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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

銀座の土地の路線価がバブルを越えたとして話題になっています。ことしの路線価が3日公表され、東京の銀座5丁目の銀座中央通りが4032万円で、32年連続で日本一となったそうです。坪13,300万円です。路線価でこの価格ですから、時価だったらいくらくらいになるか想像つきません。まあ、時価以前に、銀座じゃ、売り物が市場に流れることなないでしょうね。

都内では神宮前や新宿三丁目、虎ノ門などを抑えて、銀座エリアの複数の地点が上昇率トップを独占しました。ここまで高騰した最大の要因は、やはり、日本一のブランドイメージがあることによる実需でしょう。国土交通省によると、2016年は、坪単価が1億円を超す取引が銀座で複数あったそうです。
一方、三大都市の大阪・名古屋などではバブル期の半分以下の価格にとどまっているそうです。

東京とそれ以外の地域の二極化が進んでいます。しかし、東京でも、都心と郊外では価格差が広がり、都心の間でも、銀座の一等地とそれ以外では、価格差が広がっています。

公示価格で見てみると市町村別では、東京都中央区が千代田区や港区を抑えて全国一位になっています。銀座というダントツのブランドがあるからでしょう。
で、その銀座の公示価格ですが、1位が中央区銀座4-5-6 で、坪1億6694万2148 円で、25.94 %の値上がりです。二位が中央区銀座5-4-3で、 坪1億4214万8760 円です。銀座全体の公示価格平均坪単価は5669万6576円です。
中央区の平均坪単価は1822万7784円です。銀座に二坪、中央区に5坪の土地があれば、億万長者という計算になります。
うちの事務所(森第二ビル)のある中央区新川は、公示価格で坪単価平均455万0964円。銀座にはタクシーでワンメーターですが、価格は銀座の10分の1以下です。

今後の土地の推移ですが、バブルのころは、日本全体が転売目的の売買で異様な値上がりをしましたが、今回の値上がりは転売によるものではなく、実需に裏付けられています。銀座の一部の土地だけが突出して値上がりをしたのは、そのためです。転売目的でない以上、急激な値下がりは、考えられません。同じ中央区でも、うちの場所と銀座の一等地では、さらに価格差が広がっていくでしょうね。
まあ、土地の値段の上下で、事務所の売り上げが上下するわけでもないし、事務所とそこに働く人たちがいる以上、売ることもないし、土地の値段は、ただの数字の遊びです。

うちの事務所の自慢は、自社ビルよりも、無借金経営ということです。事業資金、不動産ローンを含めて、一円の借金もありません。
事業経営で一番大切なことは、どんなことがあっても、ビクともしない財務体質をつくることです。不動産投資をする方は、土地の値上がりに目がくらみ、無理に借金をして不動産投資をしがちですが、いたずらに貸借対照表上のバランスをくずさないことが大切です。不動産投資で破産した人は、成功した人よりはるかに多いのです。

法律事務所でも同じことがいえます。どうやったら売り上げを増やすか、規模を大きくするかより、どうやったら財務体質をよくするかを考えるべきです。

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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「2分の1ルールだけでは解決できない 財産分与額算定・処理事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)(主メンバー 森公任、森元みのり、西脇理映、舟橋史恵)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50984.html
■価格(税込):3,780円
平成29年7月発売予定
◆財産分与における実例を論点別に分析し、考慮要素や計算方法、解決案などを整理しています。
◆事例から導かれた、実務上の留意点を「POINT」として掲げることにより、事案解決のヒントを示しています。
◆多数の離婚事件に携わり実務に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

アパート建築リスク

自己資金で貸家を建設する限り、失敗しても、「損した」ですむ。投資した金額が、かなり減額されるかもしれないが、投資金額以上の損は受けない。
しかし、借金しての投資となると、失敗は破産を意味する。これから、不動産投資をする人は、以下の点を肝に銘じておいたほうがいい。

1、新築時の家賃は、新築プレミアムがつく。しかし、最初の一回だけ。
新築アパートは入居者の人気が高く、相場よりも高い賃料で成約できることが多い。しかし、この“新築プレミアム”は、初回だけ。
しかも、個人的な経験だが、新築後数年して入居した入居者は、安定した入居者になるのに対し、最初の入居者は、あまり更新しないで退去する。
二回目の入居者は、相場の家賃になる。そして、そのあとは、年数%程度、賃料が下落する。
もしアパート建築会社が提示する収支シミュレーションが、新築時賃料の維持を前提としているときは、信用しないことだ。

