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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

「節税のための不動産投資」と、よく言われます。これは、すでに十分に資産を持っている資産家層のための言葉です。逆に、資産を持っていない層には、蓄財のための不動産投資というセールス文句があります。
要するに、「金持ちになりたかったら不動産投資をしなさい」「金持ちになったら、税金対策で不動産投資をしなさい」ということで、この言葉を実践する限り、不動産投資はエンドレスということになります。
まあ、そういう前提で、「節税のための不動産投資」を考えてください。

不動産は取得すれば登録免許税や不動産取得税がかかるし、建物なら消費税もかかります。税金を支払って取得しても不動産を所有している間は、「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。売れば印紙税や譲渡所得税がかかります。
不動産に関わる限り、税金は、エンドレスに生じてきます。
このように不動産は、諸々の税金が発生する仕組みになっています。
にもかかわらず、なぜ、不動産投資をすると節税になるのでしょう?

一番節税効果がおおきいのが「時価」と「相続税評価額」の差を利用できる相続税です。
例えば現金1億円を相続した場合、相続人が子供一人なら相続税は概算で1220万円です。しかし、1億円の土地を購入したら、路線価では8000万円程度に評価されますから、相続税は、500~600万円程度になります。また、1億円に加えて1億円の借金をして2億円の土地を購入したら、土地は16000万円と評価され、さらに1億円の借金を差し引きますので、遺産は6000万円と評価され、税金は300万円程度に減額されます。
しかも、土地について、小規模宅地の特例が適用されれば、税金は限りなくゼロになります。
またマンション、特にタワーマンションなんか建物を固定資産評価で評価するので、土地以上に評価が激減し、1億円のタワーマンションを購入したとしたら、税金は、微々たるものになり、その節税効果は抜群です。
(注意! 相続対策で不動産を買うことで評価を下げ節税するというのは、東京や大阪周辺の人気市街地です。実際の取引価格は、路線価より下という地域は少なくなく、このような地域では、増税策になってしまいます。)

これに対し、所得税は、相続税ほど節税効果はありませんが、不動産投資の赤字で所得を減少させることができるので、ある程度の節税効果は期待できます。例えば、所得が1000万円でも、不動産投資で500万円の赤字なら所得を500万円に抑えて所得税を抑えることが出来ます。

しかし、この節税策は、同時にリスクもはらんでいます。
第一に、資産の流動性がなくなることです。
路線価で評価を低くできたとしても、何かあったとき現金なら容易に対応できますが、不動産は、対応できません。あわてて換金化しようとしても、そういう場合は、足もとを見て買いたたかれます。不動産は、現金がわりに利用できません。資金が固定してしまいます。これは、キャッシュフローに行き詰るリスクが高くなるということです。
仮に不動産を購入することで数百万円相続税を節約できても、資産の流動性が喪失している点を考えると、はたして、有利なのか疑問と言わざるを得ません。

第二に、値下げのリスクがあります。
不動産、特にマンションは、確かに節税策は大きいのですが、同時に値下がりというリスクも抱えることになります。特に現在、人気のタワーマンションは、20年後、30年後に、どのような評価になっているか、見通しがたちません。例えば、かっては多摩ニュータウンなど、郊外のおしゃれな住宅街は非常に人気があり、地価も高くなりましたが、今は、都心に人気が集中し、土地の値段は暴落しています。同じことが、都心のタワーマンションにおきないとも限りません。

第三に、これが一番リスクなのですが、事業用のリスクが無視できないということです。
不動産は、それを賃貸にだすことで運用益を確保するしかありません。しかし、不動産賃貸業は、修繕費や管理料を考えると、それほど利益の上がる業務ではありません。一方、今は、満室でも、ちょっとした社会情勢の変化で、たちまち空き室が増えてしまいます。ましてや、借金してアパートなどを建てているばあいは、資金繰りに窮して、最後は全財産を失うことになります。

そういうリスクが多いのが、不動産投資による節税です。そのリスクと節税効果を天秤に載せ、どちらが得策か、慎重に考えたほうがいいでしょう。

さらに、相続に関していえば、税理士さんの考案した不自然な節税策のために、逆に、相続人が紛争状態になるということは何度も経験しています。巧妙な節税策は、全相続人が信頼関係を持っていることが前提であり、いったん、信頼関係がこじれたら、ひねりだした「節税策」のために、相続人が苦しめられるということは少なくありません。


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森法律事務所の書籍のご案内
[不動産・建築向け書籍]
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!


