ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
換地処分の法律構成
土地区画整理事業の施行区域内の地権者に対しては、土地区画整理事業の工事が開始されると、通常、将来的に再配置（換地）予定の土地を仮に指定する仮換地の指定処分がおこなわれます。地権者は、最終的には、従前地を失い、再配置（換地）予定の土地を取得しますが、工事開始から換地終了までの間は、この仮換地の土地を使用収益します。
従前地と再配置（換地）予定の土地が経済的に等価とは限りません。この場合は、清算金で調整します。仮に、換地予定地の方が従前地より価値が高ければ地権者は清算金を支払い、換地予定地の方が従前地より価値が低ければ、地権者は清算金を取得します。
仮換地の売買と相続
仮換地の指定処分が行われると、地権者は仮換地上に従前地と同様の使用収益権を取得しますが、同時に従前地の使用収益権が停止されます。一方、従前地の所有者として従前地の処分権は有していますが、仮換地上の処分権はありません。つまり、地権者は、従前地に対しては処分権を、仮換地に対しては、使用収益権を有することになります。
しかし、この二つの権利は、別のものではなく、一体不可分です。地権者は、従前地の所有権を有していることから、仮換地に対して使用収益権を有していることになります。
そこで、地権者が、仮換地しての段階で再配置予定地を売却したいときは、従前地を売却すれば、それと一体になっている仮換地上の使用収益権も買主に移動することになるので、結果的に、地権者は、仮換地中でも、仮換地予定地を売却できると同じ結果になります。
相続も同様に考えることができます。換地予定地を遺産分割で取得する場合、従前地を相続登記することになります。これにより、仮化換地上の使用収益権を「相続」することになります。
なお、遺産分割における遺産評価ですが、対象は、換地予定地でしょうか、従前地でしょうか。換地処分続行中の場合、評価の対象は、新たに取得する換地予定地ではなく、従前地です。後日、換地と従前地の価格の差は、清算金で調整することになっており、その精算金を取得し、あるいは負担するのは、土地所有者だからです。
仮換地の一部の売買 現物分割
例えば100坪の土地があるとして、地権者が、例えば、東半分50坪は保留したまま、西半分50坪を売却したいときは、どうすればいいでしょう？
あるいは、相続でＡ・Ｂ二人の相続人がこの土地を承継し、遺産分割でＡが再配置予定の東半分を現物分割で取得し、Ｂが再配置予定の西半分を現物分割で取得したい場合、どうすればいいでしょう。
仮換地の分割を行う場合は、原則その仮換地に対応する従前地を分筆する必要がありますが、従前地の分筆は、区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、そのうえで分筆登記することになります。このあたりは、必ず、事前に自治体と相談しながらすすめることになります。
ですから、売買の場合、地権者は、まず区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成して、東半分と西半分にそれぞれ50坪を分筆登記し、そのうえで、仮換地上の使用収益権を分割することになります。逆に言えば、仮換地上の分筆を想定して従前地を分筆することになります。
相続の場合は、現物分割に先立ち、やはり区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、分筆登記をし、そのうえで、仮換地上の使用収益権を「分割」することになります。
いずれの場合も、自治体・区画整理事務所と協議しながらすすめることが大切です。
従前の土地の分筆案、仮換地の分筆案について事務所と協議・調整しながら、公図と仮換地図を基に、地積測量図を作成し、地積測量図照〔分筆）を自治体に提出して、自治体に照合してもらい、それから法務局に分筆登記申請を提出することになります。
なお、売買にあたっては、①清算金の問題が後日生ずる可能性があること（譲渡人帰属）、②土地区画整理事業の事業資金が保留地の売却だけではまかなえないとき、地権者に賦課金が課せられる場合があることは説明したほうがいいでしょう。最高裁（平成２５年３月２２日判決）は、将来賦課金を課せられる可能性があるということを説明しなかったというだけで契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われないと判示していますが、賦課金が課せられているにもかかわらず、それを告げずに売買したような場合は、当然、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
参照条文
土地区画整理法129条（処分、手続等の効力）
土地区画整理事業を施行しようとする者、組合を設立しようとする者若しくは施行者又は土地区画整理事業の施行に係る土地若しくはその土地に存する工作物その他の物件について権利を有する者の変更があつた場合においては、この法律又はこの法律に基づく命令、規準、規約、定款若しくは施行規程の規定により従前のこれらの者がした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者がしたものとみなし、従前のこれらの者に対してした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者に対してしたものとみなす。
東京オリンピックとコロナ
オリンピックの日本のメダル獲得数、オリンピック期間中のコロナ感染者数、どちらも「爆発的」でした。
先日、三内丸山遺跡を見るために東北新幹線に乗りましたが、電車の中は超満員。銀座も渋谷も、人ではコロナ以前とおなじ。
菅総理も、あちこちから「無能だ」等々非難の大合唱。支持率3割切りました。
しかし、自分は、菅総理大臣は、よくやっていると思います。「無能だ」というけど、選択肢はありません。コロナを抑えるためには、国民に負担をしてもらわなけれならない。国民がそれを拒否するならコロナは感染拡大する。負担はいやだといいつつ、感染が拡大しているけどどうするんだ、といわれても、どうしようもない。
解決法はワクチンしかありません。
森・森元による森法律事務所のビジネス関連書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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（２）すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
（３）「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
（４）「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
（5）すぐに役立つ 入門図解 最新マンション管理の法律と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048698/
森公任 ・ 森元みのり 監修
