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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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Q共有者A・Bは、不動産を2分の1ずつ共有しているが、Aが死亡した。Aには相続人はいない。Aの持ち分は、民法第255条により、当然に、Bに帰属するか?
A当然には帰属しない。

民法第255条(持分の放棄及び共有者の死亡) は、共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属すると規定しています。
一方、同法第951条(相続財産法人の成立) は、「相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする」と規定し、相続人がいないときは、同法952条以下の手続きにしたがって裁判所の管理のもとに整理がすすめられると規定しています。
そうすると設問の場合は、
民法255条によれば、当然にBが取得することになるのに対し、
951条によれば、相続財産法人となるので相続財産管理人を選任して裁判所管理のもとに、所定の手続きをすすめたのちに、誰も取得者がいないときに、最後にBが取得できることになります。
255条では共有者の死亡時に取得し、951条では、裁判所による一定の手続を経た後ということになっており、条文どうしの整合性がとれていません。

最高裁平成元年11月24日は、これについて、以下のように述べ、951上以下の条文を優先的に適用する旨を明らかにしました。
「共有者の1人が死亡し、相続人の不存在が確定し、相続債権者や受遺者に対する清算手続が終了したときは、その共有持分は、他の相続財産とともに、法第958条の3の規定に基づく特別縁故者に対する財産分与の対象となり、右財産分与がされず、当該共有持分が承継すべきもののないまま相続財産として残存することが確定したときにはじめて、法第255条により他の共有者に帰属することになると解すべきである。」

 従って、相続財産管理人を選任して、受遺者や相続債権者に対する清算手続、特別縁故者に対する財産分与の手続きを経て、なお共有持分が残存する場合に、共有者へ帰属することになります。

区分所有建物であるマンションの敷地は、区分所有者に相続が発生し、相続人や受遺者、特別縁故者等がいない場合でも、土地の共有持分は他の共有者に帰属することはありません。民法第255条は適用されないのです。区分所有者が共有しているが、専有部分と敷地利用権の分離は、原則、禁止されている(建物の区分所有等に関する法律第22条)からです。

[追記]
先日、映画「この世界の片隅に」を見てきました。家族はこうありたいというユートピアみたいな映画で、特に主人公のすずさんの強さには感動しました。
下の写真は、映画館近くの公園で撮影したもの。ここは、猫スポットなのですが、猫の寒さしのぎのために箱を置くことは厳禁。そのため、少なくない猫が、冬を越せずに亡くなってしまいます。これを心配して、写真のような方が、朝早くやってきて、自分の服の中にネコちゃんをいれて、暖めているんですね。写真は、クリックすると拡大します。


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4、民事訴訟手続き一般
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賃借人が破産して管財人から賃貸人のところに連絡が来る。自分には経験がなくても、知り合いの同業者で、こういう経験をされた方は結構いるのではないでしょうか。
賃借人が破産したら、破産管財人が、このまま賃貸借契約を継続するか、解除するか決めることになります(破産法53Ⅰ)。ま、破産して事業を閉鎖しようというわけですから、たいていは、解除を選択するでしょう。

そこで問題になるのが、契約書に定めた違約条項です。たいていの契約書には、「賃貸借契約が終了しても立ち退かない場合は、賃料の倍額の使用損害金を支払う」とか、「6か月前に予告せずに契約解除する場合は、6か月分の家賃を支払え」という条項があります。
一番、過酷な条項は、建設協力金方式の賃貸借契約です。あれは、建物賃貸借とは名ばかりで、現実には、土地を借りて自分で建物を建てるという実態を、むりやり大家にお金を貸して大家が建てた、その建物を借りているという建物賃貸借契約にしているわけです。そこで、賃借人が契約を中途で解除した場合は、敷金や建設協力金の返還が不要になるよう、同額の違約金が発生するような契約にしている場合が多い。そうでなけりゃ、このご時世、地主さんは建設協力金方式とはいえ、なかなか土地を提供してくれません。

こういう条項は、通常は、有効と解釈されています。経済的に合理性があることは明らかで、無効と解する理由はないでしょう。
しかし、破産手続きが開始されると、そうはいかない。多くの取引先が泣いているなかで、大家さんだけが甘い汁を吸うというのは、やはり、破産制度の理念にそぐわないことになります。
以下の判例は、そういう破産制度の趣旨から、違約金条項の効力を制限したものです。

「賃貸借契約が終了しても立ち退かない場合は、賃料の倍額の使用損害金を支払う」と条項について
1、 使用損害金は、それが管財人の行為によって発生したものと評価される場合は、財団債権になる(最高裁S43・6・13)
2、 しかし、財団債権として認められる額は、あくまでも、賃料と同額の範囲に限られる(東京高裁H21・6.25)

「6か月前に予告せずに契約解除する場合は、6か月分の家賃を支払え」という条項について
東京地裁H21・1.16
6か月前までの解除予告に代えて賃料・共益費6か月分(1200万円)を支払い、即時解除することができる旨の条項のある賃貸借契約が締結された事案において、当該条項は、解除権を認めた規定にすぎず、他の事由により契約が終了したときに違約金を支払う旨を規定したものではない。

