忍者ブログ

弁護士日記と不動産

弁護士歴40年超の弁護士が、日々の出来事、相撲、猫写真や不動産問題を語ります。

2020/07    06« 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  »08
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

各地で不動産投資詐欺師が暗躍している。中には、キツネと狸の化かしあみたいに、騙すつもりが騙されたというケースもある。
しかし、高齢者の無思慮に乗じて不動産をタダ同然で強引に買い取るという商法は、これは、もう被害者に何の落ち度もない。
こういう連中は、正体を明らかにせず、安値で購入した土地をすぐに転売し、現金をもらって姿をくらましてしまうから、裁判を起こしても、何の意味もない。そうすると弁護士としては、賠償能力にありそうな人を、何とか被告に加え、賠償金を回収しようと考える。こういう時、狙われるのが、登記を担当した司法書士である。
これについて司法書士に賠償責任を認めた判決がある。東京高裁 平27年4月28日判決である。
[事例]
被害者は87歳で、アルツハイマー型認知症。脳の萎縮又は損傷が著しく、自己の財産を管理・処分することができない状態である。
時価相当額は少なくとも2000万円を下らない不動産を所有している。
詐欺師の連中は、被害者宅を訪問し、当日、売買代金を700万円とする売買契約を締結し、翌日、喫茶店で決裁した。決済の日に、司法書士が同席し、所有権移転登記手続に必要な書類を徴求した。ただし、決済前に権利証や実印を紛失しており、あわてて改印手続きをした。

地裁は、司法書士への請求を棄却したが、高裁は司法書士への賠償請求を全額認めている。
司法書士は、申請者の意思に疑念を抱かせるような状況があるならば、これらの点について調査を尽くすべき一般的調査義務があるとして、以下のように判断した。
⑴ 司法書士は、その業務内容に照らし、疑わしい事情がない限り、申請人の意思能力の有無や登記原因証明情報に係る書面が偽造によるものでないこと等の実質的な要件についてまで調査する一般的な義務を負っているということはできない
⑵ しかし、司法書士は、登記等の専門家として、依頼者の属性や依頼時の状況、依頼内容等の具体的な事情に照らし、登記申請意思の真実性に疑念を抱かせるに足りる客観的な状況がある場合には、これらの点について調査を尽くし、上記の疑念を解消できない場合には、依頼業務の遂行を差し控えるべき注意義務を負っているものと解するのが相当である。
⑶ 本件売買契約は所有権移転登記を申請する意思の真実性には疑念を抱かせるに足りる客観的な状況があったというべきである。

司法書士の一部には、サンタメ契約などと称して、積極的に土地転がしにかかわっている連中が一部にいる。そういうこともあり、司法書士に重い義務を課すことで、悪質な土地転がしや投資詐欺を防止しようということなのだろう。
ただ、司法書士に重い調査義務を負わせることで、不動産詐欺が減少するかというと、疑問である。司法書士が登記代理を拒否したところで、資格のない人が書式集を使って登記手続きを代行するだけだからである。
ただ、土地転がしや不動産投資詐欺に、見て見ぬふりをする、一部の司法書士には、警鐘になるだろう。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

無料相談会等の手口、強引な勧誘等で一般人向けに高値の不動産を押し付け販売する「不動産投資商法」が、各地で問題になっている。

東京地裁平成27年1月判決が、最近の不動産投資詐欺の極端なケースを扱っている。

被害者の方は都区内に土地と建物(以下「本件土地建物」という。)を所有していた87歳の原告である。
不動産会社Aが、この老人に目をつけ、
① 同社に対して本件土地建物を売却する。
② 代金は一括払いではなく、毎月10万円を、また、生活保護として毎月5万円を支払い、その他にも3万円、合計1か月に20万円を支払う。
③ 死ぬまで本件土地建物に居住することが可能である。
つまり、私どもに土地を売却していただければ、死ぬまでこの家に無料で住み、しかも、毎月30万円のお金を支払います
という訳である。
ところが、おカネの支払いはなく、しかも、不動産会社Aは、さっさとその不動産をBに転売した。

