ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
家を購入した、あるいは建築してもらった、ところが建物が傾いたとか、雨漏りがするとかというトラブルは、結構、身近にあります。
そういう欠陥住宅に関する紛争を処理するＡＤＲとして、各弁護士会に住宅紛争処理委員会があり、自分も、その委員の一人に就任させていただいております。
住宅紛争処理委員会委員の研修として、毎年、何回か研修があり、結構、勉強になります。
大がかりな研修は、毎年、年末に、大手町サンケイホールで行われています。昨日もその研修が行われました。毎年、年末になると、同じ場所で行われるだけに、自分にとっては、年末の風物詩みたいなものです。これに参加すると「ああ、今年も、もうすぐ終わりだなぁ」と妙な感慨にふけったりします。
参加弁護士は、東京だけでなく、なんと全国から来ます。１時半から５時までの研修ですから、休憩時間を含めて、正味、３時間半。それだけのために遠路はるばる上京してくるのですから、弁護士って、やっぱり勉強するのが好きな人種なんですね。
内容は、ともかく濃い。
まず、建築学の研修は、「基礎」に関する工法等、色々な建築知識。つづいて、住宅紛争処理制度の概要、それから重要判例、最後に全国での相談事例や紛争処理委員会での調停成立までのケース分析。
これだけの内容を３時間半というのは、土台無理。テキストの一部を説明し、あとは自分で読んでください、という「つまみ食い形式」にならざるをえません。
それでも、結構、面白かったです。
そのなかで一番印象に残ったのが、ネットに氾濫している、欠陥住追及を問題にするＮＰＯ団体。
このＮＰＯ団体が、結構、あちこちでトラブルを引き起こしているんですね。どういうトラブルかというと、たいした欠陥でもないのに大騒ぎし、「建て替えが必要だ」なんて診断書をオーナーに提出する。オーナーは、それを見て、紛争処理委員会に申し立てをする。紛争処理委員会は、一見して、「何の問題もない」と見抜くんだけど、その怪しげなＮＰＯを信頼している消費者は、欠陥だ、建て替えだと騒ぐわけです。
こういうＮＰＯが絡んできたら、業者も大変だけど、消費者も、無用な心配をさせられるわけで、何ともいえませんね。
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追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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家を購入した、あるいは建築してもらった、ところが建物が傾いたとか、雨漏りがするとかというトラブルは、結構、身近にあります。
そういう欠陥住宅に関する紛争を処理するＡＤＲとして、各弁護士会に住宅紛争処理委員会があり、自分も、その委員の一人に就任させていただいております。
住宅紛争処理委員会委員の研修として、毎年、何回か研修があり、結構、勉強になります。
大がかりな研修は、毎年、年末に、大手町サンケイホールで行われています。昨日もその研修が行われました。毎年、年末になると、同じ場所で行われるだけに、自分にとっては、年末の風物詩みたいなものです。これに参加すると「ああ、今年も、もうすぐ終わりだなぁ」と妙な感慨にふけったりします。
参加弁護士は、東京だけでなく、なんと全国から来ます。１時半から５時までの研修ですから、休憩時間を含めて、正味、３時間半。それだけのために遠路はるばる上京してくるのですから、弁護士って、やっぱり勉強するのが好きな人種なんですね。
内容は、ともかく濃い。
まず、建築学の研修は、「基礎」に関する工法等、色々な建築知識。つづいて、住宅紛争処理制度の概要、それから重要判例、最後に全国での相談事例や紛争処理委員会での調停成立までのケース分析。
これだけの内容を３時間半というのは、土台無理。テキストの一部を説明し、あとは自分で読んでください、という「つまみ食い形式」にならざるをえません。
それでも、結構、面白かったです。
