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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

上下水道管が他人の敷地を通過して公道の下水道管に通じている。地方では、ほとんど例はないでしょうが、東京では、こういう例は、結構、あります。
普通は、お隣同士ですから、トラブルにならない。しかし、中には、この近所づきあいが出来ない人がいて、このタイプの人が当事者のどちらかになると、トラブルに発展します。不動産トラブルのなかでも、比較的多い相談です。

お隣の敷地に水道管を通させてもらっている家は、やはりお隣の日常生活に支障が生じないように施設管を維持・管理・保全する義務があります。
具体的には、
[設管の位置で敷地所有者が困っている]→可能な範囲で移設することが必要です。
[施設管が古くなって隣地の人に迷惑をかけている]→自己の負担で新しいものに取り換えるなどしなければなりません。
[施設本管の整備等で隣地を通過する必要がなくなった]→撤去して新設するのが原則です。

仲介業者の方も「飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況」は、重要事項説明における調査・説明事項に該当しますが、その際、上記の管理・保全等の義務等があることまで説明しておくべきでしょう。

これに関連して東京地裁 平成27年2月17日判決があります。これは、下水道管が古くなって汚水漏れが生じ、敷地陥没が生じているとして、下水道管の使用禁止を求めた事案です。
当初、下水道管の新設工事を求めたようですが、新設工事には137万円余の費用が必要。ところが、お隣の敷地に水道管を通させてもらっている方は、81歳であり、月額約12万円の遺族年金が唯一の収入減。貯蓄もほとんどなく、その137万円の費用を負担できない。
おばあさん側の代理人は、地役権があるとか、地役権を時効取得しているとか、地役権類似の使用貸借権があると主張したようですが、裁判所は、その主張は無理だけど、裁判所は「本件下水道管の使用を禁止する要急性があるとはいえない。これは、権利の乱用です」といって、お隣の請求を棄却しています。

鎌倉と小湊鉄道 続き

小湊鉄道では、この時期、トロッコ列車が走ります。下の写真は、トロッコ列車の子供たち。写真はクリックすると拡大します。


鎌倉では桜が散りかけていました。下の写真、左がそうです。写真を拡大するとわかりますが、白い点が舞っていますが、桜の花びらです。ゴミではありません。このお寺には、下の写真右のとおり有名な方も眠っておられました。これほど多くの国民から慕われた大スターも珍しいですね。写真はクリックすると拡大します。


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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)

4、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる!紛争解決に必携の書!
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

不動産業者が宅地建物取引を行い、顧客に損害を与えた場合、いちいち裁判をするより、この全国宅地建物取引業保証協会、つまり全宅保証を利用すると、スピーディーにかつ効果的に解決できる場合があります。

この全宅保証の業務は、苦情解決業務弁済業務の二つがあります。

苦情解決業務とは、宅建業者とのトラブルについて、仲介をし、仲裁案を提示します。宅建業者が「よけいなお世話だ」といって仲介を拒むと、へたすると除名されますから、それなりに効果があります。
同業者の仲介なんて信じられないという方もおられますが、自分の経験から言えば、結構、顧客目線にたってくれます。

弁済業務とは、宅建業者が宅建取引で顧客に損害を与えた場合、全宅保証が弁済金を立て替えてくれる制度です。仲介業者に弁済能力が不足している場合は、全宅保証に申し出をすると、賠償金を立て替えてくれます。
ただし、対象は、不動産取引のうち、宅地建物取引上の債権に限られます。つまり、宅建業者が宅地建物取引を行うに際して生じた債権です。
例えば、①仲介業者の重要事項説明に不十分な点があり賠償請求したが支払わない、②業者に不動産を売却したが、色々理由をつけて売買代金を支払わない、③建築条件付き売買契約を締結したが、建築プランで話しがまとまらないので、解除したが、売買代金を返金してくれない等の場合は、まず全宅保証に苦情の申し出をし、最終的には、全宅保証から弁済を受けることができます。
もちろん、判決を得て、その判決に基づいて全宅保証に弁済請求をすることもできます。