判決は、「売買の意思はあるし、錯誤もない」として、売買の意思の不存在と錯誤無効の主張を排斥したが、以下の理由で、こんなとんでもない売買は、公序良俗に反し無効であると断じている。
① 本件売買契約は、代金額が著しく低廉である(固定資産評価の3割)
② リスクの非常に大きい売買で、高齢であり判断能力の低下していた老人が、充分内容を理解していたとは思えない。
③ 不確実な見通しに基づいた説明をし、また、生活保護等の受給について誤導的な説明をするなど詐欺的ともいえる言辞を用いている。
この判決に異論を唱えるものはいないと思う。

(不動産業者に注意)
不動産業者には、賃貸の仲介を専門として地元に根付いた不動産業者がおり、こういう業者は、小さくても、格別トラブルは起こさない。そういう業者の紹介した弁護士は信用していい。
しかし、もっぱら不動産の売買を専門とする業者で、店舗もかまえていない、小さな業者は要注意だ。不動産売買は、そう頻繁にあるものではなく、たまにある不動産売買での3%+6万円の仲介手数料では、連中の経営は成り立たない。そのため、どうしても、転売を狙ったり、顧客の無知に付け込むことがある。不審に思ったら、弁護士に相談したほうがいい。

(弁護士に注意)
ただし、店舗もなく、転売が主力の不動産業者が紹介した弁護士は注意したほうがいい。宅地開発業者で、紛争の土地開発を狙っている業者が紹介した弁護士も同様である。二次被害が発生する可能性がある。

ちなみに、そういうヒモ付き弁護士が全てに悪徳かというと、そうでもない。意外と、こういう弁護士が、日弁連なんかで消費者問題とか環境問題で、社会のために活躍しているのである。また、ヒモ付きでない事件で、弱者のために採算を無視して動く場合もある。
そういえば、この前、関東南部の某弁護士会に属するO弁護士が、依頼者の女性の、胸をもんだり下半身を触ったりする性的行為を8回にわたって繰り返したとして、業務停止2カ月の懲戒処分になったが、その弁護士は、「憲法9条に平和ノーベル賞を」運動の中心的人物だったようである
「人間は善をしながら悪をなす」というが、その通りですね。
判決のとんでもない不動産屋も、個人的には、家庭や友人を大切にする優しい人かもしれない。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。



[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売10日で増刷決定です)

[一般向け書籍]
1.夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっています。)


2.遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

不動産投資被害その1からお読みください

[被害の実体]
1、業者が営業で勧めるマンションや一棟ものは、割高な場合がほとんどである。たいていは、一つの物件で数百万円単位以上の転売益を確保することを会社から命令されている。そのため、割高な物件を、あの手、この手で販売することになる。

2、必ず行われるのが、意図的に事実と異なる甘い見通しで収支のシュミレーションを示すことである
例えば、ローン金利も見込まれる家賃の金額が35年間ずっと同一金額で作成されているような収支表を示し、どれだけ得かを力説する。
しかし、どんなマンションも家賃はやがて下がっていく。その一方で、ローン金利は変動する。
また、当然掛かる修繕費、管理費、募集に掛かる費用等の諸経費がシュミレーションに反映されていない。管理費は増額し、後々大規模修繕費が必要となる。何よりもマンションの劣化に伴い次第に入居者募集が難しくなる。
このようなシュミレーションは現実離れしている。

3、また住宅ローンが組みにくくなることを説明しない。
投資用マンション購入のためのローンがある場合には、本人が居住するための住宅ローンの審査の際に考慮され、そのローン分は融資できなくなることを説明しない。投資用マンションを購入したばかりに、自分の家が買えないというケースもある。
まず自分の住宅を購入するのが先決なのに、それを説明しない。

