2021/10/13 (Wed) 賃貸借における前入居者の死亡と仲介業者の告知義務

最近問題になっているのが、高齢者が部屋を借りられないこと。特に単身の高齢者は、まず、無理。
〈高齢者→孤独死→事故物件→入居者がいなくなる。売っても安く買いたたかれる。〉
こういう事情で、大家さんは、まず高齢者、特に単身の高齢者の入居は断ります。人道上、問題がありますが、多くの零細大家さんからすれば、自身の生活の糧も失うことになるので、大家さんの態度もやむを得ないところがあります。

原因は、心理的瑕疵に該当するか否かの基準が不明確なこと。
人の死に対する拒否感は、個人差が激しい。ほとんど気にしない人もいるし、逆に、もの凄く敏感な人もいる。だから、仲介業者や売り主・貸主が、このくらいいいんじゃないの、と思って告知しなかったとしても、相手が敏感だとトラブルになる。裁判になっても、たまたま担当する裁判官が、そういうものに敏感な人だといや、告知すべきだったでしょう、なんて判断する可能性もある。そうなると、仲介業者も、売主・貸主も、賠償責任を負う可能性がある。
それなら、ともかく、なんでもかんでも告げておけば、あとから文句は言われない。その結果、現在では、孤独死が、普通の自然死でも、事故物件扱いされることになってしまっています。そうすると死期に近い奴(高齢者等の社会的弱者)には貸せない、ということになります。

そういうこともあり、ようやく、国土交通省が、ガイドラインを作りました。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

１， 宅建業者は、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、調査義務を果たしたことになる。自分で積極的に調査する必要はない。
２， 自然死と不慮の事故死死（転倒事故、誤嚥など）は、告げなくてよいが、聞かれたら答える必要があるｌ。
３， それ以外も、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
４， 告げるのは当該取引対象物件内での死亡のみでの対象不動産の隣接住戸は告げなくてよい。
５， 集合住宅の共用部分で日常使用する場所での死は「当該取引対象物件」に準じ、日常使用しない場所は、「隣接住戸」に準ずる、
心理的瑕疵の強調は、社会的弱者が部屋を借りることを困難にさせます。今回のガイドラインは、大変、有用だと思います




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