忍者ブログ

建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

2017/11    10« 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  »12
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

住宅紛争審査会審査委員として、建築トラブルの相談を受けていますが、実は、一番多い相談が、リフォーム工事です。地味で金額も少額のため、あまり注目されていませんが、相談割合からすると圧倒的に多いですね。

なぜリフォーム工事にトラブルが多いかというと、注文主の頭の中で考えているリフォーム後の状態と業者が考えているリフォーム後の状態が異なるという現実があります。業者としては、プロとしての常識から、リフォームするといっても限界がある、それは業者にはもう常識で、お客さんも、それくらいはわかっているでしょうと思い込んでしまっている。一方、注文主は、ともかく「理想的な完璧な完成」を頭に思い描いている。
契約するとき、ここいらあたりは確認すべきなんでしょうが、現実には難しいわけです。「こういう風にして」「あ、わかりました」「いくらくらいかかるかしら」「見積もり送ります」。まあ、大体、こんな風でリフォーム工事がスタートします。業者にとっては金額も少額だし、注文主にとって、家の新築と異なり、人生の一大事というわけではない。
「こういう風にして」「あ、わかりました」という程度で工事がスタートし、終わってみたら、顧客かられば「騙された」となり、業者からすれば「クレーマー」となります。

こういう中で、マンションの場合は防音工事のトラブルが多いですね。安普請のマンションだと、となりの音がやたらに聞こえてうるさいということがあります。
そこで、せっかく業者に防音工事を依頼することになります。しかし、どこまでの音ならいいか、この到達点が業者と注文主で異なります。これにより、行う工事のレベルも費用も異なります。しかし、注文主は、防音工事なんか大差ないだろうということで、一番安い見積もりの所に頼む、これで完全に遮断してくれるはずだと思い込む。業者の方としては、逆に、注文主はこの程度でいいんだなと安易に考える。内壁に石膏ボードや遮音パネルを張ったり、グラスウールを詰めたりする工事で終了する。

一戸建ての場合は、年寄のためにバリアフリー工事を頼んだのに、完全ではなく、1センチほどの段差があった等でトラブルになります。建物の構造から完全なバリアフリーというのは無理な場合がありますが、業者からすればそれは当たり前の話で、文句を言われる筋合いはないということになるし、注文主からすれば、欠陥工事だということになります。

はっきりいうと、リフォームトラブルの場合、顧客自体がクレーマーではないかと思われる案件が少なくありません。ただ、業者の方も、事前に工事内容と限界を説明しておけば、トラブルは回避できたのではと思われる案件もあります。


大相撲を見てきました
稀勢の里は次の日休場することになるのですが、ぎりぎり土俵入りが見ることができました。相撲内容は完敗というより相撲になってなかったですね。
それ以外は、熱戦が繰り広げられました。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916

「欠陥住宅 雨漏れの原因を探る  その1」からお読みください。

[建物全体の欠陥を調べる  不同沈下]
建物全体の欠陥を調べる場合は、まず基礎から調べるのが定石です。建物の1階や二階にゆがみがあっても、それが基礎から来ている場合は、基礎から修復しないと根本的な欠陥修復にはならないからです。
建物は下の方ほどより重大な欠陥です。より重大な欠陥から可能性を「潰して」いくのが欠陥住宅調査の常道です。
基礎の欠陥が原因の場合は、多くは、不動沈下でしょう。不同沈下については、以前のブログで述べましたが、この不同沈下が引き起こしたと思われる雨漏りが意外に多いのです。
というのは、不同沈下で建物が傾いた場合、この傾きがどんどん進行します。時の経過とともに、この傾きは強大になり、やがては建物全体を歪ませます。
建物がゆがみ始めると、歪みが原因による隙間が生じます。例えば外壁のサイディングの継ぎ目、雨水の侵入を防ぐための金物類の変形等です。その結果、建築当初にはなかった、雨水が入り込む隙間ができてしまうのです。

もし不同沈下が原因となると、雨漏れは、実は、建物崩壊の危険な前兆ということになります。この場合は、根本的な修繕が必要となり、場合によっては、家全体を立て替える必要がでてきます。