定価： 1,980円 (本体：1,800円＋税）
２、民事一般
（１）改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
三修社
（２）「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
（３）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社
（４）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
（５）「契約知識から下請法まで 最新 請負・業務委託・副業をめぐる法律と実務書式 (事業者必携)」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048636/
（６）「すぐに役立つ 泣き寝入り無用！職場のトラブルをめぐる法律問題と実践解決書式」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048711/
森公任 ・森元みのり 監修
3、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
4、企業法務
（１）森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
（３）森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
（４）森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応！ 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
（５）森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応！ 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/
（６）森・森元による
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AE%E3%82%89%E3%81%AD%E3%81%93%E7%89%A9%E8%AA%9E/dp/4863210965
代表と他の猫写真家との共同写真集です。
（２）ぬくぬく（ＤＶＤ）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AC%E3%81%8F%E3%81%AC%E3%81%8F-DVD-%E6%B8%A9%E6%B0%B4%E6%B4%8B%E4%B8%80/dp/B002GRX0Z2
妻に先立たれ、猫と暮らすオヤジの日々を描いたＤＶＤで、その中の猫写真に、代表の猫写真が使用されています。また美術担当森となっています
土地区画整理事業の施行区域内の地権者に対しては、土地区画整理事業の工事が開始されると、通常、将来的に再配置（換地）予定の土地を仮に指定する仮換地の指定処分がおこなわれます。地権者は、最終的には、従前地を失い、再配置（換地）予定の土地を取得しますが、工事開始から換地終了までの間は、この仮換地の土地を使用収益します。
従前地と再配置（換地）予定の土地が経済的に等価とは限りません。この場合は、清算金で調整します。仮に、換地予定地の方が従前地より価値が高ければ地権者は清算金を支払い、換地予定地の方が従前地より価値が低ければ、地権者は清算金を取得します。
仮換地の売買と相続
仮換地の指定処分が行われると、地権者は仮換地上に従前地と同様の使用収益権を取得しますが、同時に従前地の使用収益権が停止されます。一方、従前地の所有者として従前地の処分権は有していますが、仮換地上の処分権はありません。つまり、地権者は、従前地に対しては処分権を、仮換地に対しては、使用収益権を有することになります。
しかし、この二つの権利は、別のものではなく、一体不可分です。地権者は、従前地の所有権を有していることから、仮換地に対して使用収益権を有していることになります。
そこで、地権者が、仮換地しての段階で再配置予定地を売却したいときは、従前地を売却すれば、それと一体になっている仮換地上の使用収益権も買主に移動することになるので、結果的に、地権者は、仮換地中でも、仮換地予定地を売却できると同じ結果になります。
相続も同様に考えることができます。換地予定地を遺産分割で取得する場合、従前地を相続登記することになります。これにより、仮化換地上の使用収益権を「相続」することになります。
なお、遺産分割における遺産評価ですが、対象は、換地予定地でしょうか、従前地でしょうか。換地処分続行中の場合、評価の対象は、新たに取得する換地予定地ではなく、従前地です。後日、換地と従前地の価格の差は、清算金で調整することになっており、その精算金を取得し、あるいは負担するのは、土地所有者だからです。
仮換地の一部の売買 現物分割
例えば100坪の土地があるとして、地権者が、例えば、東半分50坪は保留したまま、西半分50坪を売却したいときは、どうすればいいでしょう？
あるいは、相続でＡ・Ｂ二人の相続人がこの土地を承継し、遺産分割でＡが再配置予定の東半分を現物分割で取得し、Ｂが再配置予定の西半分を現物分割で取得したい場合、どうすればいいでしょう。
仮換地の分割を行う場合は、原則その仮換地に対応する従前地を分筆する必要がありますが、従前地の分筆は、区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、そのうえで分筆登記することになります。このあたりは、必ず、事前に自治体と相談しながらすすめることになります。
ですから、売買の場合、地権者は、まず区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成して、東半分と西半分にそれぞれ50坪を分筆登記し、そのうえで、仮換地上の使用収益権を分割することになります。逆に言えば、仮換地上の分筆を想定して従前地を分筆することになります。
相続の場合は、現物分割に先立ち、やはり区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、分筆登記をし、そのうえで、仮換地上の使用収益権を「分割」することになります。
いずれの場合も、自治体・区画整理事務所と協議しながらすすめることが大切です。
従前の土地の分筆案、仮換地の分筆案について事務所と協議・調整しながら、公図と仮換地図を基に、地積測量図を作成し、地積測量図照〔分筆）を自治体に提出して、自治体に照合してもらい、それから法務局に分筆登記申請を提出することになります。
なお、売買にあたっては、①清算金の問題が後日生ずる可能性があること（譲渡人帰属）、②土地区画整理事業の事業資金が保留地の売却だけではまかなえないとき、地権者に賦課金が課せられる場合があることは説明したほうがいいでしょう。最高裁（平成２５年３月２２日判決）は、将来賦課金を課せられる可能性があるということを説明しなかったというだけで契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われないと判示していますが、賦課金が課せられているにもかかわらず、それを告げずに売買したような場合は、当然、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