したがって、宅建業者であっても、宅地建物取引上の債権でない場合は、全宅保証に弁済請求はできません。

この点について面白い判決があります。東京地裁 平成25年4月8日判決で、買主が、宅建業者との間で行った不動産取引に関し、不法行為に基づく損害賠償請求権を取得したにもかかわらず、同社がその支払をしないとして、同社を会員とする保証協会に対して、宅建業法64条の8第2項に基づき認証申出をしたところ、同協会がこれを拒否したため、申出者が認証を求めた事案で、その請求が棄却されました。その詳細は次回に述べます。

なお、(社)全国宅地建物取引業保証協会は、千代田区岩本町2丁目6−3 全宅連会館 · 03-5821-8121にあり、(社)全国宅地建物取引業保証協会 東京本部は、東京都千代田区富士見2丁目2−4 東京不動産会館 4Fにあります。


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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります)

[一般向け書籍]
1.夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっています。)


2.遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

不動産投資被害その1、その2からお読みください。

[悪徳商法を見抜く]
以下の点を考慮して、悪徳業者か否かを見抜いてください。
① 断っても執拗にアポイントを要求する電話勧誘があるか?長時間ファミレスや喫茶店などで勧誘を受ける。
② 絶対に利益が出るなど断定的な話は受けてないか?(禁止されている営業方法です
③ 家族に内緒だなど怪しい言葉を言う(家族にばれるとストっプがかかるか
④ 即日契約を迫る。銀行の融資申し込みや、手付金、中間金などの手続きをやたらに急がせる。
⑤ 無料セミナーをやたらと開催する。(開催費用や広告宣伝費は、そのマンションの価格に転嫁されている)

[悪徳業者を見抜く]
1、登録番号を確認する
いつころから営業しているかを確認します。最近の登録なら要注意!ある程度古くからあり、地域に根差した営業を続けている業者なら安心して取引ができる場合が多いが、絶対というわけではない。

2、連絡先等の情報を確認する
電話番号がフリーダイヤルや携帯番号だけであったり、住所の記載がない場合は、要注意です。住所に記載があっても、実体がない場合もありますから、現地に行って会社の存在を確認するのも一つです。

3、中古物件の場合、売り主が登記簿に出てこない売買、売買の時に登記上の売り主と面談できない売買は、ほぼ100%不動産転がし物件です。手は出さないこと。

4、不動産売買が、サンタメ契約という不自然な売買契約になっている売買は、土地転がしの売買であり、高値をつかまされるリスクを覚悟したほうがいい。
業界では、印紙代節約というが、土地転がしをして消費者にババをつかませる目的の場合がある。

[二次被害に注意!]
被害者救済のNPO法人
と称する怪しげな団体から、被害者の方々に「マンション投資にご用心!」などと封筒に書かれた、ダイレクトメールが送られているようだ。内容は、被害相談の受付や弁護士の紹介を勧めるもので、このような誘いにのると二次被害が発生する。



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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売10日で増刷決定です)

[一般向け書籍]
1.夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっています。)


2.遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
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銀行からお金を借りるとき家とか土地を担保に入れます。ただ、銀行は担保に入れるだけだから、その土地を利用する権限は、ありません。抵当権者は、その土地の金銭的価値(交換価値)だけを把握し、利用権(使用価値)が把握していないからです。

しかし、実際は、交換価値と使用価値は一体不可分で、使用価値をゆがめることで、その土地の交換価値を減少させることができます。
色々な方法がありますが、一番ポピュラーな方法は、「ありえないような賃貸借」を「設定」することです。そのパターンはおおむね決まっており、高額な保証金と低額な家賃という組み合わせです。
こういう賃貸借が「設定」されていると、この物件を落札した方は、毎月、採算の取れないような家賃しか収集できず、反面、入居者が立ち退くときは、高額な保証金を返還することになります。その結果、いくら安値で落札しても、落札者は、採算がとれません。
まあ、こんな賃貸借を裁判所が認めるわけはありませんが、それでも、こういう賃貸借を堂々と主張して居座る連中は、まともな連中じゃありませんから、普通は、よほどの低額でない限り、落札はパスすることになります。
その結果、抵当権者の抵当権の価値を侵害することになります。

