ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
最近、はやりの民事信託。ともかく一部の士業の先生方が猛烈な営業をかけています。遺言と違って撤回できない、後見制度と違って裁判所の監督もないし、後見では認められない財産処分もでき、資産運用が自由だというのが「売り」です。
しかし、これは、裏をかえせば、そのまま家族信託の弱点になります。撤回できないというのは、一部の推定相続人による被相続人の囲い込みができますよ、ということだし、「後見と違い裁判所の監督がない、、財産を自由に運用できる」というのは、受託者の不正行為を抑える手段がないということでもあります。
特に問題なのは、家族信託では、受託者の不正行為を抑え込む制度が全くないことで、あれほど厳格な後見制度さえ、後見人による使い込みが多発しているのに、監視手段のない家族信託で果たして大丈夫なのかというのが根本的な疑問です。実際、遺産相続事件を受任すると、必ずといっていいほど、一部の相続人による使い込み、使途不明金が問題になります。
信託監督人とか受益者代理人制度があるとはいえ、適任者が見つけられるのか、非常に難しいと思います。仮に弁護士に信託監督人を依頼するとしても、もし受託者の不正が発覚すれば、監督人の弁護士は、当然、賠償責任を問われる。そんな危なっかしい仕事を引き受ける弁護士は少ないだろうし、仮に引き受けることになったら、相当高額の顧問料を請求することになります。そうなると、後見と違い民事信託は後見人報酬というランニングコストがかからないという「売り」はなくなり、かなり、ランニングコストの高い制度になってしまいます。
それと、受益者連続型信託、これも遺言では難しい後継ぎ信託を実現する制度として注目されていますが、あの制度は、50年続くことを予定しています。
しかし、半世紀後は、社会情勢も価値観も大幅に変化しています。その年に生まれた子は、５０歳のおっさんになっているし、20歳の若者は、70歳の古希になります。そんな契約を作って半世紀後、果たして守られるのでしょうか？
家族信託は、あくまでもワンポイントリリーフ的な使い方に限定した方がいいと思います。「家族信託は、遺言や後見と違って、こんなに素晴らしい」というのは、営業トークの可能性がないわけでもなく、実際、、一部の金融機関は、士業の方々がもちこんだ家族信託は、非常に警戒しているという都市伝説を聞いたことがあります。
森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
（２）
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
建物建築や増改築に不可欠な道路、境界、日照権などの法律問題と建築基準法の 基本事項を網羅的に解説。
2019年６月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
（３）
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収録。」
（４）
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
（５）
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
２、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など
「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる！
2018年の著作権法改正（2019年１月施行）、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー
３、企業法務
（１）森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
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賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
ことしの不動産業界は、バブル期並みの好景気に沸いた。東京湾岸地区を中心に都会の地価が高騰し、京都等の観光地も相次ぐホテル建設で地価がうなぎ上りだ。オフィス需要も高く、東京のオフィス空き室率は１％程度だという。100室あれば、1室しか空きがないということになる。
この過熱ぶりが来年も続くかというと、日本不動産研究所がこのほど発表した「不動産投資家調査」では、投資銀行や商業銀行、年金基金、不動産賃貸、デベロッパー、生命保険会社などの今後1年間の不動産投資に対する考え方について、「新規投資を積極的に行う」との回答が90％を占めたことがわかった。機関投資家は、来年度も地価上昇は続くと踏んでいるのだろう。
これだけ過熱すると当然、それに伴う弊害も出る。
その一つが積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」達だ。駅から徒歩3分、東京・五反田の一等地約600坪を所有していると称して、本人確認用の印鑑登録証明証、パスポートなどが偽造され、それを利用した「成りすまし犯」が手付金を受け取っていた。
摘発された地面師グループは、少なくとも他に３件の架空土地取引に関与し、東京地裁で計２２億円超の損害賠償を命じられていたようであり、余罪は相当数あるようだ。
