ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
現在、不動産売買では、ＦＲＫ（不動産流通経営協会）の定めた不動産売買契約書や重要事項説明書を使うのが常識になっている。その結果、多くの任意規定も、ＦＲＫの契約条項にしたがって処理するのが通例である。
（業界では常識だが、弁護士には知らない人が多く、弁護士業務で不動産を売買に関わるときなど、業者の持参したＦＲＫの売買契約書をチェックするなどと言い出す弁護士が結構いるし、消費者相手に不動産を売る場合も、ＦＲＫの売買契約書を使用せず、消費者契約法を無視して、瑕疵担保責任は一切負わないなんて売買契約書を平気で作成したりする弁護士もいる。特に後者の弁護士は、弁護士として、初歩的知識を欠いている。以前、横浜で、こういう弁護士に遭遇して唖然としたことがある）
さてその売買契約書は以下の3タイプに分かれている
売主消費者vs買主消費者（一般仲介用）
売主事業者vs買主消費者
売主宅建業者vs買主消費者
この３タイプごとに、土地・戸建て住宅・マンションなど取引対象物に応じた合計２６種類の書式が作成され、連動する重要事項説明書も、契約当事者と取引対象物の違いに応じて１２種類が作成されている。
[瑕疵担保責任について]
不動産売買では、瑕疵に関するトラブルが多いが、一般仲介用については、以下のように定めている。
① マンションは、設備・土地について疵担保責任を負わないが、専有部分に関
する雨漏り・シロアリの害・給排水管の故障の３項目について瑕疵担保責任を負う。
② 戸建て住宅取引では、設備を免責とする一方、土地について瑕疵担保責任を
負うほか、雨漏り・シロアリの害・構造上主要な部位の木部の腐食の３項目についても売主が瑕疵担保責任を負う。
いずれも責任期間は３カ月に設定されている。消費者保護の風潮を受けて、不動産流通促進協議会（＝ＯＭ、オープンマーケット）版で２カ月としていた瑕疵担保責任の期間を延長したわけである。
なお、売主が事業者の場合の瑕疵担保責任の期間は１年に統一されている。
[物件状況等報告書の作成]
トラブルを回避すべく、売主が知り得る範囲で取引対象不動産の現況を告知する物件状況等報告書の作成も義務づけ、媒介契約を締結した後、速やかに記入・提出することになっている。
記入する内容は、①土壌汚染に関する情報や②地盤の状況、③近隣の建築計画や④振動・騒音の状況や⑤近隣との申し合わせ事項など。更に、マンションでは管理費や修繕積立金の変更予定の有無や大規模修繕の予定、管理組合での討議事項などについての報告も求める。
[修復ガイドライン]
瑕疵が発見された場合については、売主が実施する修復のガイドラインとなる別表を定めている。これらのガイドラインは、建物と設備ごとに用意されている。
FRKの売買契約書では、設備に関しては、瑕疵担保が免責されるものの、①引き渡し時に②主要設備が使用できない時には、③引き渡し完了から７日以内に買主から請求を受けた故障や不具合に限って修復義務を負うとしている。
瑕疵に次いで多いトラブルは境界だが、境界に関するトラブル防止のため、境界標があれば現地で買主立会いのもとに明示し、境界標がない場合には、売主に隣地所有者の立会いのもとで境界標を設置することとなっている。
ＦＲＫの売買契約と異なる定めをするときは、特約条項をいれ、その内容を修正することになっている。これにより、当事者は、通常の売買とどこがどう違うのか確認できるからである。
土壌汚染やＰＣＢ問題など、気になる条項があるときは、別途特約条項に記入するのがよい。
また、業者がＦＲＫの売買契約書を使用しないときは、その理由を問いただすべきである。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
現在、不動産売買では、ＦＲＫ（不動産流通経営協会）の定めた不動産売買契約書や重要事項説明書を使うのが常識になっている。その結果、多くの任意規定も、ＦＲＫの契約条項にしたがって処理するのが通例である。
（業界では常識だが、弁護士には知らない人が多く、弁護士業務で不動産を売買に関わるときなど、業者の持参したＦＲＫの売買契約書をチェックするなどと言い出す弁護士が結構いるし、消費者相手に不動産を売る場合も、ＦＲＫの売買契約書を使用せず、消費者契約法を無視して、瑕疵担保責任は一切負わないなんて売買契約書を平気で作成したりする弁護士もいる。特に後者の弁護士は、弁護士として、初歩的知識を欠いている。以前、横浜で、こういう弁護士に遭遇して唖然としたことがある）
さてその売買契約書は以下の3タイプに分かれている
売主消費者vs買主消費者（一般仲介用）
売主事業者vs買主消費者
売主宅建業者vs買主消費者