この場合、抵当権者は、抵当権実行前に、抵当権に基づいて入居者を追い出すことができれば、効果的に競売を実地できます。
そこで、抵当権者が、抵当権に基づいて入居者に対し、明渡請求をしましたが
最高裁は、平成3年3月22日、この明渡請求を否定しました。
しかし、この判決は、あまりにも非常識で、事件屋のばっこを許すことになったことから、最高裁は、新たに、以下の通り、抵当権に基づく明け渡し請求を認めました(最高裁平成11年11月24日大法廷判決)。
1、不法占有の場合
「所有者以外の第三者が抵当不動産を不法占有している場合」(つまり、勝手に占有屋が占有している場合)は、
その結果、
抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるとき
抵当権者は、占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、

2、不法占有でない場合
抵当権設定登記後に抵当不動産の所有者から占有権原の設定を受けてこれを占有する場合(つまり、所有者も、競売妨害に加担している場合)は
① その占有権原の設定に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められ、
② その占有により抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは、
抵当権者は、当該占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、

3、「抵当不動産の所有者において抵当権に対する侵害が生じないように抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合」
抵当権者は、占有者に対し、直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができる

最高裁の事案は、賃貸人と賃借人がグループ会社のような関係で、高額の敷金設定をしつつ、適正賃料を大幅に下回る賃料としたという、典型的な詐害的賃貸借といえるような事案でした。
弁護士として、こういう事件で占有者側の代理人になるって、ちょっときつい、というか、恥ずかしいですね。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修

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弁護士数がひたすら増加する一方で、地裁民事の事件数の減少が止まらない。
平成20年には、926,821件だったのが、24年は、592,590件に減少している。25年度は、さらに、減少したという。弁護士全体の申告総所得額も、平成20年と対比して3299億円から2699億円に減少している。全体で600億ほど減少したことになる。その一方で弁護士数はひたすら増加し続け、結果として、赤字の者と所得額500万円以下の者の合計は55%になっている。

この弁護士大不況は、債務整理・過払い金事件の大幅な減少が主たる原因である。経験値のほとんどない弁護士を大量採用している債務整理系事務所は、いまだにいくつか健在で、交通事故などに転出することで組織の存続を図っているようだが、厳しいものがあるだろう。

さて、いきなりクラーイ話をしたが、弁護士大不況の原因の小さな一つに筆界特定制度がある。
この制度は、平成17年、不動産登記法に第6章筆界特定制度の章を設けることで創設された制度である。
境界紛争は、以前は弁護士に依頼して行う境界確定訴訟が唯一の解決手段だった。しかし、筆界特定制度はできてからは、年間1000件あった境界確定訴訟は、年間400件に減少する一方で、筆界特定制度は、年間2000件前後利用されている。
この筆界特定制度の代理人は、弁護士や土地家屋調査士がなれるが、現実には、代理人のほとんどは、土地家屋調査士である。

ただ、多くの人が、この筆界特定制度を、我が家の土地はどこまでかという所有権の範囲―「所有権界」を確定する制度だと誤解しているが、この制度には「所有権界」を確定する機能はまったくない。
筆界特定制度が特定する「筆界」とは、過去の歴史的事実に基づき設けられた一筆の土地として、登記されたときに、行政上、その地番と地番の境を区画する線に過ぎない。それは、どこまで、うちの土地かという問題は、全く次元が異なる。

しかも、境界画定訴訟のように筆界を確定させる形成力はなく、登記官が、現地で事実上、筆界を特定するにすぎない。そのため、登記官の「行政処分行為」が存在せず、不服の申し立ても、取消訴訟も提起できない。きちんと境界を確定させたいなら、従来通り、境界画定訴訟によるしかない。
しかし、それでも、この制度が利用されるのは、筆界が特定すれば、なんとなく所有権界も特定したような気持になること、簡便で費用も安いことにつきる。
「所有権界を確定する機能はない」「筆界を確定させる形成力もない」といっても、多くの方々は「所有権界?形成力?なに、それ?」といって、我々法律家の議論など気にしていないのだろう。

筆界の特定は、筆界特定調査委員会が現地を検分する等して意見書を作成し、その意見書に基づいて筆界特定登記官が筆界特定の事務を行う。筆界特定調査委員会委員は、8割が土地家屋調査士であり、残念ながら弁護士委員は少数である。

なお、筆界は、あくまでも行政上の区割りであるから、いくら当事者間で、ここを筆界にしようという合意が出来ていたとしても、何の意味もなく、筆界登記官は、公図や測量図等から、筆界を特定する。
もちろん、そのような合意書は、所有権界を確定する文書としては有効である。

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