今後も、こういう地面師の暗躍が予想される。
ちなみに、この事件では、この売買に立ちいった弁護士が、本人確認情報作成にあたり注意を怠ったとして、被害者から訴えられ、地裁では一億円以上の賠償を命じられたが、高裁では逆転勝訴して、現在、最高裁で訴訟中だ・売買契約締結立会報酬は30万円だったそうだから、この弁護士さん、たいへんな1年でしたね。
もう一つは過熱する不動産投資で素人をだます手法で、その一つがサラリーマン相手にシェアハウスを売りまくった「かぼちゃの馬車」事件である。高級ホテルの洒落たルームで無料の不動産セミナーを開き、最もらしい統計数値を出し、やってきたサラリーマンに、スルガ銀行と組んで高値で購入させる。
「うまい投資話がありますよ」といって不動産を高値で購入させるという手法は、形を変えこそすれ昔からある手法で、いつも、大量の被害者を出すが、気づいたときは、すでに手遅れというのも昔から同じ。
ここまで極端でなくとも、節税だ、年金代わりだ、ということでマンションを購入させたり、アパートを建てさせたりする営業は横行している。
ことしも、あとわずかで終わりです。このブログ、最近は、不動産よりも歴史がテーマになりがちでしたが、来年もよろしくお願いいたします。
森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
森・森元による「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
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[不動産・建築向け書籍]
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
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この過熱ぶりが来年も続くかというと、日本不動産研究所がこのほど発表した「不動産投資家調査」では、投資銀行や商業銀行、年金基金、不動産賃貸、デベロッパー、生命保険会社などの今後1年間の不動産投資に対する考え方について、「新規投資を積極的に行う」との回答が90％を占めたことがわかった。機関投資家は、来年度も地価上昇は続くと踏んでいるのだろう。
これだけ過熱すると当然、それに伴う弊害も出る。
その一つが積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」達だ。駅から徒歩3分、東京・五反田の一等地約600坪を所有していると称して、本人確認用の印鑑登録証明証、パスポートなどが偽造され、それを利用した「成りすまし犯」が手付金を受け取っていた。
摘発された地面師グループは、少なくとも他に３件の架空土地取引に関与し、東京地裁で計２２億円超の損害賠償を命じられていたようであり、余罪は相当数あるようだ。
今後も、こういう地面師の暗躍が予想される。
ちなみに、この事件では、この売買に立ちいった弁護士が、本人確認情報作成にあたり注意を怠ったとして、被害者から訴えられ、地裁では一億円以上の賠償を命じられたが、高裁では逆転勝訴して、現在、最高裁で訴訟中だ・売買契約締結立会報酬は30万円だったそうだから、この弁護士さん、たいへんな1年でしたね。
もう一つは過熱する不動産投資で素人をだます手法で、その一つがサラリーマン相手にシェアハウスを売りまくった「かぼちゃの馬車」事件である。高級ホテルの洒落たルームで無料の不動産セミナーを開き、最もらしい統計数値を出し、やってきたサラリーマンに、スルガ銀行と組んで高値で購入させる。
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ここまで極端でなくとも、節税だ、年金代わりだ、ということでマンションを購入させたり、アパートを建てさせたりする営業は横行している。
ことしも、あとわずかで終わりです。このブログ、最近は、不動産よりも歴史がテーマになりがちでしたが、来年もよろしくお願いいたします。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
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●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
不動産バブルがとまらない、自分は一時的なものと思っていたが、ともかくあちこちから、「〇様がお持ちの○○物件の買取を希望しておられる方がいます」という手紙がくる。
特に中央区は土地不足なのか、買取いたしますという手紙が、それも大手の不動産からくる。
その地べたの上で法律事務所を営んでいるのに、ここを売ったら、どこで法律事務所やるんだ、と言い返したくなるが、まあ、登記簿を見て適当に送っているんだろうから、こういう手紙なんかは一切無視している。
これだけ不動産市況が過熱すると、我々の世代は、やはり、いつかどーんと暴落するのではないか、と心配になる。
ターニングポイントはいくつかあると指摘されている。
一つ目は、消費税の値上げである。消費税の値上げは、高額なタワーマンションの値上げにつながる。今は、消費税前の駆け込み需要があるが、消費税があがれば、駆け込み需要はなくなり、特にタワーマンションの売れ行きは鈍るのではないかと噂されている。
二つ目は、東京オリンピックがすぎれば建築ブームが一巡し、建築単価が下がり、それがマンション価格に反映し、マンション価格が下がるのではないか、という噂である。