[建物全体の欠陥を調べる  「筋かい」]
不同沈下が生じていないとなると、他の理由によって建物がゆがんだと考えるしかありません。
その場合、筋かい不足が有力な原因として浮かび上がります。
建物は、上下からの圧力には、基礎や柱・壁で対応しますが、横や斜めからの圧力では、基礎や柱・壁では対応しきれません。
そこでこの筋かいが不足していると、風や地震に対して揺れやすくなります。揺れやすいということは、歪みやすく変形しやすいということです。
この歪み・変形は、やがては水切りや雨返しといった薄い鋼板で作られた雨を防ぐ部材が変形したままになることもあります。さらに時が経過すると、風によって建物が変形して隙間ができ、その隙間から風に乗った雨が入り込んできます。

[OMAKE]
昨年の暮れ、伊豆シャボテン公園に行った時に、レストランから写した富士山です。写真は、クリックすると拡大します



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」

森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています)
定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、M&Aの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊! 」

家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916

住宅の雨漏りはなぜ問題か

欠陥住宅として問題になるのは、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。品確法でも、この二つを対象にして10年保障をしています。
しかし、みなさん、これを聞いて、あれっ?と思いませんか。「構造耐力上主要な部分」が重要なことはわかるけど、なんで雨漏れで壁にしみができるような問題が重要なんだと。
雨漏れが、単に「みっともない」というレベルの問題なら、そのとおりです。壁紙や天井を張り替えれば済むだけの話です。
しかし、この雨漏りがするということは、品確法でいう「構造耐力上主要な部分」に当たる土台や柱の下部などが、長い間湿った状態になって腐朽が進むことであり、結局は、「構造耐力上主要な部分」を劣化させ、建物崩壊の前兆になります。また、健康被害の原因にもなります
そこで、「雨漏」れを「構造耐力上主要な部分」の不足と並んで建物の二大欠陥としているのです。

雨漏りの原因をどう探すのか

雨が入り込んでくるというのは、一言でいえば、家のどこかに雨水の通る穴か隙間があるということになります。
本来、家というのは、風雨から身を守るためのものですから、隙間などあってはならないはずですが、実は、家は、もともと隙間だらけです。家そのものが色々な部材を組み合わせたもので、その継ぎ目は隙間があります。換気口とか電線、電話線なんかも外から家の穴を通って中に入り込んできています。
そうすると、雨漏れの原因を探るというのは、家にある無数の穴から、雨漏れの原因となる穴を特定することになります。

[ホースによる水かけ]
雨漏れの原因を探る方法としては、おおよその見当をつけて、ホースで壁等に水をかける方法があります。もしそこから水が室内に入り込めば、その部分の穴が原因と特定されます。そこをコーキングして穴をふさげば雨漏れはしません。

これが一番簡単で費用も掛からない方法ですが、これで修復しない場合が結構あります。というのは、このホースを使ったテストというのは、上から落ちてくる、それも、水圧の弱い雨水だけしかわからないからです。
ところが、雨は、風に吹かれてくるので、斜めから家にあたったり、強風の時なんか真横から壁に雨があたります。さらには、壁などに当たって吹き上げられた風に乗って下から上に向かって、しかも強い圧力で当たることもあります。
また、しとしとふるばかりでなく、それこそ、たたきつけるような感じで雨があたることもあります。

[散水試験]
そうすると、ホースでわからないときは、自然の雨風に近いような水を吹きかけて調査する必要があります。これが、散水試験といわれるテストで、家の周りに足場を組んで、散水機で、家のあちこちに水を吹きかけます。
最近は、吹き付ける水に、紫外線ライトの光を当てると蛍光を発する蛍光染料を混ぜることもあるようです。これだと建物の内側に染み出したわずかな水でも発見できます。
しかし、この試験でも、原因が判明しない場合があります。こうなると、建物のどこかの穴が原因というよりは、建物全体が原因と考えるしかありません。建物が何らかの原因でゆがみ、この歪みのために隙間が生じ、そこから雨水が入ってくると判断せざるを得ません。[続く]

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」

森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています)
定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、M&Aの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊! 」


家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916


[許容できない傾き]
欠陥住宅の典型例が不同沈下ですが、じゃあ、どの程度傾いたら「欠陥」と言えるかについては、実は、明確な基準がありません。
完璧に水平ならば問題ないのですが、現実には、完璧な水平」など物理的に不可能で、完璧に水平でないなら全て欠陥とするわけにはいきません。