そのなかで一番印象に残ったのが、ネットに氾濫している、欠陥住追及を問題にするＮＰＯ団体。
このＮＰＯ団体が、結構、あちこちでトラブルを引き起こしているんですね。どういうトラブルかというと、たいした欠陥でもないのに大騒ぎし、「建て替えが必要だ」なんて診断書をオーナーに提出する。オーナーは、それを見て、紛争処理委員会に申し立てをする。紛争処理委員会は、一見して、「何の問題もない」と見抜くんだけど、その怪しげなＮＰＯを信頼している消費者は、欠陥だ、建て替えだと騒ぐわけです。
こういうＮＰＯが絡んできたら、業者も大変だけど、消費者も、無用な心配をさせられるわけで、何ともいえませんね。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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住宅紛争審査会委員に就任していると、ときおり、研修の案内がきます。審査委員として、研修に努めなさいということなのでしょう。
今回は、建物耐震改修がテーマで、これは、住宅紛争審査以前に、不動産オーナーとして、非常に興味がある問題でしたから、喜んで受講させていただきました。
今回は、前日のブログの続きで、耐震改修工事の方法です。講師の建築士の先生の話では、以下の通りです。なお、以下の記述は、素人の受け売りですので、適当な情報と認識しておいてください。
記
耐震改修工事は、
１、 まず耐震診断を行います。どこが問題なのかをこれで診断します。
この耐震診断は、以下の通りです。
[現地調査]
現地での目視調査、設計図書の内容の確認、建物修繕履歴等を確認し、診断レベルを判断します、ただし、昭和56年以前に建てられた建物では２次診断が
が最も有効です。
[第一次調査と診断]
一次調査における調査・試験は、主に第1次診断による構造耐震指標の算定で必要となる以下の項目などについて調査します。
（1）構造部材の耐力を算定するために必要な材料強度、断面寸法
（2）経年指標に反映する建物の変形・コンクリートのひびわれ
（3）形状指標に反映する建物の形状
この調査に基づいて、第1次診断をします。もっとも簡易な診断で、壁の多い建築物が対象（壁式RC造など）で、柱・壁の断面積から構造耐震指標を評価します。
[第二次調査と診断]
2次調査は、第2次診断法または第3次診断法による構造耐震指標の算定で必要となる以下の項目などについて調査します。
（1）構造部材の耐力を算定するために必要な材料強度、断面寸法
（2）構造きれつ及び変形の発生程度とその範囲
（3）変質・老朽化の程度とその範囲
この第二次調査に基づいて、2次調査行います。
具体的には、調査担当者が現地建物を原則として仕上材の上から目視または簡単な寸法実測により実施します。ただし、きれつ状況、老朽化の程度によっては、必用に応じて仕上材の一部を取りはずした調査を行う必要があります。難度の高い診断で、主に柱・壁の破壊で耐震性能が決まる建築物が対象で、柱・壁の断面積に加え、鉄筋の影響も考慮し、構造耐震性能を評価します。
場合によっては、第三次診断を行います。
第三次診断は、非常に難度の高い診断で、主に梁の破壊や壁の回転で耐震性が決まる建築物が対象で、柱・壁（断面積・鉄筋）に加えて、梁の影響も考慮し、建物の保有水平耐力を求める診断法です。
[精密調査]
精密調査は、2次調査だけでは不十分で、さらに精度の高い診断や補強設計を行う場合にさらに正確に建物状況を把握する必要がある場合に、下記の項目などについて2次調査に加えて行います。
（1）コンクリートの材料強度、ヤング係数
（2）配筋状態と鉄筋断面、鉄筋の降伏点強度の確認
（3）施工状態、きれつ・欠損状態を考慮した部材断面性能の再評価
（4）コンクリート中性化・老朽化、鉄筋さびを考慮した材料強度の再評価
耐震調査と診断が終了すれば、次は、耐震補強計画です。目的は、強度の確保と靱性の確保ですが、診断結果によっては、取り壊しの場合もあります。
補強計画を建てたうえ、工事費を積算し、耐震補強工事の認定手続きを行います。
耐震補強計画に基づいて補強工事を行います。
強度の確保としては、筋向いの設置、耐震壁の設置、フレームの設置等です。
