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ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

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立ち退き料の金額は、どうやって計算するのでしょう?これについては、明確な計算式はなく、どの案件にも共通する基準というのもありません。もっぱら、裁判官の「直観」によっているのが現状です。

まず「立ち退き料」とは、なんでしょう?
これは、立ち退くことによって借家人が受ける不利益を補填する補償です。そこで、
第1に、引越するための費用です。引越業者に頼む費用なんかがその典型です。
しかし、それ以外にも、次の移転先の敷金、保証金、不動産仲介費用なども、引越のための費用です。
それと大きいのが、差額賃料です。引っ越し先の賃料との差額分を大家に負担させるのか、負担させるとしてもどこまで負担させるか。

第2に、借家人が立ち退くことで失う利益・権利の補償も重視されます。その場所で築いた営業権を失うことによる損失、休業することによる損失、予想される減収等が、補償の対象になります。

第3に、借家権価格という観点から立ち退き料を算定する場合もあります。
この借家権価格は、土地価格に借地割合に借家割合を掛け、これに建物の40%の価格を足して算出します。これを割合方式計算式といいます。
借地権割は、税務署の路線価図に定められています。東京を例にとると、住居地区ではおおむね6~7割、商業地区では、おおむね7~8割です。
また、借家権割合は、相続評価基準では、土地の借地権割合の3割とされており、たいていは、この割合で計算します。
なお、それ以外に、少数ではありますが、以下の考え方もあります。
差益還元方式(差額賃料還元方式)
今借りたら払う賃料と現実に支払っている賃料の差額を賃借人の権利と考え、この権利を金利としてとらえ、そこから元本に当たる借家権価格を算出しようというものです。
この方式は、高度経済成長の時代、家賃が右肩上がりに上がり続けましたが、そういう時代には妥当します。しかし、バブル崩壊以降、家賃が低迷している現状では、適用範囲は制限されるでしょう。
比準方式計算式

実際の取引事例の価格を基準に当該借家の価格を出そうというものです。しかし、不動産売買と異なり、参考事例は、そうあるものではないし、立ち退き料は個別性が強いので、単純な比較は困難です。

判例
判例を見ると、数億円という、あっと驚くような立ち退き料が認められていますが、その判例が何時頃の判例かに注意する必要があります。
バブル経済時代の判例は参考になりません

今後、建て替え予定の建物を貸すときの注意点
新借地借家法では、取り壊し予定の建物については「確定期限付きの賃貸借」として、期限が来れば正当事由の有無や立退料の支払を要せず、借家契約を終了させこがことが出来ます。
契約書は公正証書にする必要はありませんが、1年未満の期間は認められません。また、取り壊し予定は「法令または契約で」一定期間経過後に取り壊しが明らかな場合に限られます。また、建物を取り壊す理由となる事情を契約書などの書面で明確に記載しなくてはなりません。
貸主個人の単なる予定では、認められません。

この要件に当てはまらないない場合はやはり従来通り「一時使用」として契約します。



 

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