三つめは、2020年問題と噂されている生産緑地の指定解除である。
市街化区域内で保全する農地としての生産緑地生産緑地に指定された農地では固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるが、同時に、生産緑地では30年間の営農義務が課せられた。その特例を受けている生産緑地のうち8割が2020年に期限切れとなり指定解除となる。
その結果、世田谷区・練馬区・足立区等で、新たに大量の住宅用地が生まれることが予想されている。大量の住宅用地の供給は、間違いなく、土地の価格を大幅に下げる。
最近は、以前は「世田谷ブランド」で売れていた駅から徒歩10分以上の世田谷のマンションの売れ行きがさっぱりというのは、この2020年問題の前触れかもしれない。
ただ、一方で、全世界的に不動産市況は非常に活発で、東京もその世界の不動産市況に巻き込まれているともいえる。オフイスビルの賃料値上げが著しいという。
そう考えると、かってのような暴落の可能性は少ないかもしれない。
マルクスは、「歴史は繰り返す、一度目は悲劇だが、二度目は喜劇だ」といったが、また暴落すれば、二度目であり、今度は世界の笑われ者になる。二度目がないことを祈るだけである。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
森・森元による「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
[不動産・建築向け書籍]
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
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賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
不動産バブルがとまらない、自分は一時的なものと思っていたが、ともかくあちこちから、「〇様がお持ちの○○物件の買取を希望しておられる方がいます」という手紙がくる。
特に中央区は土地不足なのか、買取いたしますという手紙が、それも大手の不動産からくる。
その地べたの上で法律事務所を営んでいるのに、ここを売ったら、どこで法律事務所やるんだ、と言い返したくなるが、まあ、登記簿を見て適当に送っているんだろうから、こういう手紙なんかは一切無視している。
これだけ不動産市況が過熱すると、我々の世代は、やはり、いつかどーんと暴落するのではないか、と心配になる。
ターニングポイントはいくつかあると指摘されている。
一つ目は、消費税の値上げである。消費税の値上げは、高額なタワーマンションの値上げにつながる。今は、消費税前の駆け込み需要があるが、消費税があがれば、駆け込み需要はなくなり、特にタワーマンションの売れ行きは鈍るのではないかと噂されている。
二つ目は、東京オリンピックがすぎれば建築ブームが一巡し、建築単価が下がり、それがマンション価格に反映し、マンション価格が下がるのではないか、という噂である。
三つめは、2020年問題と噂されている生産緑地の指定解除である。
市街化区域内で保全する農地としての生産緑地生産緑地に指定された農地では固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるが、同時に、生産緑地では30年間の営農義務が課せられた。その特例を受けている生産緑地のうち8割が2020年に期限切れとなり指定解除となる。
その結果、世田谷区・練馬区・足立区等で、新たに大量の住宅用地が生まれることが予想されている。大量の住宅用地の供給は、間違いなく、土地の価格を大幅に下げる。
最近は、以前は「世田谷ブランド」で売れていた駅から徒歩10分以上の世田谷のマンションの売れ行きがさっぱりというのは、この2020年問題の前触れかもしれない。
ただ、一方で、全世界的に不動産市況は非常に活発で、東京もその世界の不動産市況に巻き込まれているともいえる。オフイスビルの賃料値上げが著しいという。
そう考えると、かってのような暴落の可能性は少ないかもしれない。
マルクスは、「歴史は繰り返す、一度目は悲劇だが、二度目は喜劇だ」といったが、また暴落すれば、二度目であり、今度は世界の笑われ者になる。二度目がないことを祈るだけである。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
森・森元による「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
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WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など
「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる！
2018年の著作権法改正（2019年１月施行）、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー
森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
[不動産・建築向け書籍]
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収録。」