参照条文
土地区画整理法129条（処分、手続等の効力）
土地区画整理事業を施行しようとする者、組合を設立しようとする者若しくは施行者又は土地区画整理事業の施行に係る土地若しくはその土地に存する工作物その他の物件について権利を有する者の変更があつた場合においては、この法律又はこの法律に基づく命令、規準、規約、定款若しくは施行規程の規定により従前のこれらの者がした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者がしたものとみなし、従前のこれらの者に対してした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者に対してしたものとみなす。
東京オリンピックとコロナ
オリンピックの日本のメダル獲得数、オリンピック期間中のコロナ感染者数、どちらも「爆発的」でした。
先日、三内丸山遺跡を見るために東北新幹線に乗りましたが、電車の中は超満員。銀座も渋谷も、人ではコロナ以前とおなじ。
菅総理も、あちこちから「無能だ」等々非難の大合唱。支持率3割切りました。
しかし、自分は、菅総理大臣は、よくやっていると思います。「無能だ」というけど、選択肢はありません。コロナを抑えるためには、国民に負担をしてもらわなけれならない。国民がそれを拒否するならコロナは感染拡大する。負担はいやだといいつつ、感染が拡大しているけどどうするんだ、といわれても、どうしようもない。
解決法はワクチンしかありません。
森・森元による森法律事務所のビジネス関連書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
（２）すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
（３）「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
（４）「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
（5）すぐに役立つ 入門図解 最新マンション管理の法律と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048698/
森公任 ・ 森元みのり 監修
定価： 1,980円 (本体：1,800円＋税）
２、民事一般
（１）改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
三修社
（２）「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
（３）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社
（４）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
（５）「契約知識から下請法まで 最新 請負・業務委託・副業をめぐる法律と実務書式 (事業者必携)」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048636/
（６）「すぐに役立つ 泣き寝入り無用！職場のトラブルをめぐる法律問題と実践解決書式」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048711/
森公任 ・森元みのり 監修
3、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
4、企業法務
（１）森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
（３）森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
（４）森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応！ 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
（５）森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応！ 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/
（６）森・森元による
「図解で早わかり 改正対応！株主総会のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048445/#detail01
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048445/#detail01
5、その他
（１）のらねこ物語 （写真集）https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AE%E3%82%89%E3%81%AD%E3%81%93%E7%89%A9%E8%AA%9E/dp/4863210965
代表と他の猫写真家との共同写真集です。
（２）ぬくぬく（ＤＶＤ）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AC%E3%81%8F%E3%81%AC%E3%81%8F-DVD-%E6%B8%A9%E6%B0%B4%E6%B4%8B%E4%B8%80/dp/B002GRX0Z2
妻に先立たれ、猫と暮らすオヤジの日々を描いたＤＶＤで、その中の猫写真に、代表の猫写真が使用されています。また美術担当森となっています
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こういう一部の悪質な業者が横行するため、大部分の善良な不動産業者まで色眼鏡で見られることになり、多くの業者も困っているでしょう。
普通、売買契約は、業者が物件を案内し、買主が現物をみて、重要事項を説明し、そのうえで契約を成立させます。このうち、重要事故は、売買契約の前に、簡単に説明するだけで形式に流れているきらいもありますが、それでも、通常の業者は、後日のトラブルにならないよう、きちんと説明します。
ところが、悪質業者となると、およそ、その値段では売れないような物件を紹介し、早く手をうたないと買えなくなる、といって、買付証明書などを取り 交わさせただけで「手付金」を払わせ、顧客が「やっぱりやめた」といっても、いや、売買は成立したといって、先に支払わせた「手付金」の返還を拒否します。しかも、なかには、堂々と「売買契約は成立した、残代金を支払え」なんて裁判を起こすものもいる。
こんな裁判通る可能性は低いが、訴訟を提起されれば、一般の方はびっくりします。