2、賃料が30年変わらないということはありえない。
アパート建築会社が提示する収支シミュレーションは、往々にして、同一の賃料が30年間ずっと変わらないということを前提としている場合が多い。しかし、家賃が年々上昇した高度成長時代の日本ならともかく、成熟時代に入った日本は、時の経過とともに、家賃は、どんどん下がっていく。しかも、どの程度、下がっていくは、誰も予想ができない。
アパート建築会社が提示する収支シミュレーションは、全くあてにならないと思ったほうがいい。
ときおり、30年間同一賃料保証をうたう業者もいるようだが、荒唐無稽な話で、自分の常識からすれば、とても信用できない話である。そういう話をする業者がいれば、それだけでその業者とは付き合わない方がいい。

3、空き室率が間違いなく増加する。
不労所得、安定収入確保の観点から、今後も近隣にマンションやアパートが建つ。誰かが建ててうまくいけば、当然、近隣で真似をするものが現れるのは当然だ。
反面、入居者は増えない。当然、古い建物ほど空き室率が高くなる。いくら賃料を下げても、空き室が増えていくのはやむを得ない。

4、金融変更政策リスクは高い。
現在は、マイナス金利という、極めて特異な経済状況だ。金利政策の変更リスクは高い。
業界の中で、金利変更の影響を一番受けるのが不動産・建築業界だ。不動産市況は、マイナス金利で追い風とはいえ、マイナス金利の影響にすぎず、多少でも金利政策が変更になれば、不動産市況の大幅な悪化はさけられない。


[水元公園とカワセミ]
久しぶりに水元公園に行ってきました。下の写真は、その一角にあるカワセミの里。休日、ここに1本200万円位する800ミリクラスの巨大レンズを装備したカワセミカメラマンたちが、列をなして、カワセミを撮影しています。
カワセミがきて飛んだりすると、いっせいにシャカシャカとカメラが音をたてます。みなさん、同一アングルから同一シャッターチャンスで写していますから、全員、同じ写真になるんじゃないんでしょうか(^^)。
下の写真は、そのカメラマンたち。写真はクリックすると拡大します。


下の写真は、自分の安物レンズで手持ちで写したカワセミです。深い被写界深度と高速撮影のため感度を高くしたのが失敗の原因。まあ、初めて撮影したわりには、それなりに写っていますね。高速で飛ぶカワセミを写すのは意外と難しいんです。写真はクリックすると拡大します。

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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
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売買から賃貸、相続・登記、税金まで
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編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
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■価格(税込):3,780円
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 いたい。
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[一般向け書籍]
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共同著編者 森 公任・森元 みのり
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森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
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持ち家の着工数が2年連続で減少し、空き家が都内でも増加していることから明らかように、都内でも住宅は供給過剰だ。ところが、なぜか、2015年の貸家着工数は前年比4.6%増で、の37.8万戸に達した。これは、持ち家の28.3万戸を10万戸近くも上回る水準である。
アパートが不足しているわけではない。首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35%超に達している。千葉県、東京23区も34%前後へ上昇。3室に1室が空室というありさまだ。理由は明白だ。新築アパートの供給過剰である。
確かに国内の人口は減少しているにもかかわらず、単身世帯が増えているため、総世帯数はまだ増えている。しかし、それをはるかに上回る供給数がある。また、その世帯総数も2020年から減少に転じるという。

