ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
投資用マンション購入セミナー、相変わらず不労所得で早期リタイアを夢見る方で大盛況のようです。
しかし、こういうセミナー参加者は、不動産相場とか実務、その裏側というのは、ほとんど知らない。悪徳業者からすれば、こういう「不労所得で早期リタイアを夢見る方」を騙して、不当に高額な価格で購入させるのは、非常に簡単です。セミナー開催者の中には、非常に悪質な業者も混在していますので、注意しましょう。
ところで、不動産業者は、宅建業法とその施行規則で、以下のような行為を禁止されています。これに抵触する行為、あるいは抵触しなくとも、近いよなぁという行為をする不動産業者は、信用しないこと。場合によっては、弁護士に相談してください。
１、将来、ほぼ確実にもうかりますというトーク（確実な将来利益の断定的判断を提供する行為の禁止）
（１）宅建業法47の２Ⅰ
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
（２）宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２
当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
２、顧客を脅すような行為（威迫する行為の禁止）
宅建業法47の２Ⅱ
宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３、相手を困惑させる行為（私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為の禁止）
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ホ
迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること
４、充分判断させず契約をせかす行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ロ
正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
５、自分を明らかにしないまま勧誘する行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ハ
当該勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
６、買わない、売らないといったのに、引き下がらずしつこく勧誘する行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ニ
宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
７、申し込みの撤回をしたにもかかわらず、既に受領した預り金を返還することを拒むことの禁止（宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２Ⅱ）
８、宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げる行為の禁止（宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２Ⅲ）
例えば、
•断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる
•長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
•深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
•脅迫めいた発言があった
•自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた
•絶対に儲かるから心配ないと言われた
という場合は、それだけでその業者を信用してはいけません。
これについて、面白い判決があります。
購入者 時給1180円の派遣社員 不動産投資・取引の経験皆無
営業トーク「不動産を取得して賃貸すれば、賃料と住宅ローン返済との差額で利益が出る、2年程で物件を手放せばリスクも少ない」
判例
「不動産投資を行う適性の有無を無視したまま、投資名目で不動産を購入させ、その紹介料を売主から得る目的で、不動産取引や投資の経験のないXの知識不足につけこみ、断定的判断を提供し、必ずしも投資に適していない本件物件をXに購入させたと認めることができ、このような行為は、Xの法律上保護された利益を侵害する不法行為に該当する。」（東京地裁 平成27年3月18日判決 一部認容）
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森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
こんな相談の解決策が分かる！
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
４、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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しかし、こういうセミナー参加者は、不動産相場とか実務、その裏側というのは、ほとんど知らない。悪徳業者からすれば、こういう「不労所得で早期リタイアを夢見る方」を騙して、不当に高額な価格で購入させるのは、非常に簡単です。セミナー開催者の中には、非常に悪質な業者も混在していますので、注意しましょう。
ところで、不動産業者は、宅建業法とその施行規則で、以下のような行為を禁止されています。これに抵触する行為、あるいは抵触しなくとも、近いよなぁという行為をする不動産業者は、信用しないこと。場合によっては、弁護士に相談してください。
１、将来、ほぼ確実にもうかりますというトーク（確実な将来利益の断定的判断を提供する行為の禁止）
（１）宅建業法47の２Ⅰ
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
（２）宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２
当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
２、顧客を脅すような行為（威迫する行為の禁止）
宅建業法47の２Ⅱ
宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３、相手を困惑させる行為（私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為の禁止）
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ホ
迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること
４、充分判断させず契約をせかす行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ロ
正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
５、自分を明らかにしないまま勧誘する行為の禁止
宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２ハ
当該勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
６、買わない、売らないといったのに、引き下がらずしつこく勧誘する行為の禁止
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宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
７、申し込みの撤回をしたにもかかわらず、既に受領した預り金を返還することを拒むことの禁止（宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２Ⅱ）
８、宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げる行為の禁止（宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２Ⅲ）
例えば、
•断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる
•長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
•深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
•脅迫めいた発言があった
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という場合は、それだけでその業者を信用してはいけません。
これについて、面白い判決があります。
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判例
「不動産投資を行う適性の有無を無視したまま、投資名目で不動産を購入させ、その紹介料を売主から得る目的で、不動産取引や投資の経験のないXの知識不足につけこみ、断定的判断を提供し、必ずしも投資に適していない本件物件をXに購入させたと認めることができ、このような行為は、Xの法律上保護された利益を侵害する不法行為に該当する。」（東京地裁 平成27年3月18日判決 一部認容）
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
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醜い目に遭うのではないかと不安だ。
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いたい。
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[一般向け書籍]
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