「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!


【その他の書籍】

[専門家向け書籍]
「心の問題と家族の法律相談」
http://www.kajo.co.jp/book/40702000001.html
日本加除出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
医事監修 精神科医(酒田素子)

「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「2分の1ルールだけでは解決できない 財産分与額算定・処理事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)(主メンバー 森公任、森元みのり、西脇理映、舟橋史恵)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50984.html
■価格(税込):3,780円
◆財産分与における実例を論点別に分析し、考慮要素や計算方法、解決案などを整理しています。
◆事例から導かれた、実務上の留意点を「POINT」として掲げることにより、事案解決のヒントを示しています。
◆多数の離婚事件に携わり実務に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
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発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
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発行元(株)レガシイ
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こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
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 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。

「誤解の多い遺産分割調停 弁護士が勘違いする実務のポイント」 全3巻
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3333
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◆遺産分割の範囲の確定で問題となる使途不明金
◆遺産の評価における誤解
◆生命保険金が特別受益に該当する場合 
◆特別寄与5類型の主張・立証方法
◆弁護士が頻繁に引用する判例だが、実務では重視されていないもの」


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

「イラストと図解でよくわかる! 前向き離婚の教科書」
森元 みのり
https://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4537214996/bipmc-22/ref=nosim/
もしかして離婚? そんな風に悩むあなたをサポートする1冊です。
心の整理の仕方から、お金や子どもの問題をクリアする準備、離婚手続きの仕方、離婚後の生活設計までをガイド。
コミックと図解でわかりやすく解説します。

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

新年あけましておめでとうございます。
さて、今年は、「不動産投資型クラウドファンディング」という、何やら難しそうな不動産投資が、流行するかもしれません。
難しそうな名前ですが、内容は単純で、インターネット経由で庶民からお金を募集してアパートなんかを建て、その家賃を配当金として支払うというものです。
不動産投資に興味がある、しかし、投資するほどの金がない、金がないから実物不動産への投資経験も無いという若い人は多く、そういう人には、ぴったりのようです。現に、福岡でこの案件を手掛け、募集額3500万程度に対してなんと9.4倍の3億4000万の応募があったそうで当選者は抽選で選ばれるという、すごいことになりました。主に30代から40代の方が投資の主流だそうです。

このスキームは、某会社の説明によると
① 顧客は、優先出資者とし投資会社と匿名組合契約を締結する。
   ↓
② 出資金の払い込み
 ↓
③ 出資金のより賃貸物件を取得
 ↓
④ 取得した運用資産を賃貸することにより得られる賃貸収益から、賃貸費用(管理費、諸税等)を控除した賃貸利益を出資者に分配。
⑤ 投資会社は、劣後出資するので、出資者に支払って残りがある場合のみ利益を取得。

もし、この営業文句どおりに実現すれば、少ない投資額で賃貸貸募集から運営まで全部他人任せで済み、実物不動産を買うことで起こる税金についても得られる5%の配当での課税以外は掛からないということになります。
募集が殺到したのもわかるような気がします。
しかも、この方式は、投資先として優良な物件さえ確保できれば、街の不動産屋さんでも、明日からでも、出来そうです。仕組みそのものは、あまり難しくありませんから、普通の弁護士さんなら、誰でも設計ができそうです。