靱性の確保としては、柱に鉄板や炭素繊維を巻く方法があります、他に、制震装置を設置したり、耐震スリットの設置等があります。
なお、コンクリートの亀裂に、エポキシ樹脂を注入する方法は、強度の回復にはならないそうです。
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住宅紛争審査会委員に就任していると、ときおり、研修の案内がきます。審査委員として、研修に努めなさいということなのでしょう。
今回は、建物耐震改修がテーマで、これは、住宅紛争審査以前に、不動産オーナーとして、非常に興味がある問題でしたから、喜んで受講させていただきました。
今回は、前日のブログの続きで、耐震改修工事の方法です。講師の建築士の先生の話では、以下の通りです。なお、以下の記述は、素人の受け売りですので、適当な情報と認識しておいてください。
記
耐震改修工事は、
１、 まず耐震診断を行います。どこが問題なのかをこれで診断します。
この耐震診断は、以下の通りです。
[現地調査]
現地での目視調査、設計図書の内容の確認、建物修繕履歴等を確認し、診断レベルを判断します、ただし、昭和56年以前に建てられた建物では２次診断が
が最も有効です。
[第一次調査と診断]
一次調査における調査・試験は、主に第1次診断による構造耐震指標の算定で必要となる以下の項目などについて調査します。
（1）構造部材の耐力を算定するために必要な材料強度、断面寸法
（2）経年指標に反映する建物の変形・コンクリートのひびわれ
（3）形状指標に反映する建物の形状
この調査に基づいて、第1次診断をします。もっとも簡易な診断で、壁の多い建築物が対象（壁式RC造など）で、柱・壁の断面積から構造耐震指標を評価します。
[第二次調査と診断]
2次調査は、第2次診断法または第3次診断法による構造耐震指標の算定で必要となる以下の項目などについて調査します。
（1）構造部材の耐力を算定するために必要な材料強度、断面寸法
（2）構造きれつ及び変形の発生程度とその範囲
（3）変質・老朽化の程度とその範囲
この第二次調査に基づいて、2次調査行います。
具体的には、調査担当者が現地建物を原則として仕上材の上から目視または簡単な寸法実測により実施します。ただし、きれつ状況、老朽化の程度によっては、必用に応じて仕上材の一部を取りはずした調査を行う必要があります。難度の高い診断で、主に柱・壁の破壊で耐震性能が決まる建築物が対象で、柱・壁の断面積に加え、鉄筋の影響も考慮し、構造耐震性能を評価します。
場合によっては、第三次診断を行います。
第三次診断は、非常に難度の高い診断で、主に梁の破壊や壁の回転で耐震性が決まる建築物が対象で、柱・壁（断面積・鉄筋）に加えて、梁の影響も考慮し、建物の保有水平耐力を求める診断法です。
[精密調査]
精密調査は、2次調査だけでは不十分で、さらに精度の高い診断や補強設計を行う場合にさらに正確に建物状況を把握する必要がある場合に、下記の項目などについて2次調査に加えて行います。
（1）コンクリートの材料強度、ヤング係数
（2）配筋状態と鉄筋断面、鉄筋の降伏点強度の確認
（3）施工状態、きれつ・欠損状態を考慮した部材断面性能の再評価
（4）コンクリート中性化・老朽化、鉄筋さびを考慮した材料強度の再評価
耐震調査と診断が終了すれば、次は、耐震補強計画です。目的は、強度の確保と靱性の確保ですが、診断結果によっては、取り壊しの場合もあります。
補強計画を建てたうえ、工事費を積算し、耐震補強工事の認定手続きを行います。
耐震補強計画に基づいて補強工事を行います。
強度の確保としては、筋向いの設置、耐震壁の設置、フレームの設置等です。
靱性の確保としては、柱に鉄板や炭素繊維を巻く方法があります、他に、制震装置を設置したり、耐震スリットの設置等があります。
なお、コンクリートの亀裂に、エポキシ樹脂を注入する方法は、強度の回復にはならないそうです。
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住宅紛争審査会委員に就任していると、ときおり、研修の案内がきます。「審査委員として、研修に努めなさい」ということなのでしょう。