[購入した後の顛末]
実際に購入した後に、どうなるのか?
最初に提案があったシミュレーションとは異なり、キャッシュフローが出ない。
持ち出しになる。
しかも、時間の経過とともに空き室が増え、入居者を確保するために家賃を次第に下げていく。しかし、家賃を大幅に下げても入居者は埋まらなくなる。
危険を察知し、売却しようにも、市場と大幅に乖離しているため 売れる見込みが無いと言われる。
最後は、全てを失って自己破産となる

[
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。



[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売10日で増刷決定です)

[一般向け書籍]
1.夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっています。)


2.遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

不動産バブルの熱狂と老後への不安につけこむように投資用マンション被害事件が急増している。ワンルームマンションの被害が多いが、一棟もののアパート、ファミリータイプのマンションも多い。
狙われる対象は公務員か大企業の若手のサラリーマンが多い。安定収入があり、銀行ローンを組みやすいからだ。あと、退職金の運用を考える高齢者も狙われる。消費者センターも、注意を呼び掛けているが、「安定した不労所得」に惑わされる人が後を絶たない。

被害の態様
[不動産投資被害とは]
不動産投資被害は、不当に高い価格で消費者にマンションを購入させる、いわゆる悪徳商法である。

[手口]
そのセールスポイントは、「楽してお金が儲かります」という古典的な商法で、大体以下のようなものである。言い換えれば、以下のようなセールストークを使う業者は要注意である。
セールストーク1「手持ち資金は不要」
「頭金ゼロ諸経費ゼロで購入できます。」
「自己資金ゼロです」
「弊社売り主の為、仲介手数料無料」
「全額ローンを組むので自己資金ゼロ。」
セールストーク2 「楽々返済+小遣い」
「家賃で余裕をもってローン返済ができるばかりか、ローン返済より家賃収入が多いのでキャッシュフローが出ます。」
セールストーク3 「老後の蓄え」
「毎月、現金収入があり、しかもローン完済後は、全額家賃収入となり、老後にも備えることができる。」
セールストーク4 その他の決め台詞
「1年間満室保証」
「屋上防水、外壁塗装、室内、共用部、リフォーム済みでしばらくは修繕費が掛からない。」
「一定期間後に購入金額と同額での買い取りを約束する」

[営業方法]

1、無料セミナーの開催で顧客を誘引しありえないシュミレーションを示して「騙して」契約させる。
2、 電話による勧誘から「強引に」契約に持ち込む
電話勧誘に素人投資家が興味を示すと、強引に押しかけ、拒否しようとしても、「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘等で、強引に契約させる。提案から1週間から2週間程度の超短期間で銀行の融資も付けて決済まで行ってしまうこともある。暴走族上がりの連中が多い。
3、デート商法等で「甘く」契約に持ち込む
婚活サイト等からから知り合った異性から、それとなく、結婚を匂わし、節税対策とか将来の年金代わりとか、いかにも、二人の将来のためにマンションを購入するのだというニュアンスを漂わせて購入させる。悪徳商法上がりの連中が多い。
(以下、その2へ続く)

[映画 猫なんかよんでも来ない]
数年前、漫画で読んだことのある「猫なんかよんでもこない」の映画が昨日封切りされたので、観てきました。
ボクサーとして挫折した青年が、飼い猫の死を契機に漫画家として社会への第一歩を踏み出すという作品で、猫も主役の一人になっていて、素晴らしい作品でした。猫も見事に「演技」していたけど、どうやって撮影したんでしょうか?
http://nekoyon-movie.com/


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版します。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。



[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売10日で増刷決定です)

[一般向け書籍]
1.夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっています。)


2.遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

カレンダー

06 2020/07 08
S M T W T F S
2 3 4
5 6 7 8 9 10
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31

フリーエリア

最新CM

[01/23 サイズ]

最新TB

プロフィール

HN:
森 公任
性別:
非公開

バーコード

ブログ内検索

P R

アクセス解析

| HOME
Copyright ©  -- 弁護士日記と不動産 --  All Rights Reserved
Design by CriCri / Material by もずねこ / powered by NINJA TOOLS / 忍者ブログ / [PR]