この３タイプごとに、土地・戸建て住宅・マンションなど取引対象物に応じた合計２６種類の書式が作成され、連動する重要事項説明書も、契約当事者と取引対象物の違いに応じて１２種類が作成されている。
[瑕疵担保責任について]
不動産売買では、瑕疵に関するトラブルが多いが、一般仲介用については、以下のように定めている。
① マンションは、設備・土地について疵担保責任を負わないが、専有部分に関
する雨漏り・シロアリの害・給排水管の故障の３項目について瑕疵担保責任を負う。
② 戸建て住宅取引では、設備を免責とする一方、土地について瑕疵担保責任を
負うほか、雨漏り・シロアリの害・構造上主要な部位の木部の腐食の３項目についても売主が瑕疵担保責任を負う。
いずれも責任期間は３カ月に設定されている。消費者保護の風潮を受けて、不動産流通促進協議会（＝ＯＭ、オープンマーケット）版で２カ月としていた瑕疵担保責任の期間を延長したわけである。
なお、売主が事業者の場合の瑕疵担保責任の期間は１年に統一されている。
[物件状況等報告書の作成]
トラブルを回避すべく、売主が知り得る範囲で取引対象不動産の現況を告知する物件状況等報告書の作成も義務づけ、媒介契約を締結した後、速やかに記入・提出することになっている。
記入する内容は、①土壌汚染に関する情報や②地盤の状況、③近隣の建築計画や④振動・騒音の状況や⑤近隣との申し合わせ事項など。更に、マンションでは管理費や修繕積立金の変更予定の有無や大規模修繕の予定、管理組合での討議事項などについての報告も求める。
[修復ガイドライン]
瑕疵が発見された場合については、売主が実施する修復のガイドラインとなる別表を定めている。これらのガイドラインは、建物と設備ごとに用意されている。
FRKの売買契約書では、設備に関しては、瑕疵担保が免責されるものの、①引き渡し時に②主要設備が使用できない時には、③引き渡し完了から７日以内に買主から請求を受けた故障や不具合に限って修復義務を負うとしている。
瑕疵に次いで多いトラブルは境界だが、境界に関するトラブル防止のため、境界標があれば現地で買主立会いのもとに明示し、境界標がない場合には、売主に隣地所有者の立会いのもとで境界標を設置することとなっている。
ＦＲＫの売買契約と異なる定めをするときは、特約条項をいれ、その内容を修正することになっている。これにより、当事者は、通常の売買とどこがどう違うのか確認できるからである。
土壌汚染やＰＣＢ問題など、気になる条項があるときは、別途特約条項に記入するのがよい。
また、業者がＦＲＫの売買契約書を使用しないときは、その理由を問いただすべきである。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
PR
[司法書士の本人確認義務]
司法書士は登記手続きを本人に代わって代理登記するのが主たる業務ですが、法律は司法書士に「代理人」という概念では説明できない義務－本人確認義務を課しています。
売り主が本人なのかきちんと確認しなさいという義務です。
目の前に売り主がいる、この売り主は、本当に登記簿上の名義人と同一人物なのか、この確認を司法書士に課しているわけです。
個人的には、そんなもの、買主の責任だろう、わずかな手数料しかもらえない司法書士にそこまで義務を課すのかと同情したくなりますが、まあ、お上の意向がそうならやむをえないでしょう。
最近、問題となった判例で東京地裁 平成26年11月17日判決（判例時報2247号39頁）があります。不動産を購入した買主が、実は売り主が別人であることを見抜けず、しかし、見抜けなかったのは司法書士の責任だと買主が司法書士を訴えたのです。
判決によれば、
① 司法書士は「売り主」から運転免許証や印鑑登録証明書の登記申請書類の真否確認を含む登記義務者の本人確認を委任された。
② 本件運転免許証にはインクのにじみのようなものがあった。
③ 本件印鑑登録証明書にも印字のずれや消去した文字の残像のようなものがあった。
④ 平成21年に東京法務局及び東京司法書士会がした注意喚起では、偽造された印鑑登録証明書には氏名や住所等の上書きした部分に消去した文字の残像が一部残っているなどと紹介されている。
⑤ 司法書士としては、不審であると思うべきで、「売り主」に、本人であるか否かを証明できる客観的資料の提出をさらに求めるとともに、買主に対しても不審な点があることを伝えて注意喚起をするべき義務があった。
⑥ ところが司法書士は、本件印鑑登録証等に現れた不審な痕跡を看過し運転免許証の顔写真との風貌の一致や生年月日等を確認したのみで本人性の確認を終えている。
⑦ したがって、司法書士には、運転免許証や印鑑登録証明書等の登記申請書類の真否の確認を含む本人の確認を怠った過失があると認められる。