営業者が匿名組合員から集めた財産を運用して利益をあげ、これを分配するのが匿名組合契約です。
匿名というのは、事業活動は、営業者がやり、当該営業に関する取引相手に対して名前が顕れないので、「匿名」と呼ばれるわけです。また組合という名称ですが、組合契約ではなく、営業者と匿名組合員の間の双務契約に過ぎず、法人格も有しません。「匿名組合契約」って、個人的には、誤解を招きやすい表現だと思います。

この匿名組合契約は、特別目的会社(SPC)と投資家との間において利用されることが多く、SPCを営業者、投資家を匿名組合員とします。ただ、この仕組み、結構、悪徳商法に利用されるているんですよね。
しかも、「出資」ですから、元本保証はなく、この会社が何かやらかしたら、投資資金は、全部ゼロになります。
最近は、海外投資物件のクラウドファンディング事業なんてのも流行っているようで、投資先もエストニアとかアゼルバイジャンとか、日本人のほとんどがかの地の不動産事情を知らない国ばかりです。もちろん、みな誠実な方々が運営しておられるんでしょうが、不幸な事態にならないか、ちょっと心配しています。

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森公任 監修
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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
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【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
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●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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【その他の書籍】

[専門家向け書籍]
「心の問題と家族の法律相談」
http://www.kajo.co.jp/book/40702000001.html
日本加除出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
医事監修 精神科医(酒田素子)

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新日本法規出版株式会社
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新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)(主メンバー 森公任、森元みのり、西脇理映、舟橋史恵)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50984.html
■価格(税込):3,780円
◆財産分与における実例を論点別に分析し、考慮要素や計算方法、解決案などを整理しています。
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「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
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◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
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 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

銀座の土地の路線価がバブルを越えたとして話題になっています。ことしの路線価が3日公表され、東京の銀座5丁目の銀座中央通りが4032万円で、32年連続で日本一となったそうです。坪13,300万円です。路線価でこの価格ですから、時価だったらいくらくらいになるか想像つきません。まあ、時価以前に、銀座じゃ、売り物が市場に流れることなないでしょうね。

都内では神宮前や新宿三丁目、虎ノ門などを抑えて、銀座エリアの複数の地点が上昇率トップを独占しました。ここまで高騰した最大の要因は、やはり、日本一のブランドイメージがあることによる実需でしょう。国土交通省によると、2016年は、坪単価が1億円を超す取引が銀座で複数あったそうです。
一方、三大都市の大阪・名古屋などではバブル期の半分以下の価格にとどまっているそうです。

東京とそれ以外の地域の二極化が進んでいます。しかし、東京でも、都心と郊外では価格差が広がり、都心の間でも、銀座の一等地とそれ以外では、価格差が広がっています。

公示価格で見てみると市町村別では、東京都中央区が千代田区や港区を抑えて全国一位になっています。銀座というダントツのブランドがあるからでしょう。
で、その銀座の公示価格ですが、1位が中央区銀座4-5-6 で、坪1億6694万2148 円で、25.94 %の値上がりです。二位が中央区銀座5-4-3で、 坪1億4214万8760 円です。銀座全体の公示価格平均坪単価は5669万6576円です。
中央区の平均坪単価は1822万7784円です。銀座に二坪、中央区に5坪の土地があれば、億万長者という計算になります。
うちの事務所(森第二ビル)のある中央区新川は、公示価格で坪単価平均455万0964円。銀座にはタクシーでワンメーターですが、価格は銀座の10分の1以下です。

今後の土地の推移ですが、バブルのころは、日本全体が転売目的の売買で異様な値上がりをしましたが、今回の値上がりは転売によるものではなく、実需に裏付けられています。銀座の一部の土地だけが突出して値上がりをしたのは、そのためです。転売目的でない以上、急激な値下がりは、考えられません。同じ中央区でも、うちの場所と銀座の一等地では、さらに価格差が広がっていくでしょうね。
まあ、土地の値段の上下で、事務所の売り上げが上下するわけでもないし、事務所とそこに働く人たちがいる以上、売ることもないし、土地の値段は、ただの数字の遊びです。