本来、貸家の供給量は需要量に対応すべきものだが、今回の貸家の供給は需要を無視して伸び続けている。経済学の法則からは、ありえない話だ。なぜだろう?
理由は、二つある。
一つは、相続税の増税だ。相続財産の評価は、路線価や固定資産で評価するので、現金で保有しているより、土地・建物に換えたほうが平均的に見て2割ほど低くなる。都心なら、もっと低くなる。さらに、うえに、アパートならば、借家権減価という税制上の特例で、そこからさらに2〜3割下げられる。現金1億をアパート建築のための土地や建物に投資することで評価が半分近くになるのだ。アパートの建設が急激に増えだしたのも増税時期と同じくしているのは、このことを物語る。
もう一つは、ゼロ金利下で貸出先の確保に困っている一部の地銀の融資姿勢だ。いくら金利を下げても中小企業は借りない。融資先がない。そこで高い金利がとれるアパートローンに目を付けたのだ。融資にあたっては、本来、厳格な審査が行われるべきだが、一部地銀で、アパートローンについては、かなり甘い審査が行われているとの噂が流れている。

もう一つサブリース契約も、複合的要因になっている。
本来、賃貸住宅の建設と運営は、リスクの高い事業だが、多くの建設主は、ほとんど素人同然の人が多い。にもかかわらず、この人たちがこのリスクの高い事業に踏み込むのは、例のサブリース契約に幻惑されているからだ。
建築会社は、アパート建築にあたり地主に30年にわたって借り上げることを約束することで、経営リスクを隠してしまう。地主は、自分のこれから行おうとすることが、実は、かなりリスクが高いことを自覚できない。ただ、節税効果にだけ目を奪われ建築に着手してしまう。
しかし、サブリース会社は、その契約賃料は2年ごとに見直すケースが多いし、空室が増えていれば、賃料引き下げを要求される。交渉がまとまらなければ、一括借り上げの契約を解除するしかない。サブリース契約など、何の保証にもならない。

価格は、最終的に需要と供給で決まるというのは経済学の初歩の初歩。人気の東京・神奈川でさえ3室に1室は空き家ということは、何時、値崩れがあっても、おかしくない状態が続いているということだ。はたして、経済学の例外になるのだろうか。

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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

日銀のマイナス金利の影響で地銀を中心とし積極的に不動産投資への融資が行われ、融資金額は、30年前近くのバブル期並みになっているようです。マイナス金利を導入しても、消費が冷え込んでおり、したがって企業の売り上げは伸びず、売り上げが伸びなければ、企業の設備投資も伸びず、いくら低金利でも、企業は銀行から融資を受けようとしない。しかし、日銀にお金を預けておくとお金をとられちゃう、何とか融資先を見つけなければいけない。そこで融資先に困った地銀あたりが、不動産投資に目をつけ、結構、いいかげんな審査で融資しているという噂が流れています。

対象は二つ、一つは、安定した収入のある大企業や公務員を狙った1Rマンション、もう一つは土地があまっている地方の農家を狙ったアパート建築。

1Rマンションの売りは頭金ゼロで不動産投資を始めることができることです。年収500万円程度のサラリーマンでも、3000万円程度の融資は受けられるから、1000万円程度のマンションなら3戸購入できることになります。ハンコを押すだけで、実に安易に、3000万円の資産を築くことができます。しかも、当初は、入居者もすぐに入るし、修繕費もかからない。調子に乗って、さらに全額ローンで不動産を買いまくる。貸借対照表上の資産の部の数字はぐんぐん増え、「わずか〇歳で資産○億円を築いた人」などと、不動産会社の宣伝塔になり、多くの不動産投資家の初心者から「尊敬」されることになります。
しかし、同時に、貸借対照表上の負債の部も膨れ上がっています。実は、同時に「わずか〇歳で○億円の借金を背負った人」になってしまっていますが、周囲の賞賛の声にかき消されて本人は、自分が実は崖っぷちに立たされていることに気付きません。

農家を狙った木造アパートなどは、もっと危ない。サブリースがあるから大丈夫と思い込んでいる農家の方々は、サブリースの持つ危険性を全く自覚していません。そもそも、木造アパートは、大都会でも、空き家率がレッドゾーンに入っています。相続税対策というが、それは、多額の負債というリスクを子孫に残してしまうことになります。

もともと不動産投資は、人に貸して家賃をとると言う特異性から、僅かな環境の変化で収入が激減するリスクと隣り合わせだし、これほど換金性の悪い投資もありません。ほとんどの投資は、いざというときは損切りして最悪の事態を回避できますが、不動産は、それができない。レバレッジを使った不動産投資は、素人投資家には無理です。
レバレッジを使って収益を上げる方法は、経験と豊富な情報量がある不動産投資のプロでなければ難しい。それにプロの投資家は資金に余裕があり、その余裕資金で、いざというときは最悪の事態を回避できます。現時点では、素人が借金というレバレッジを使って資産築こうなどとは考えない方がいいです。