そういう案件ではありませんが、似ている案件として、例えば、東京地判 平26・12・18判決。
不動産取纏め依頼書を仲介業者に提出したが、その後売買契約の締結を断った買主に対し、売主不動産業者が、主位的には、売買契約は成立しており買主に債務不履行があるとして、予備的には、買主に契約締結上の義務違反による不法行為があるとして、損害賠償等を求めた事案です。当然、請求棄却です。
だいたい、不動産取纏め依頼書を仲介業者に提出しただけで売買成立なんてありえないわけで、何か特別な事情でもあったんでしょうか。
やはり京地判 平26・12・18判決で、中古マンションの購入を検討していた買主が、内金（契約着手金）の振込後購入を取り止めたが、売買契約が成立していると売主が主張し内金を返還しないため、売主に対し不当利得として内金の返還を求めた事案があり、判例は、売買契約の目的物が特定されるに足りる情報が提供されておらず、売買契約が成立したとは認められないとして、買主の不当利得返還請求を認容しています。
詳細はわかりませんが、判決文から見る限り、当たり前の判決ですね。
いずれも売り主が業者ですが、強引な押し付け販売が多く、トラブルになっていると聞いています。
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1,不動産・建築
（１）
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
（２）
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
2019年６月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
（３）
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収録。」
（４）
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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（５）
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
２、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
３、企業法務
（１）森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
最近、一部に素人だましの悪質な不動産商法が目立ちます。適当な情報をネットに流し、素人買主に買い付け証明かなんかださせて、強引に押し付け販売する商法です。
こういう一部の悪質な業者が横行するため、大部分の善良な不動産業者まで色眼鏡で見られることになり、多くの業者も困っているでしょう。
普通、売買契約は、業者が物件を案内し、買主が現物をみて、重要事項を説明し、そのうえで契約を成立させます。このうち、重要事故は、売買契約の前に、簡単に説明するだけで形式に流れているきらいもありますが、それでも、通常の業者は、後日のトラブルにならないよう、きちんと説明します。
ところが、悪質業者となると、およそ、その値段では売れないような物件を紹介し、早く手をうたないと買えなくなる、といって、買付証明書などを取り 交わさせただけで「手付金」を払わせ、顧客が「やっぱりやめた」といっても、いや、売買は成立したといって、先に支払わせた「手付金」の返還を拒否します。しかも、なかには、堂々と「売買契約は成立した、残代金を支払え」なんて裁判を起こすものもいる。
こんな裁判通る可能性は低いが、訴訟を提起されれば、一般の方はびっくりします。
そういう案件ではありませんが、似ている案件として、例えば、東京地判 平26・12・18判決。
不動産取纏め依頼書を仲介業者に提出したが、その後売買契約の締結を断った買主に対し、売主不動産業者が、主位的には、売買契約は成立しており買主に債務不履行があるとして、予備的には、買主に契約締結上の義務違反による不法行為があるとして、損害賠償等を求めた事案です。当然、請求棄却です。
だいたい、不動産取纏め依頼書を仲介業者に提出しただけで売買成立なんてありえないわけで、何か特別な事情でもあったんでしょうか。
やはり京地判 平26・12・18判決で、中古マンションの購入を検討していた買主が、内金（契約着手金）の振込後購入を取り止めたが、売買契約が成立していると売主が主張し内金を返還しないため、売主に対し不当利得として内金の返還を求めた事案があり、判例は、売買契約の目的物が特定されるに足りる情報が提供されておらず、売買契約が成立したとは認められないとして、買主の不当利得返還請求を認容しています。
詳細はわかりませんが、判決文から見る限り、当たり前の判決ですね。
いずれも売り主が業者ですが、強引な押し付け販売が多く、トラブルになっていると聞いています。
森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
（２）
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
建物建築や増改築に不可欠な道路、境界、日照権などの法律問題と建築基準法の 基本事項を網羅的に解説。
2019年６月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
（３）
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収録。」
（４）
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
（５）
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
２、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など
「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる！
2018年の著作権法改正（2019年１月施行）、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー
３、企業法務
（１）森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
不動産業界用語に「地図混乱地域」とか「公図混乱地域」「字図混乱」（あざずこんらん）という用語がある。
これは、不動産登記事項証明書や法務局（登記所）が備え付けている公図に記載されている内容と、実際の土地の位置や形状が相違している地域をいう。
土地の上に家が建ち、人がそこで生活している。しかし、この土地は、何番地の土地なのか、それが登記簿や公図と対比できない。
その結果、どうなるかというと、①まず銀行が担保に不適格として相手にしない、②お互いにこの土地が誰の土地かで紛争になる、③官民境界が画定できず、自治体が管理する道路として収容されないため、地域内の私道部分には、自治体による道路整備や公共下水道の敷設が行われない等々である。