うちの事務所の自慢は、自社ビルよりも、無借金経営ということです。事業資金、不動産ローンを含めて、一円の借金もありません。
事業経営で一番大切なことは、どんなことがあっても、ビクともしない財務体質をつくることです。不動産投資をする方は、土地の値上がりに目がくらみ、無理に借金をして不動産投資をしがちですが、いたずらに貸借対照表上のバランスをくずさないことが大切です。不動産投資で破産した人は、成功した人よりはるかに多いのです。

法律事務所でも同じことがいえます。どうやったら売り上げを増やすか、規模を大きくするかより、どうやったら財務体質をよくするかを考えるべきです。

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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「2分の1ルールだけでは解決できない 財産分与額算定・処理事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)(主メンバー 森公任、森元みのり、西脇理映、舟橋史恵)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50984.html
■価格(税込):3,780円
平成29年7月発売予定
◆財産分与における実例を論点別に分析し、考慮要素や計算方法、解決案などを整理しています。
◆事例から導かれた、実務上の留意点を「POINT」として掲げることにより、事案解決のヒントを示しています。
◆多数の離婚事件に携わり実務に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

アパート建築リスク

自己資金で貸家を建設する限り、失敗しても、「損した」ですむ。投資した金額が、かなり減額されるかもしれないが、投資金額以上の損は受けない。
しかし、借金しての投資となると、失敗は破産を意味する。これから、不動産投資をする人は、以下の点を肝に銘じておいたほうがいい。

1、新築時の家賃は、新築プレミアムがつく。しかし、最初の一回だけ。
新築アパートは入居者の人気が高く、相場よりも高い賃料で成約できることが多い。しかし、この“新築プレミアム”は、初回だけ。
しかも、個人的な経験だが、新築後数年して入居した入居者は、安定した入居者になるのに対し、最初の入居者は、あまり更新しないで退去する。
二回目の入居者は、相場の家賃になる。そして、そのあとは、年数%程度、賃料が下落する。
もしアパート建築会社が提示する収支シミュレーションが、新築時賃料の維持を前提としているときは、信用しないことだ。

2、賃料が30年変わらないということはありえない。
アパート建築会社が提示する収支シミュレーションは、往々にして、同一の賃料が30年間ずっと変わらないということを前提としている場合が多い。しかし、家賃が年々上昇した高度成長時代の日本ならともかく、成熟時代に入った日本は、時の経過とともに、家賃は、どんどん下がっていく。しかも、どの程度、下がっていくは、誰も予想ができない。
アパート建築会社が提示する収支シミュレーションは、全くあてにならないと思ったほうがいい。
ときおり、30年間同一賃料保証をうたう業者もいるようだが、荒唐無稽な話で、自分の常識からすれば、とても信用できない話である。そういう話をする業者がいれば、それだけでその業者とは付き合わない方がいい。

3、空き室率が間違いなく増加する。
不労所得、安定収入確保の観点から、今後も近隣にマンションやアパートが建つ。誰かが建ててうまくいけば、当然、近隣で真似をするものが現れるのは当然だ。
反面、入居者は増えない。当然、古い建物ほど空き室率が高くなる。いくら賃料を下げても、空き室が増えていくのはやむを得ない。

4、金融変更政策リスクは高い。
現在は、マイナス金利という、極めて特異な経済状況だ。金利政策の変更リスクは高い。
業界の中で、金利変更の影響を一番受けるのが不動産・建築業界だ。不動産市況は、マイナス金利で追い風とはいえ、マイナス金利の影響にすぎず、多少でも金利政策が変更になれば、不動産市況の大幅な悪化はさけられない。