しかし、売り主が本人かどうかなんて、買主の責任で判断すべき事柄で、自分でろくな調査もしないまま、司法書士に責任を負えと言うのは、どっか筋違いかなという気がします。
特にこの事案では、本件不動産を紹介されてから本件登記申請の前日に至るまで「売主」と一度も面会していないし、自らプロに頼んで「売主」の本人性や本件不動産の権利性を裏付ける資料を事前に徴求するということもしていません。
そのため裁判所は、7割の過失相殺をしています。それでも、本件売買契約の代金3500万円及び委任契約の報酬78000円の合計3507万8000円のうち3割に相当する1052万3400円の限度で損害賠償金の支払義務を認めています。
これは、不動産投資一般にいえるけど、いくらサラリーマンでも、専業主婦でも、不動産を購入する以上は、全てのリスクを自己が負担するという意識が求められます。特に信用ある仲介業者を経ての売買ではなく、「口コミ」での紹介物件の売買は、地面師が暗躍している可能性が高いと思ってください。
[大相撲]
大相撲5月場所初日にいってきました。最近、土俵下にいる審判部の親方が気になります。お、あの力士、年とったなあとか、現役時代はぶくぶくだったのに今はガリガリになったなあとか、同時に、自分も、年を重ねたなぁとか、色々な思いがこみあげてきます。
下の写真、照ノ富士対逸ノ城です。期待のモンゴル力士同士の決戦で、いつも大相撲になるのですが、この日も力相撲でした。写真は、クリックすると拡大します。
大相撲の力士たちは、結構空中を飛んでいます。固い土俵にずどんと落ちてよく怪我をしないですね。写真は、クリックすると拡大します。
稀勢の里３連！期待できるかな？
この力士、期待すると見事に裏切るから
期待しないほうがいいのかな
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
司法書士は登記手続きを本人に代わって代理登記するのが主たる業務ですが、法律は司法書士に「代理人」という概念では説明できない義務－本人確認義務を課しています。
売り主が本人なのかきちんと確認しなさいという義務です。
目の前に売り主がいる、この売り主は、本当に登記簿上の名義人と同一人物なのか、この確認を司法書士に課しているわけです。
個人的には、そんなもの、買主の責任だろう、わずかな手数料しかもらえない司法書士にそこまで義務を課すのかと同情したくなりますが、まあ、お上の意向がそうならやむをえないでしょう。
最近、問題となった判例で東京地裁 平成26年11月17日判決（判例時報2247号39頁）があります。不動産を購入した買主が、実は売り主が別人であることを見抜けず、しかし、見抜けなかったのは司法書士の責任だと買主が司法書士を訴えたのです。
判決によれば、
① 司法書士は「売り主」から運転免許証や印鑑登録証明書の登記申請書類の真否確認を含む登記義務者の本人確認を委任された。
② 本件運転免許証にはインクのにじみのようなものがあった。
③ 本件印鑑登録証明書にも印字のずれや消去した文字の残像のようなものがあった。
④ 平成21年に東京法務局及び東京司法書士会がした注意喚起では、偽造された印鑑登録証明書には氏名や住所等の上書きした部分に消去した文字の残像が一部残っているなどと紹介されている。
⑤ 司法書士としては、不審であると思うべきで、「売り主」に、本人であるか否かを証明できる客観的資料の提出をさらに求めるとともに、買主に対しても不審な点があることを伝えて注意喚起をするべき義務があった。
⑥ ところが司法書士は、本件印鑑登録証等に現れた不審な痕跡を看過し運転免許証の顔写真との風貌の一致や生年月日等を確認したのみで本人性の確認を終えている。
⑦ したがって、司法書士には、運転免許証や印鑑登録証明書等の登記申請書類の真否の確認を含む本人の確認を怠った過失があると認められる。
しかし、売り主が本人かどうかなんて、買主の責任で判断すべき事柄で、自分でろくな調査もしないまま、司法書士に責任を負えと言うのは、どっか筋違いかなという気がします。
特にこの事案では、本件不動産を紹介されてから本件登記申請の前日に至るまで「売主」と一度も面会していないし、自らプロに頼んで「売主」の本人性や本件不動産の権利性を裏付ける資料を事前に徴求するということもしていません。
そのため裁判所は、7割の過失相殺をしています。それでも、本件売買契約の代金3500万円及び委任契約の報酬78000円の合計3507万8000円のうち3割に相当する1052万3400円の限度で損害賠償金の支払義務を認めています。