なぜ、こういう混乱地域が生じたかというと、戦後の混乱時期に、地図や登記簿の確認などろくにしないまま、土地の造成や販売が行なわれたからである。登記所も、登記官の不足から、現地照合をしないまま、分筆をし続けた。
それでは、こういう公図混乱地域の土地を売るに際し、その旨を告げなかったことは、「瑕疵」といえるだろうか。東京地裁Ｈ22年３月９日判決は、この問題を取り上げた興味ある判決である。
公図混乱地域における土地を購入 した買主が公図上の土地所有者から土地明渡 しを求められたことから、売主及び仲介業者 に対し契約解除、損害賠償等を求めたという事案である。
裁判所は、公図混乱地域であることを認めたうえ、公図混乱地域における土地は、将来 所有権紛争が生じる可能性があったものであ り、売買取引をするについて通常有すべき性 能を備えていないものであったといえるか ら、瑕疵があったと認定している。しかし、裁判所は、同時に、売主が購入して40年、何のトラブルもなかったことから、売り主には、そのような自覚はなかったこと、また、売買して7年経過して紛争が顕在化したことから、て、賠償請求を棄却したが、プロである仲介業者は、これを説明する義務があったとして、賠償請求の一部を認めている。
この判決は、買主のもとに7年後、7年後に突然、第三者から内容証明が届いたもので、売主に責任を問うのは酷だろう。しかし、仲介業者には重い責任を課している。
不動産売買にあたっては、売主に公図の訂正・隣地との境界確定などを求め、権利関係が明確であることを確認して取 引をする必要があるだろう。やむを得ず当該状況での取引とす る場合は、紛争対応可能な買主に限り、重要 事項説明書等で紛争の危険性について十分説 明した上で取引すべきである。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
投資用マンション購入セミナー、相変わらず不労所得で早期リタイアを夢見る方で大盛況のようです。
しかし、こういうセミナー参加者は、不動産相場とか実務、その裏側というのは、ほとんど知らない。悪徳業者からすれば、こういう「不労所得で早期リタイアを夢見る方」を騙して、不当に高額な価格で購入させるのは、非常に簡単です。セミナー開催者の中には、非常に悪質な業者も混在していますので、注意しましょう。
ところで、不動産業者は、宅建業法とその施行規則で、以下のような行為を禁止されています。これに抵触する行為、あるいは抵触しなくとも、近いよなぁという行為をする不動産業者は、信用しないこと。場合によっては、弁護士に相談してください。
１、将来、ほぼ確実にもうかりますというトーク（確実な将来利益の断定的判断を提供する行為の禁止）
（１）宅建業法47の２Ⅰ
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
（２）宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２
当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
２、顧客を脅すような行為（威迫する行為の禁止）
宅建業法47の２Ⅱ
宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３、相手を困惑させる行為（私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為の禁止）
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ホ
迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること
４、充分判断させず契約をせかす行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ロ
正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
５、自分を明らかにしないまま勧誘する行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ハ
当該勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
６、買わない、売らないといったのに、引き下がらずしつこく勧誘する行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ニ
宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
７、申し込みの撤回をしたにもかかわらず、既に受領した預り金を返還することを拒むことの禁止（宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２Ⅱ）
８、宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げる行為の禁止（宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２Ⅲ）
例えば、
•断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる
•長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
•深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
•脅迫めいた発言があった
•自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた
•絶対に儲かるから心配ないと言われた
という場合は、それだけでその業者を信用してはいけません。
これについて、面白い判決があります。
購入者 時給1180円の派遣社員 不動産投資・取引の経験皆無
営業トーク「不動産を取得して賃貸すれば、賃料と住宅ローン返済との差額で利益が出る、2年程で物件を手放せばリスクも少ない」
判例
「不動産投資を行う適性の有無を無視したまま、投資名目で不動産を購入させ、その紹介料を売主から得る目的で、不動産取引や投資の経験のないXの知識不足につけこみ、断定的判断を提供し、必ずしも投資に適していない本件物件をXに購入させたと認めることができ、このような行為は、Xの法律上保護された利益を侵害する不法行為に該当する。」（東京地裁 平成27年3月18日判決 一部認容）
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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
こんな相談の解決策が分かる！
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
４、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