[水元公園とカワセミ]
久しぶりに水元公園に行ってきました。下の写真は、その一角にあるカワセミの里。休日、ここに1本200万円位する800ミリクラスの巨大レンズを装備したカワセミカメラマンたちが、列をなして、カワセミを撮影しています。
カワセミがきて飛んだりすると、いっせいにシャカシャカとカメラが音をたてます。みなさん、同一アングルから同一シャッターチャンスで写していますから、全員、同じ写真になるんじゃないんでしょうか(^^)。
下の写真は、そのカメラマンたち。写真はクリックすると拡大します。


下の写真は、自分の安物レンズで手持ちで写したカワセミです。深い被写界深度と高速撮影のため感度を高くしたのが失敗の原因。まあ、初めて撮影したわりには、それなりに写っていますね。高速で飛ぶカワセミを写すのは意外と難しいんです。写真はクリックすると拡大します。

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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
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【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
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「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
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■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
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「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
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森元みのり
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発行元(株)レガシイ
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 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
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 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
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[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
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森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
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「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
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持ち家の着工数が2年連続で減少し、空き家が都内でも増加していることから明らかように、都内でも住宅は供給過剰だ。ところが、なぜか、2015年の貸家着工数は前年比4.6%増で、の37.8万戸に達した。これは、持ち家の28.3万戸を10万戸近くも上回る水準である。
アパートが不足しているわけではない。首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35%超に達している。千葉県、東京23区も34%前後へ上昇。3室に1室が空室というありさまだ。理由は明白だ。新築アパートの供給過剰である。
確かに国内の人口は減少しているにもかかわらず、単身世帯が増えているため、総世帯数はまだ増えている。しかし、それをはるかに上回る供給数がある。また、その世帯総数も2020年から減少に転じるという。

本来、貸家の供給量は需要量に対応すべきものだが、今回の貸家の供給は需要を無視して伸び続けている。経済学の法則からは、ありえない話だ。なぜだろう?
理由は、二つある。
一つは、相続税の増税だ。相続財産の評価は、路線価や固定資産で評価するので、現金で保有しているより、土地・建物に換えたほうが平均的に見て2割ほど低くなる。都心なら、もっと低くなる。さらに、うえに、アパートならば、借家権減価という税制上の特例で、そこからさらに2〜3割下げられる。現金1億をアパート建築のための土地や建物に投資することで評価が半分近くになるのだ。アパートの建設が急激に増えだしたのも増税時期と同じくしているのは、このことを物語る。
もう一つは、ゼロ金利下で貸出先の確保に困っている一部の地銀の融資姿勢だ。いくら金利を下げても中小企業は借りない。融資先がない。そこで高い金利がとれるアパートローンに目を付けたのだ。融資にあたっては、本来、厳格な審査が行われるべきだが、一部地銀で、アパートローンについては、かなり甘い審査が行われているとの噂が流れている。

もう一つサブリース契約も、複合的要因になっている。
本来、賃貸住宅の建設と運営は、リスクの高い事業だが、多くの建設主は、ほとんど素人同然の人が多い。にもかかわらず、この人たちがこのリスクの高い事業に踏み込むのは、例のサブリース契約に幻惑されているからだ。
建築会社は、アパート建築にあたり地主に30年にわたって借り上げることを約束することで、経営リスクを隠してしまう。地主は、自分のこれから行おうとすることが、実は、かなりリスクが高いことを自覚できない。ただ、節税効果にだけ目を奪われ建築に着手してしまう。
しかし、サブリース会社は、その契約賃料は2年ごとに見直すケースが多いし、空室が増えていれば、賃料引き下げを要求される。交渉がまとまらなければ、一括借り上げの契約を解除するしかない。サブリース契約など、何の保証にもならない。

価格は、最終的に需要と供給で決まるというのは経済学の初歩の初歩。人気の東京・神奈川でさえ3室に1室は空き家ということは、何時、値崩れがあっても、おかしくない状態が続いているということだ。はたして、経済学の例外になるのだろうか。

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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
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「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!

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