しかし、現実には空き家がどんどん増え、人口がどんどん減少しているのに、1Rマンションや木造アパートが地方を中心として急増してます。不動産投資は、他の投資と違って、「逃げる」ことができないだけに、資金的に追い詰められる人が続出するのではないかと心配しています。

かっては不動産投資が有利な時代もありましたが、今は、そういう時代ではありません。どうしても投資したい人は、これからの不動産投資は、時期的に手遅れだという自覚をしたえで挑戦してください。Jリートへの投資も考慮すべきですが、今は、買い時ではありません。

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「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
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●本書で取り扱うおもな分野
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是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
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(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

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[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
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[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
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http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
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3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

住宅建築が冷え込んでいるにもかかわらず、貸家建設は、相変わらず好調だ。しかし、これは、需要に基づく供給ではない。需要がないにも関わらず供給が大量に続く異常な状態なのだ。
貸家の空室率はかなり高く、2013年時点ですでに全国では22.7%、首都圏では東京19.0%、神奈川21.5%、千葉24.9%、埼玉22.4%となっている。
直近では、アパート系の賃貸住宅の空室率上昇が顕著になっており、神奈川では36%を突破、千葉では35%に近づき、東京23区では34%近くに達した。空き室率は急速に上昇し、すでにレッドゾーンに入っているといってよい。需要の強い首都圏でさえこのありさまだ。地方では押して知るべしである。

原因の一つは、地銀の融資姿勢だ。地銀や第二地銀、信金は、貸家を建設する個人向け融資を増やしてきた。貸出先が乏しいなか、貸家融資に傾斜してきたのだ。
しかし、最大の原因は、一部の建設会社によるサブリース方式だ。
建設会社の営業担当の文句は、大体、決まっていて,立派なアパートを建築して相続税対策と不動産大家さんの一石二鳥を実現しましょうとの提案をしたうえで、
営業マン「相続税対策としてアパートを建てましょうよ!」
地主「借金払い続ける自信ないよ」
営業マン「私どもが30年間の家賃保証をします。ローンの心配は要りません」地主「管理も大変だし」
営業マン「管理は私たちのグループ会社がしますから手間入らずです!」
まあ、こういう話を聞けば、誰だって営業マンの宣伝文句に乗せられてしまう。

しかし、こんな上手い話があるわけがない。
1,途中で家賃の大幅値下げや、家賃保証契約の解除の例が多々あるがその説明がされていない。
2,建物が古くなった時のメンテナンス費用が別途かかることの説明が不十分である。
3,30年の間に設備や間取りが全くの時代遅れになるリスクの説明がない。
4,建物の管理をグループ会社で委託するのが建築条件で、建築費・管理費ともに相場に比して非常に高い。(反面、営業マンの歩合が信じられないくらい高い会社がある。弊職が確認した某営業マンは、営業マンなのに、年収は数千万円あった。売り上げのかなりの割合が営業ンマンの懐に入るのだが、その年収の高さは、そのまま建築費に跳ね返っている)
日銀も「金融システムレポート」(15年10月)で、貸家向け融資の収支計画の甘さを指摘している。

こういう商法が横行するのは、サブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、規制する法律が何もないことだ。マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられている。 会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければならない。しかし、サブリース契約の場合、何の規制もない。しかも、顧客は、事業としてアパート建築経営をするので、消費者契約法による保護もない。
NHKのクローズアップ現代だと、営業マンは、家賃収入は下がらないと言い切るケースもあったようだ。以下の通り。
(http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html)
“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」
“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました? 家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」
「その辺の不動産屋」のほうが、よっぽど良心的なのではないのか。

空き室率が急上昇しているのに、アパート建築ラッシュが続いている。特に地方に行くとやたらと新築アパートが目につく。このアパートや借金を背負って建築した大家は、10年後は、どうなっているのだろう?悲惨な結論が、目の前に迫ってきているように感ずる、


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森 公任・森元 みのり 共同監修
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

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