投資用マンション購入セミナー、相変わらず不労所得で早期リタイアを夢見る方で大盛況のようです。
しかし、こういうセミナー参加者は、不動産相場とか実務、その裏側というのは、ほとんど知らない。悪徳業者からすれば、こういう「不労所得で早期リタイアを夢見る方」を騙して、不当に高額な価格で購入させるのは、非常に簡単です。セミナー開催者の中には、非常に悪質な業者も混在していますので、注意しましょう。
ところで、不動産業者は、宅建業法とその施行規則で、以下のような行為を禁止されています。これに抵触する行為、あるいは抵触しなくとも、近いよなぁという行為をする不動産業者は、信用しないこと。場合によっては、弁護士に相談してください。
１、将来、ほぼ確実にもうかりますというトーク（確実な将来利益の断定的判断を提供する行為の禁止）
（１）宅建業法47の２Ⅰ
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
（２）宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２
当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
２、顧客を脅すような行為（威迫する行為の禁止）
宅建業法47の２Ⅱ
宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３、相手を困惑させる行為（私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為の禁止）
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ホ
迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること
４、充分判断させず契約をせかす行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ロ
正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
５、自分を明らかにしないまま勧誘する行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ハ
当該勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
６、買わない、売らないといったのに、引き下がらずしつこく勧誘する行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ニ
宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
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８、宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げる行為の禁止（宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２Ⅲ）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
こんな相談の解決策が分かる！
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
４、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産の瑕疵には4種類あります。物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵です。
物理的瑕疵とは、取引物件自体に物理的な欠陥が存在する場合で、建物については雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など、土地については土壌汚染、地中障害物の存在などがあります。
法律的瑕疵とは、取引する不動産に法令上の制限が課され、自由な売買や建築ができないような場合です。購入したが建築不可物件だというトラブルなんか、その典型です。
心理的瑕疵とは、例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合などです。
環境的瑕疵とは、例えば、近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害や、近くに暴力団事務所があって安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合など、取引物件自体には問題はないが、取引物件を取り巻く環境に問題がある場合です。購入不動産の建築をめぐって近隣とトラブルがあり、入居を阻止されたなんて例もあります。
そのいずれもが、トラブルの原因になるもので、多数の裁判例がでていますが、このブログでも紹介しているとおり、多くは、過失相殺が適用され、請求額が全額認容というケースは少数です。買主は、仲介業者に任せず、個人的にもできる限り、４Ｋ調査をされたほうがいいと思います。
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産の瑕疵には4種類あります。物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵です。
物理的瑕疵とは、取引物件自体に物理的な欠陥が存在する場合で、建物については雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など、土地については土壌汚染、地中障害物の存在などがあります。
法律的瑕疵とは、取引する不動産に法令上の制限が課され、自由な売買や建築ができないような場合です。購入したが建築不可物件だというトラブルなんか、その典型です。
心理的瑕疵とは、例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合などです。
環境的瑕疵とは、例えば、近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害や、近くに暴力団事務所があって安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合など、取引物件自体には問題はないが、取引物件を取り巻く環境に問題がある場合です。購入不動産の建築をめぐって近隣とトラブルがあり、入居を阻止されたなんて例もあります。
そのいずれもが、トラブルの原因になるもので、多数の裁判例がでていますが、このブログでも紹介しているとおり、多くは、過失相殺が適用され、請求額が全額認容というケースは少数です。買主は、仲介業者に任せず、個人的にもできる限り、４Ｋ調査をされたほうがいいと思います。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）