建設協力金方式の賃貸借契約で賃借人が契約を中途で解除した場合、敷金と建設協力金の支払いが不要となる契約について
名古屋高裁H12・4・7
賃借人は、自動車販売用品店。
賃貸借契約の内容は以下の通り。
「期間15年、賃料月額150万円、敷金2500万円、建設協力金5000万円。
中途解約の場合は、敷金及び建設協力金の未返還部分合計額の違約金が発生する。そこで、賃貸人は、この違約金と敷金及び建設協力金の未返還部分を相殺できる。つまり、中途解約の場合は、敷金も建設協力金も返還する必要はない。」
裁判所の判断は以下の通り。
破産債権者全体の公平を考慮すると、賃貸人の合理的な期待の範囲内で相殺を認めるべきである。本件では2100万円で相殺が認められる。


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わが国では、いったん借家人に家を貸すと、期間満了による立ち退きを請求することは、事実上不可能であった。判例法が、事実上、大家からの立ち退き請求権を徹底的に制限したのである。
戦後の慢性的な家不足のため、大家の横暴から借家人を守るためには、やむを得ない判例法だったが、このような極端な借家人保護は、結果的に、不動産の流通をかなり妨げることになった。

この反省から、定期借家権の制度が創設され、その結果、不動産市場は再び流動化することになった。

この定期借家権制度によって生み出されたものがJリートである。Jリートのためにだけ定期借家権が立法化されたものではないが、定期借家権制度がない限り、Jリートは産まれなかった。

Jリートは、投資家から資金を集めて不動産の運用を図るために設立された投資法人が運用する。
その資金源は、金融機関からの融資と投資家からの投資によって成り立っている。運用益のうち、金融機関には定額を返済し、投資家には運用実績に応じて返済する。そのため、投資に占める割合で金融機関からの融資が多いと、Jリートは、投資家にはハイリスクハイリターン商品となり、投資家からの投資割合が多いとJリートは、投資家にはローリスクローリターンとなる。

いずれにせよ、Jリートは投資家や金融機関から集めた資金で不動産を購入し、その不動産を賃貸に出して賃料を得る。この賃料が運用益になるのだが、Jリートの性質上、貸したら返ってくるかわからないような賃貸はできない。期限が来れば必ず明け渡すことになる定期借家制度でないかぎり、賃貸という投資はできない。
期間についても、定期借家制度は、制限がない。1年未満の賃貸借期間も20年を超える賃貸借期間も有効である。中途解約もできない。小規模な居住用賃貸借期間関しては、中途解約が認められる場合があるが、Jリートは、主にテナントビルが対象だから、問題はない。
しかも、賃料の減額請求ができないという特約を定めることができ、現に、ほとんどの場合、減額請求しないという条項がいれてある。
このように定期借家制度は、投資効率を考え、自由に定めることができるし、賃料収入も安定し、期間が来れば必ず明け渡しを求めることができる。まさにJリートの投資物件としては、最適なのだ。

Jリートは、平成15年末の資産総額は1兆4325億円、ファンド数は10だったが、その後、増大の一途をたどり、それは、わが国に平成のミニバブルをもたらした。
その後、リーマンショックの影響で下降線をたどったが、すぐに盛り返し、平成24年末の資産総額は9倍近い9兆3679億円、ファンド数は37となっている。

ちなみにわが事務所のちっぽけビルでさえも、ちょうどミニバブルの頃購入したこともあり、ファンドと購入を競うことになった。売り主と値引き交渉ができず、今となったら、高い買い物をさせられてしまった。


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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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平成20年1月1日、事業用借地権について、世間ではほとんど注目されなかったが、経済的に非情に重要な改正が行われた。従来の事業用借地権では、借地期間は10年以上20年以下だったが、改正法では、事業用借地権を10年以上30年未満と30年以上50年未満の二種類とし、事業用借地権の期間を一気に50年未満まで引き上げたことだ。

従来の20年を上限とする事業用借地権は、非常に使い勝手が悪く、これを利用できるのは、20年で投下資本を回収できる業種、例えば飲食店かコンビニエンスストアーなどの一部の業種に限られていた。
これに対し、大型商業施設とか、パチンコ店、フイットネスクラブは、20年では投下資本を回収できず、従来の建設協力金方式を利用せざるを得なかった。

建設協力金方式とは、地主に建設資金相当の保証金を差し入れて建設させ、借家契約を締結するというものである。

普通の借地権を締結することは、土地を売ったに等しく地主には抵抗がある。普通の借地権では、企業は、土地を確保できなかった。
そこで、借地法改正にともない期間20年の借地権を設けたのだが、期間が中途半端だった。20年の借地権では、スーパーなんか、投下資本を回収しきれないのだ。
そもそも、これら建築物の減価償却期間は多くは30年であり、20年では減価償却しきれないのに、従来の事業用借地権では、最大でも20年で建物を取り壊さなければならない。減価償却の3分の2を過ぎたところで取り壊さなければならないというのは、社会経済的にみても損失だった。

その結果、事業用借地権は、その利用が一部にとどまった。主流は、従前の建設協力金方式だった。

こういう点を踏まえて、平成20年、事業用借地権については大幅な改正が行われたのである。
実際、その時点では、不動産市場は証券化の進展などで、あたかもミニバブルのような様相を呈している最中であり、30年を超えて、50年に及ぶ借地権の設定も可能になって、不動産関係者の鼻息は荒かった。ところが、その年の秋にリーマンショックがあり、すべてふっとんだ。

あれから4年、日本経済はいっこうに上向かないが、今後は、この事業用借地権を積極的に利用することで、不動産投資が活発に行われることを期待したい。

なお、注意すべきは、以下の点である。
1、 事業用借地権は、必ず公正証書で定めなければならない。
2、 30年未満の事業用借地権は、更新も建物買取請求権もありないが、30年を超える事業用借地権は、当事者が合意すれば更新も、借地人による建物買取請求も可能である。


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