.4%、アメリカで77.6%、そしてイギリスでは88.8%である。

また、日本は、年数の経過とともに住宅価格が下がるのは当たり前で、減価償却期間がすぎれば、建物価格はゼロと評価されることが多い。日本の不動産業界は、「25年で建物の価値はゼロになる」というのが常識で、中古住宅は取り壊して更地にして売るというのが、いまだに業界の常識だ。
ところが、欧米では築年数にあまり重きを置いていない。特に、イギリスでは築年数の古いものほど価値が高くなる、といった日本とは全く逆の現象が起こっている。

日本と欧米の中古住宅に対する認識の違いは、湿気が多いという気候の違いと、朽ち果てやすい木造建物中心と言われる住宅文化の違いと言われることが多いが、それよりも、住宅水準の違いが大きい。

欧米では100年前の建物と今の建物は、設備の点を除けば、さほど違いはない。ところが日本では、100年前と今では、建物がまるで違う。

特に、戦後日本は、終戦直後の混乱期での極度な住宅不足から出発し、高度成長の時代も、急激な人口増加と経済成長によって慢性的な住宅不足が続いたが、その時期に建てられた住宅は、高品質とは言いがたい住宅が多い。古い=粗悪品というイメージができあがった。
また急激な経済成長と欧米文化の流入によってライフスタイルが激変しつづけた結果、家の間取り、構造も、全く変わった。「古い物件=現在のライフスタイルに合わない」というイメージもできあがった。

しかし、今の日本では、古い=粗悪品・現在のライフスタイルに合わないというイメージとは程遠く、立派な中古住宅が市場に出ている。
かつては耐震性や耐久性に問題があった日本家屋だが、建築技術が進化し、また木造以外にも鉄筋コンクリート造など様々な工法が一般化した現在では、これらの問題はクリアされつつある。特に耐震性については、度重なる建築基準法の改正や耐震リフォーム工事の普及により大きく向上している。
また、今後は3世代に渡って住めるような、より優れた構造を持つ「長期優良住宅」「ロングライフ住宅」が主流になる可能性も高い。
今後は、イギリス・アメリカ型の中古住宅中心の市場へと変化していくのではないか。

ただ、中古住宅では、その建物の状態を正確に判断できる制度が必要で、これがないと、消費者は、安心して中古住宅を購入できない。

中古住宅市場が成熟しているアメリカでは、取引の諸制度がしっかりと整備されている。
中古住宅セールスには、ホームインスペクターによる中古住宅の検査は絶対に欠かせないとされている。家を売る際にはその家についての詳細を正直に書き込んで役所に提出せねばならないが、家を買う側はさらにインスペクターを雇って検査する。
例えば冬が長い中西部では暖房システムは必須で、暖房設備については、詳細な意見が述べられる。暖房同様に冷房設備、屋根、土台、上水、下水、電気系統なども検査され、その結果で中古住宅の概要がつかめる。

日本でも、これを見習う動きがでている。5月30日付日経朝刊では、経産省はリフォーム後の一戸建てや集合住宅の資産価値を評価する新基準を導入すると伝えている。
築年数が経っても省エネ性能や耐震性が上がれば、資産価値に反映できるようにするそうだ。

 

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