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
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今、社会問題化している契約です。市場では、○○会社の建築物件と聞くだけで「手抜き」といわれ、おなじ築年数よりも建物評価は大幅にダウンされます。
問題点
１、建築費がとても高い。
建物を建築する際、サブリース会社の取り分が上乗せされていることがあります。ただ、これについては「サブリース会社の取り分」という費目があるわけではないので、外目にはわかりません。
ただ、他の建築会社に聞くと、通常価格の倍以上で、おどろくような建築費のようです。サブリース会社は、この建物建設の段階で、大きな利益を出します。家賃の保証料よりもこちらがサブリース会社のメインの収入であるといわれます。
２、サブリース料は20％のところが多いが、3割とるところもあるし、礼金や更新料をもらえないので、かなりの減収になってしまいます。
３、「30年間家賃保証」といっても、30年契約ではなく、サブリース会社との契約期間は2年間程度で、2年ごとに更新されます。そして、その都度家賃の見直しが行われます。長期にわたってサブリースを利用する場合には、どんどん賃料が下がっていくことになります。
４、高額で必要のないリフォームを押し付けることがある。
ちょっとしたことでもすぐにサブリース会社がリフォームを提案してくることがあります。しかも、サブリース会社は、これらの修繕費用や原状回復費用について、相場よりもかなり高額な修繕費用を請求してくることが多いです。
サブリース会社との契約書において、サブリース会社の承諾なしに大家が修繕をすることができないと書かれている例などもあります。
5、いったん契約を締結したら、そう簡単には、大家の側からは更新を拒否したり解約することができません。サブリース会社とはいえ、法律上は賃借人という立場で、借地借家法によって強く保護されるからです。一方、サブリース会社側からは、契約上、かなり自由に解約や更新拒否が認められています。
６、サブリース契約には、免責期間が設けられていることがあります。空き室の場合は、賃料保証しないという条項で、何の意味もないですね。
メリット
それでも物件の管理、家賃滞納の場合の保証、空き室の場合の家賃保証（免責期間がない場合）があり、大家が賃借人とのトラブルに対応する必要がなく、訴訟の当事者にもなりません。
経済的には、まったくメリットはありませんが、精神的メリットは大きいですね。大家業のストレスに弱い人には、むいています。
追記
森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」を、8月24日、発売しました。不動産賃貸業を法人化し事業として経営しておられるかたは是非ご一読ください。
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
内容は、以下の通りです。
【会社の組織と法務】
① 法務部に求められる仕事
② 金融商品取引法
③ IPO対策
④ 取締役など役員の責任
⑤ 株主総会の運営
⑥ 事業再編（M&A）
⑦ 独禁法
⑧ 下請法
⑨ 倒産制度
【雇用と法務】
⑩ 勤務間インターバル制度・変形労働時間･フレックスタイム制･事業場外みなし労働時間制･特定高度専門業務・成果型労働制（高度プロフェッショナル制度）･割増賃金
⑪ 解雇
⑫ セクハラ・パワハラ
⑬ 安全衛生管理
【契約・商取引と法務】
⑭ 契約書の作成方法
⑮ 公正証書
⑯ 消費者契約法・特定商取引法・景品表示法
【債務管理・執行・保全と法務】
⑰債権管理・執行、保全
【不正や事故への対応と法務】
⑰ 企業不祥事・法令違反・リコール
⑲ 個人情報保護法
⑳ 暴力団対策法
【知的財産権と法務】
㉑不正競争防止法等
【その他】
㉒内容証明郵便の利用法
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[不動産・建築向け書籍]
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収録。」
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
社会問題になったシェアハウス。４年余りで１２００人超がスルガ銀の融資を受けたという。
この融資にあたっては、不動産業者も、不正行為に関与していた。投資する会社員らから預かった通帳コピーや源泉徴収票などを改ざん・偽造し、貯蓄や年収の額を水増ししていた。さらに宅建業法で定められた顧客への重要事項説明が省かれていたという。（2018年8月6日16時14分朝日新聞
https://www.asahi.com/articles/ASL8344TRL83UUPI001.html）
まあ、スルガ銀行の場合は、多くの行員も不正を黙認していた。それじゃぁ、他の金融機関は、どうかというと、他の銀行融資でも不動産業者が不正をしていたことがわかった。業者は顧客がマンションを買うために融資を受ける手続きを代行し、その過程で資料を改ざん。顧客の預金残高を水増しして審査を通りやすくした。銀行は残高確認の際、通帳の原本を確認するが、紙の通帳がないネットバンキングでは、十分な確認方法が確立されていなかった可能性があり、その隙を突かれたとみられる。外国の金融機関のネット上の残高証明を使ったケースもあったという。