今回は、建物耐震改修がテーマで、これは、住宅紛争審査審査会委員である以前に、不動産オーナーとして、非常に興味がある問題でしたから、喜んで受講させていただきました。
以下は、セミナーの要点です。建築士の方々には、初歩的な知識なのでしょうが、紛争審査委員あるいはオーナーとして、最低限認識しておくべき知識です。
記
１、建物の耐震基準は、昭和56年に建築基準法が大改正され、技術基準も大幅な変更になった。
（したがって、昭和56年以前に建築された建物は、耐震性に大きな問題があることになる。中古物件購入は、昭和57年以降の物件に限ったほうがいいことになる。）
２、平成7年の阪神淡路大地震を契機として同年12月に「建築物の耐震改修促進に関する法律」が施行された。
これは、「昭和56年以前の建物は、建築当時は違法ではなかったから、違法な建物ではないが、現在の建築基準法には適合しない既存不適格建物である。今までは、公共建物の耐震改修工事をし、民間の建物は、放置されてきた。国民の皆さん、これを、放置せず、できるだけ現在の耐震基準に適合するようにがんばってください」という法律である。
３、これは所有者に対する努力義務規定ですが、平成23年4月1日に、東京都では「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を促進する条例」を制定し、緊急輸送道路沿いの道に面した建築物は、「必ず耐震工事をしなさい」と義務付けしました。
もし首都圏直下型大地震がおきたとき、救急車や消防車は、緊急輸送道路を走ることになるが、この道路沿いの建物が倒壊して道路をふさいだら、どうしようもないことになる。道路沿いの建築物だけは耐震改修工事をしておかなければならない、という危機意識から、制定されたものです。
そうなると、緊急輸送道路沿いの建物のオーナーたちは、耐震改修工事を行わなければならなくなります。
４、この法律の特色は、「耐震改修工事」という特殊な改修工事を認めたことです。
本来、建物を増築、改築する場合は、事前に確認申請をする必要があります（建築基準法6条）。
しかし、そうなると、単に耐震構造（建築基準法20条）を守る工事だけではすまされず、他にも、いろいろと順守すべき規定があり、結果として、大規模な改修工事になってしまいます。
その結果、費用も時間も膨大になり、オーナーは、資金繰りに関係から足踏みしてしまいます。耐震改修工事は、いっこうに進まなくなります。
５、そこで、耐震改築促進法では、所轄行政庁から「耐震改修工事」であるというお墨付きをもらえば、建築基準法3条2項（確認申請の除外規定）により、建築確認はもらわずに耐震改修工事ができる、と規定しました。これだと、オーナーの費用負担は、ぐっと少なくなり、工期も大幅に短縮できる、そうなれば、民間でも、どんどん耐震改修工事を行うだろうと目論んだわけです。
６、ただし、どんな建物でも、この耐震改築促進法の適用を受けるわけではありません。もともと違法な建物はだめで、「建築基準法の耐震基準の変更の結果、既存不適格建物となった建物だけ」が対象です。
具体的には、
① 昭和56年以前の建物であること
② 従前の建築基準法に違反していないこと
③ 耐震診断において、補強が必要であると判断されたこと
の3要件が必要になります。
次回は、耐震改修工事の方法について、述べたいと思います。
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住宅紛争審査会委員に就任していると、ときおり、研修の案内がきます。「審査委員として、研修に努めなさい」ということなのでしょう。
今回は、建物耐震改修がテーマで、これは、住宅紛争審査審査会委員である以前に、不動産オーナーとして、非常に興味がある問題でしたから、喜んで受講させていただきました。
以下は、セミナーの要点です。建築士の方々には、初歩的な知識なのでしょうが、紛争審査委員あるいはオーナーとして、最低限認識しておくべき知識です。
記