目安としては、住宅など小規模な建築物の場合、傾斜角については1000分の3以内に止めるべきものとされているそうです。これを超えると、建物全体に歪みが生じ、亀裂や建付不良などの障害が発生する可能性が高くなるそうです。

ただし、これは「均一」に傾いている場合です。建物の途中で傾斜が変化している場合、これを変形角といいますが、この場合は、1000分の2.5に止めるべきものとされています。
というのは、建物各部の傾斜に違いがあると、その境目の部分に異常な力が加わり、建物全体に歪みが生じるからです。
現に、過去の調査研究によれば、木造建築物の場合、変形角が約1000分の1を超える辺りから亀裂が発生し始め、約1000分の2を超え1000分の3に達するくらいになるとほとんどの場合に亀裂が発生することが明らかになっています

もっとも、1000分の2.5とか1000分の3といっても、一応の目安です。
どの程度の不同沈下が許されるのかについては、地盤の特質、建物の構造(鉄筋コンクリート造か木造かなど)、躯体の強度、等により異なってきます。
もし基準を建てるとしたら、「建物に有害な変形を生じさせるか否か」という基準というのが一応の目安でしょう。
最終的には、専門家の鑑定で判断せざるを得ません。

[不同沈下の見つけ方]
ところで、この不同沈下ですが、意外と自覚できないものです。10年あるいはそれ以上の期間にわたって徐々に進行するからです。しかも、1000分の2とか3のレベルの傾きですから。
実は、不同沈下は、最初は、小さな異変から気づくことが多いのです。例えば、「クロスの変色・黒ずみ」は、単なる雨漏りによる可能性もありますが、不同沈下による建物の歪みで生じた隙間から雨が入り込んでいる可能性も否定できません。
その他の「変状」についても同様で、単なる材料や施工の不良による可能性もあるのですが、これらがいくつも生じている場合には、最も重大な欠陥である不同沈下を疑ってみる必要があるのです。

おかしいと思ったら、とりあえず建物各部の傾斜を測る必要があります。レーザー・レベルと呼ばれる、レーザー光を使って水平・垂直を測る装置などは、1万円前後でホームセンターなどで売られています。
この機械を使って、建物全体、あるいは半分といった、ある範囲で共通の傾きがあるか否かを図ります。部分的な傾斜ならともかく、特定範囲で共通した傾向が見られる場合には、不同沈下の可能性が濃厚です。この場合は、建築専門家に早期に専門的な調査を依頼するしかありません。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修

http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解で早わかり 倒産法のしくみ」

森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています)
定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、M&Aの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊! 」


「最新 図解で早わかり
改正対応! 相続・贈与の法律と税金」

森公任 ・ 森元みのり 共同監修

http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992

三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916


前回、ブログで不同沈下と業者の責任を述べましたが、そもそも、なんで不同沈下が起きるんだという基礎的な質問をうけましたので、今回は、その簡単な説明をします。
不同沈下には、3つの原因があります。

「圧密沈下」による「不同沈下」
わが国は、真っ平らな土地はほとんどなく、大体は、斜面になっています。平地に見えても緩やかな斜面です。土地を造成するときは、この斜面を平らにしなければなりません。
この平らにする方法は二つあります。
一つは、ともかく一番低い土地を基準として、それより上にある土地を全部削り取る方法です。これだと、もともとある土地しか使わないので不同沈下という問題は、通常生じません。仮に生じたとしても、過失はないということになる場合が多いでしょう。
しかし、この方法は、金がかかり、非現実的です。削りとる土砂が大量で造成費がかかり、しかも、どこかに捨てなければならず、処分費用が莫大になるからです。

もう一つは、斜面のうち、高い方の土を削り、低い方の地面に盛り土してしまう方法です。これだと工事が少ないし、削り取った土砂をどこに捨てるかという問題が生じません。経済的に極めて合理的です。
現代では、通常、造成地というのは、この後者の方法で、前者の方法は皆無のはずです。前者は、日本がのどかな国だったころの話です。