（2018年7月3日21時20分朝日新聞
https://www.asahi.com/articles/ASL724F8DL72UUPI003.html?iref=pc_rellink）
セミナー等で顧客に不動産投資の有利さを説き、なんとしても、あの物件がほしいと冷静な判断力を失った顧客に、言葉巧みに近づき、年収や預金残高を水増しし、融資を取り付けて無理やり投資物件を購入させる。
この手の手法は、昔からあったし、バブルのころは、あたりまえのように横行した。
ただ、バブルのころは、見本経済は、まだ右肩上がりが続いており、人口も増加し続けていた。しかし、今や、日本経済には、そのような元気はなく、人口は急速に減少している。アパートも、空き室が目立つようになった。もう不動産投資のうまみは、とっくになくなっている。
無理して付けた融資など行き詰まるのは時間の問題だ。もうしばらくすると、あちこちで、不動産投資の悲劇が始まるのではないかと恐れている。
しかし、投資である以上、全て自己責任の世界である。資金繰りに行き詰まっても、銀行や不動産業者にすべての責任があるわけではい。自分の年収を自覚しながら、購入した投資家に主たる責任がある。投資というのは、そういう非常に厳しいものだということを自覚する必要がある。
【堀切菖蒲園】
季節外れですが、毎年、行っている堀切菖蒲園です。リニューアルして、洗練された庭園になりました。写真はクリックすると拡大します。
この場所では、いつもジャンちゃんに会います。下の写真がそうです。写真はクリックすると拡大します。
去年あったときは、かなり衰えていました。今年も会えましたが、地元の人に聞くと、今年は、相当弱り、もうだめだと皆に思われたそうです。しかし、地元の人がいろいろ手を尽くし、何と元気になったとか。
しかし、初めて会ったころの元気さは、今のジャンちゃんには、もうありません。一時的にうごいてくれましたが、すぐに寝てしまいます。
今年は、小湊鉄道の猫たち、ケープ真鶴のチャコちゃん、護国寺のチャー丸、行けば必ず会えた猫たちとの別れを経験しました。日比谷公園に行けば、何時も会えた猫たちも、ほとんど姿をけしました。それだけに、今年もジャンちゃんに会えたのは大変うれしかったです。
来年は、果たして再開できるでしょうか。
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[不動産・建築向け書籍]
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収録。」
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
【その他の書籍】
[専門家向け書籍]
「心の問題と家族の法律相談」
http://www.kajo.co.jp/book/40702000001.html
日本加除出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
医事監修 精神科医（酒田素子）
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「２分の１ルールだけでは解決できない 財産分与額算定・処理事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）（主メンバー 森公任、森元みのり、西脇理映、舟橋史恵）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50984.html
■価格（税込）：3,780円
◆財産分与における実例を論点別に分析し、考慮要素や計算方法、解決案などを整理しています。
◆事例から導かれた、実務上の留意点を「POINT」として掲げることにより、事案解決のヒントを示しています。
◆多数の離婚事件に携わり実務に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
こんな相談の解決策が分かる！
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。
「誤解の多い遺産分割調停 弁護士が勘違いする実務のポイント」 全3巻
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3333
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◆遺産分割の範囲の確定で問題となる使途不明金
◆遺産の評価における誤解
◆生命保険金が特別受益に該当する場合
◆特別寄与５類型の主張・立証方法
◆弁護士が頻繁に引用する判例だが、実務では重視されていないもの」
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
「イラストと図解でよくわかる! 前向き離婚の教科書」
森元 みのり
https://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4537214996/bipmc-22/ref=nosim/
もしかして離婚? そんな風に悩むあなたをサポートする1冊です。
心の整理の仕方から、お金や子どもの問題をクリアする準備、離婚手続きの仕方、離婚後の生活設計までをガイド。
コミックと図解でわかりやすく解説します。
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）