１、建物の耐震基準は、昭和56年に建築基準法が大改正され、技術基準も大幅な変更になった。
（したがって、昭和56年以前に建築された建物は、耐震性に大きな問題があることになる。中古物件購入は、昭和57年以降の物件に限ったほうがいいことになる。）
２、平成7年の阪神淡路大地震を契機として同年12月に「建築物の耐震改修促進に関する法律」が施行された。
これは、「昭和56年以前の建物は、建築当時は違法ではなかったから、違法な建物ではないが、現在の建築基準法には適合しない既存不適格建物である。今までは、公共建物の耐震改修工事をし、民間の建物は、放置されてきた。国民の皆さん、これを、放置せず、できるだけ現在の耐震基準に適合するようにがんばってください」という法律である。
３、これは所有者に対する努力義務規定ですが、平成23年4月1日に、東京都では「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を促進する条例」を制定し、緊急輸送道路沿いの道に面した建築物は、「必ず耐震工事をしなさい」と義務付けしました。
もし首都圏直下型大地震がおきたとき、救急車や消防車は、緊急輸送道路を走ることになるが、この道路沿いの建物が倒壊して道路をふさいだら、どうしようもないことになる。道路沿いの建築物だけは耐震改修工事をしておかなければならない、という危機意識から、制定されたものです。
そうなると、緊急輸送道路沿いの建物のオーナーたちは、耐震改修工事を行わなければならなくなります。
４、この法律の特色は、「耐震改修工事」という特殊な改修工事を認めたことです。
本来、建物を増築、改築する場合は、事前に確認申請をする必要があります（建築基準法6条）。
しかし、そうなると、単に耐震構造（建築基準法20条）を守る工事だけではすまされず、他にも、いろいろと順守すべき規定があり、結果として、大規模な改修工事になってしまいます。
その結果、費用も時間も膨大になり、オーナーは、資金繰りに関係から足踏みしてしまいます。耐震改修工事は、いっこうに進まなくなります。
５、そこで、耐震改築促進法では、所轄行政庁から「耐震改修工事」であるというお墨付きをもらえば、建築基準法3条2項（確認申請の除外規定）により、建築確認はもらわずに耐震改修工事ができる、と規定しました。これだと、オーナーの費用負担は、ぐっと少なくなり、工期も大幅に短縮できる、そうなれば、民間でも、どんどん耐震改修工事を行うだろうと目論んだわけです。
６、ただし、どんな建物でも、この耐震改築促進法の適用を受けるわけではありません。もともと違法な建物はだめで、「建築基準法の耐震基準の変更の結果、既存不適格建物となった建物だけ」が対象です。
具体的には、
① 昭和56年以前の建物であること
② 従前の建築基準法に違反していないこと
③ 耐震診断において、補強が必要であると判断されたこと
の3要件が必要になります。
次回は、耐震改修工事の方法について、述べたいと思います。
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本日、住宅紛争審査会審査委員としての研修を受けてきました。場所は、弁護士会館ではなく、大手町のサンケイビル。
行ってみると、東京だけではなく、全国の弁護士の審査委員の方が来られていました。みなさん、ご苦労様です。
この住宅紛争審査会は、品確法に基づき住宅性能評価書の交付を受けた評価住宅の請負契約又は売買契約（建売住宅）に関する紛争を取り扱っています。裁判に比べて格段に早期の解決が図られ、費用も安いことから、もっと積極的に利用されてしかるべきだと思いますが、なぜか、あまり利用されていません。全国的に、マイナーなＡＤＲだからでしょうか。
それでも、昨年は、全国で100件近い申請があったそうです。
研修そのものは、すでに知っている知識の再確認とでもいうべき内容でしたが、興味があったのは、水漏れの原因とその対策工事。水漏れのとき、業者がどうやって水漏れ箇所を発見し、どのような工事をするのか、画像を使って説明してくれました。
なるほど、と思いました。
