2013/07/27 (Sat) 定期借家権とＪ－ＲＥＩＴ

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わが国では、いったん借家人に家を貸すと、期間満了による立ち退きを請求することは、事実上不可能であった。判例法が、事実上、大家からの立ち退き請求権を徹底的に制限したのである。
戦後の慢性的な家不足のため、大家の横暴から借家人を守るためには、やむを得ない判例法だったが、このような極端な借家人保護は、結果的に、不動産の流通をかなり妨げることになった。

この反省から、定期借家権の制度が創設され、その結果、不動産市場は再び流動化することになった。

この定期借家権制度によって生み出されたものがＪリートである。Ｊリートのためにだけ定期借家権が立法化されたものではないが、定期借家権制度がない限り、Ｊリートは産まれなかった。

Ｊリートは、投資家から資金を集めて不動産の運用を図るために設立された投資法人が運用する。
その資金源は、金融機関からの融資と投資家からの投資によって成り立っている。運用益のうち、金融機関には定額を返済し、投資家には運用実績に応じて返済する。そのため、投資に占める割合で金融機関からの融資が多いと、Ｊリートは、投資家にはハイリスクハイリターン商品となり、投資家からの投資割合が多いとＪリートは、投資家にはローリスクローリターンとなる。

いずれにせよ、Ｊリートは投資家や金融機関から集めた資金で不動産を購入し、その不動産を賃貸に出して賃料を得る。この賃料が運用益になるのだが、Ｊリートの性質上、貸したら返ってくるかわからないような賃貸はできない。期限が来れば必ず明け渡すことになる定期借家制度でないかぎり、賃貸という投資はできない。
期間についても、定期借家制度は、制限がない。1年未満の賃貸借期間も20年を超える賃貸借期間も有効である。中途解約もできない。小規模な居住用賃貸借期間関しては、中途解約が認められる場合があるが、Ｊリートは、主にテナントビルが対象だから、問題はない。
しかも、賃料の減額請求ができないという特約を定めることができ、現に、ほとんどの場合、減額請求しないという条項がいれてある。
このように定期借家制度は、投資効率を考え、自由に定めることができるし、賃料収入も安定し、期間が来れば必ず明け渡しを求めることができる。まさにＪリートの投資物件としては、最適なのだ。

Ｊリートは、平成15年末の資産総額は1兆4325億円、ファンド数は10だったが、その後、増大の一途をたどり、それは、わが国に平成のミニバブルをもたらした。
その後、リーマンショックの影響で下降線をたどったが、すぐに盛り返し、平成24年末の資産総額は9倍近い9兆3679億円、ファンド数は37となっている。

ちなみにわが事務所のちっぽけビルでさえも、ちょうどミニバブルの頃購入したこともあり、ファンドと購入を競うことになった。売り主と値引き交渉ができず、今となったら、高い買い物をさせられてしまった。



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