ところが、この方法には重大な欠陥があります。それは、削り取られた方の地盤は、それこそ何億年という永い歳月をかけて固まった土地なのに、盛り土した方の土地は、せいぜい1,2年の歳月しか経っていないことです。
この違いは土の密度に現れます。
盛り土では、土を単純に積み上げただけでは、土の成分である細かい粒と粒との間に空気や水が入り込んでいるため、粒と粒とはいわばバラバラの状態になっています。
しかし、当初はそのような状態の土でも、土自体の重みや、上に建った建物などの重みによって、中の空気や水が徐々に押し出され、やがては、粒と粒とが密着した状態になります。
その結果、土は固く押し詰まった状態にはなるのですが、そのかわり土の中にもともとあった水や空気がなくなるので、その分、土の体積は減ってしまい、結果的に地盤は沈むことになります。これを「圧密沈下」といいます。これが不同沈下です。
建物が沈下する原因の大半は、この圧密沈下によるものです。その典型例は、近年の造成地の、切土と盛土にまたがって建物を建てた場合の「不同沈下」です。
この「圧密沈下」による「不同沈下」を防ぐには、造成時に注意深く土を固めるしかありません。そのため、盛土する場合には、土を30cm盛るごとに、専用の重機や機械で、グッと地面を押しつぶして人工的に押し固める(転圧・填圧)作業を繰り返すしかありません。
特に、関東ロームの土は、切土したままの地盤は強度が高いのに対し、それを崩してしまうと極端に強度が低くなってしまうといわれています。

土の中の有機物の分解による不同沈下
もう1つよくみられる不同沈下の原因は、土の中の有機物の分解によるものです。
土の中には、肥えた土、つまり、炭素分が多量に含まれている土があります。原野や山林は、そのような有機物が混じった土で覆われているわけですし、沼地や低湿地、畑や水田なども地表の動植物の死骸の有機物が無機物の土に大量に混ざっています。
このような炭素分が多量に含まれている土を造成地とする場合、それらの超えた土を十分に取り除く必要があります。
というのは、その後の時間の経過によって中の有機物が分解され、炭素分が二酸化炭素(CO2)ガスになって地盤から抜け出していきます。そうなると、それまであった炭素が減ってしまいますから、その分地盤の体積が減り、沈下してしまいます。
この様な土地の場合は、単に上から土を盛っただけだと建物の重みで炭素分が二酸化炭素(CO2)ガスになって地盤から抜け出し、地盤が沈下するので、造成にあたっては、これらの肥えた土を十分取り除く必要があるのです。
このような地盤かどうかは、見ただけではわからず、過去の地形図などを調べることで、かつて、沼や河川に近い低地や水田だったかどうかを十分調査する必要があります。

「液状化」による不同沈下
最近、不同沈下で一番話題なのは、浦安あたりの液状化による不同沈下でしょう。
液状化は、多く、土の粒子が大きく粗い砂土質で生じます。
砂質土の場合、普段は、砂粒同士が密着して、比較的強い地盤となっています。ところが、地震による振動が加わると、砂粒の間の地下水の水圧が上がり、その水圧を受けて砂粒同士が離れてしまい、砂と水とが混じった、いわば「どろどろ」の水のような状態になります(液状化)。ひどいときは、高い水圧の水が、地中に隙間の弱い部分から砂と一緒に地上に吹き出すこともあります。
やがて、地震が収まると、水圧は元に戻りますが、砂粒のほうは、隙間が元の状態よりも減った、押し詰まった状態になりますので、地震前よりも全体の体積は減ってしまいます。噴砂によって砂粒自体が噴き出して流出してしまった場合はなおさらです。
これにより、不同沈下が生じます。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修

http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解で早わかり 倒産法のしくみ」

森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています)
定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、M&Aの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊! 」


「最新 図解で早わかり
改正対応! 相続・贈与の法律と税金」

森公任 ・ 森元みのり 共同監修

http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992

三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

カレンダー

10 2017/11 12
S M T W T F S
1 2 3 4
5 6 7 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30

フリーエリア

最新CM

[01/23 サイズ]

最新TB

プロフィール

HN:
森 公任
性別:
非公開

バーコード

ブログ内検索

P R

アクセス解析

| HOME Next >>
Copyright ©  -- 建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財 --  All Rights Reserved
Design by CriCri / Material by もずねこ / powered by NINJA TOOLS / 忍者ブログ / [PR]