あと、自分の知らなかった判例の説明があり、これも、結構面白かったです。普通はほぼ垂直につけるサッシを「38度の斜めにつけろ」と注文主が指示して、それで雨漏りがしたと建築会社を訴えたケースです。建築会社は、工事に責任がもてないと渋っていたようですが、注文主の信頼している建築士さんが、大丈夫だといったのを信頼し、強引に工事させたようです。それで注文主の賠償請求は棄却。そりゃそうでしょうね。この建築士さんは、何を考えていたんでしょうね。
建築士に設計を頼むと、建築費なんか念頭になく、ともかく「自分の作品」を作りたい建築士さんに出会うことがあります。そういう建築士さんだと、外見的にはしゃれていても居住空間としては無意味なデザインをすることが、まれにあります。
設計会社と建築会社を分離するのは、手抜き工事を防ぐという意味で効果的ですが、反面、創作意欲の強い建築士さんに頼んでしまうと、建築会社が首をひねるようなデザインをしてしまう。難しい問題ですね。
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本日、住宅紛争審査会審査委員としての研修を受けてきました。場所は、弁護士会館ではなく、大手町のサンケイビル。
行ってみると、東京だけではなく、全国の弁護士の審査委員の方が来られていました。みなさん、ご苦労様です。
この住宅紛争審査会は、品確法に基づき住宅性能評価書の交付を受けた評価住宅の請負契約又は売買契約（建売住宅）に関する紛争を取り扱っています。裁判に比べて格段に早期の解決が図られ、費用も安いことから、もっと積極的に利用されてしかるべきだと思いますが、なぜか、あまり利用されていません。全国的に、マイナーなＡＤＲだからでしょうか。
それでも、昨年は、全国で100件近い申請があったそうです。
研修そのものは、すでに知っている知識の再確認とでもいうべき内容でしたが、興味があったのは、水漏れの原因とその対策工事。水漏れのとき、業者がどうやって水漏れ箇所を発見し、どのような工事をするのか、画像を使って説明してくれました。
なるほど、と思いました。
あと、自分の知らなかった判例の説明があり、これも、結構面白かったです。普通はほぼ垂直につけるサッシを「38度の斜めにつけろ」と注文主が指示して、それで雨漏りがしたと建築会社を訴えたケースです。建築会社は、工事に責任がもてないと渋っていたようですが、注文主の信頼している建築士さんが、大丈夫だといったのを信頼し、強引に工事させたようです。それで注文主の賠償請求は棄却。そりゃそうでしょうね。この建築士さんは、何を考えていたんでしょうね。
建築士に設計を頼むと、建築費なんか念頭になく、ともかく「自分の作品」を作りたい建築士さんに出会うことがあります。そういう建築士さんだと、外見的にはしゃれていても居住空間としては無意味なデザインをすることが、まれにあります。
設計会社と建築会社を分離するのは、手抜き工事を防ぐという意味で効果的ですが、反面、創作意欲の強い建築士さんに頼んでしまうと、建築会社が首をひねるようなデザインをしてしまう。難しい問題ですね。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
新築住宅については、平成12年4月1日から住宅品質確保促進法（住宅品確法）が施行されました。新築分譲マンションの広告なんか注意してみると、建設住宅性能評価書とか住宅性能評価付きというのが今は必ず載っています。これは、住宅品格法に基づく表示です。
住宅品確法は、新築住宅の性能を制度的に保障しようというものですが、保障は二種類の方法で確保されています。
一つは、新築物件が、ちゃんとした建物かどうかを第三者にチェックしてもらう制度です。欠陥住宅そのものを市場に流通させないようにしようというわけです。この第三者機関が、建設住宅性能評価書などを発行するわけです。
この方法は、強制的なものではなく、買主が希望した場合のみとなっていますが、今は、大手なら当たり前のことになっています。逆にいうと、新築住宅なのに、こういう評価書が事前に当然のごとく添付されていない物件は、購入を控えたほうがいいと思います。
住宅品確法のもう一つの保障は、瑕疵担保責任を10年間としたことです。この点は、請負契約（第87条）も売買契約（第88条）も同じ扱いです。これは、性能表示と異なり、強制的です。
ただし、瑕疵は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の暇疵についてのみです。また、特約を結べば、20年まで延長できるようになりました。
10年というのは、民法の本来の原則に戻しただけですが、建設業者や販売業者は、民法が任意規定であることに目をつけ、施主や買主との特約で、この瑕疵担保責任の規定を2年程度に思いっきり短縮していました。
また、売買契約でも修補請求を認めています。民法理論からすれば、建物の売買は、特定物の売買であり、債務不履行はありえず、したがって瑕疵修補請求は認められないはずですが、世間常識として、こういる屁理屈は、やはりどこかおかしいわけで、世間の常識に法律が近付いたということでしょう。
これにより消費者保護は万全だったはずですが、根本的なところを見落としていました。工事業者や売り主が、倒産したらどうなるんだ、という点です。現に姉歯疑惑に絡んで、ヒューザーが倒産し、多くの消費者が追い詰められました。いくら工事業者、販売業者の責任を強めても、倒産してしまえば何の意味もないわけです。
こうして、いよいよ瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場します。
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新築住宅については、平成12年4月1日から住宅品質確保促進法（住宅品確法）が施行されました。新築分譲マンションの広告なんか注意してみると、建設住宅性能評価書とか住宅性能評価付きというのが今は必ず載っています。これは、住宅品格法に基づく表示です。
住宅品確法は、新築住宅の性能を制度的に保障しようというものですが、保障は二種類の方法で確保されています。
一つは、新築物件が、ちゃんとした建物かどうかを第三者にチェックしてもらう制度です。欠陥住宅そのものを市場に流通させないようにしようというわけです。この第三者機関が、建設住宅性能評価書などを発行するわけです。
この方法は、強制的なものではなく、買主が希望した場合のみとなっていますが、今は、大手なら当たり前のことになっています。逆にいうと、新築住宅なのに、こういう評価書が事前に当然のごとく添付されていない物件は、購入を控えたほうがいいと思います。
住宅品確法のもう一つの保障は、瑕疵担保責任を10年間としたことです。この点は、請負契約（第87条）も売買契約（第88条）も同じ扱いです。これは、性能表示と異なり、強制的です。
ただし、瑕疵は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の暇疵についてのみです。また、特約を結べば、20年まで延長できるようになりました。
10年というのは、民法の本来の原則に戻しただけですが、建設業者や販売業者は、民法が任意規定であることに目をつけ、施主や買主との特約で、この瑕疵担保責任の規定を2年程度に思いっきり短縮していました。
また、売買契約でも修補請求を認めています。民法理論からすれば、建物の売買は、特定物の売買であり、債務不履行はありえず、したがって瑕疵修補請求は認められないはずですが、世間常識として、こういる屁理屈は、やはりどこかおかしいわけで、世間の常識に法律が近付いたということでしょう。
これにより消費者保護は万全だったはずですが、根本的なところを見落としていました。工事業者や売り主が、倒産したらどうなるんだ、という点です。現に姉歯疑惑に絡んで、ヒューザーが倒産し、多くの消費者が追い詰められました。いくら工事業者、販売業者の責任を強めても、倒産してしまえば何の意味もないわけです。
こうして、いよいよ瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場します。
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