これは、不動産投資一般にいえるけど、いくらサラリーマンでも、専業主婦でも、不動産を購入する以上は、全てのリスクを自己が負担するという意識が求められます。特に信用ある仲介業者を経ての売買ではなく、「口コミ」での紹介物件の売買は、地面師が暗躍している可能性が高いと思ってください。
[大相撲]
大相撲5月場所初日にいってきました。最近、土俵下にいる審判部の親方が気になります。お、あの力士、年とったなあとか、現役時代はぶくぶくだったのに今はガリガリになったなあとか、同時に、自分も、年を重ねたなぁとか、色々な思いがこみあげてきます。
下の写真、照ノ富士対逸ノ城です。期待のモンゴル力士同士の決戦で、いつも大相撲になるのですが、この日も力相撲でした。写真は、クリックすると拡大します。
大相撲の力士たちは、結構空中を飛んでいます。固い土俵にずどんと落ちてよく怪我をしないですね。写真は、クリックすると拡大します。
稀勢の里３連！期待できるかな？
この力士、期待すると見事に裏切るから
期待しないほうがいいのかな
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[クーリングオフの適用要件]
クーリングオフというのは、普通、日常生活での買い物とか、消費者法分野の制度ですが、不動産について、クーリングオフの制度はあります。
クーリングオフの対象になる不動産売買は、以下の要件に該当する場合です。
① 宅地建物取引業者（宅建業者）、つまりプロが契約の売り主であること。
② 買主が宅地建物取引業者ではない、つまりシロウトであること。
③ 宅地または建物の売買契約であること。（賃貸はダメ）
④ 事務所や店舗以外の場所での申し込み（契約）であること。
[クーリングオフが適用されない場合]
したがって、賃貸借契約や新築・増改築工事の請負契約等には、宅建業法のクーリングオフ規定の適用はありません。
例えば、１Ｒマンション投資無料セミナーに参加したあと、営業マンが家に押しかけてきて、家で売買契約に署名させられた場合なんか、クーリングオフできます。
しかし、事務所での売買なら適用がないことになります。
自宅や勤務先で契約した場合でも、その場所が買主の申し出による場合には、やはり適用ありません。先に事務所等で買受けの申込みをしていれば、契約の場所が事務所以外でもかまいません。
抜け穴だらけです。当然、悪徳業者ほど、この抜け穴を利用しています。
[特商法の適用]
それでは、特定商取引法は適用されるかというと、特定商取引法では、「宅建業者の行う宅地建物取引業」は特定商取引法の適用除外となっています。（宅建業には特商法は適用されません。）
宅建業に該当「する」不動産取引の場合、消費者には、宅建業法に基づくクーリングオフしかありません。
宅建業に該当「しない」不動産取引を行う場合は、販売方法によっては特定商取引法が適用され、クーリングオフできる場合があります。新築、増改築工事、リフォーム等の工事請負契約を訪問販売で受注した場合なんかそうです。
[消費者契約法]
買主がシロウトの場合、消費者契約法が適用されますから、クーリングオフが無理でも、不実の告知や事実の不告知があれば、消費者契約法の規定により契約を取消すことができます。
[クーリングオフの行使方法]
この不動産のクーリングオフ制度は、宅地建物取引業法（宅建業法）に規定されています。 法律で定められたクーリングオフできる期間は、
① アナタが買受けの申込みをし（契約締結日ではない）
② 業者がクーリングオフの告知をした日から
③ ８日間（初日参入）で、
この期間内にクーリングオフ通知書をクーリングオフ期間内に発信すればＯＫです。通知書の到着は期限後でもかまいません。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[クーリングオフの適用要件]
クーリングオフというのは、普通、日常生活での買い物とか、消費者法分野の制度ですが、不動産について、クーリングオフの制度はあります。
クーリングオフの対象になる不動産売買は、以下の要件に該当する場合です。
① 宅地建物取引業者（宅建業者）、つまりプロが契約の売り主であること。
② 買主が宅地建物取引業者ではない、つまりシロウトであること。
③ 宅地または建物の売買契約であること。（賃貸はダメ）
④ 事務所や店舗以外の場所での申し込み（契約）であること。
[クーリングオフが適用されない場合]
したがって、賃貸借契約や新築・増改築工事の請負契約等には、宅建業法のクーリングオフ規定の適用はありません。
例えば、１Ｒマンション投資無料セミナーに参加したあと、営業マンが家に押しかけてきて、家で売買契約に署名させられた場合なんか、クーリングオフできます。
しかし、事務所での売買なら適用がないことになります。
自宅や勤務先で契約した場合でも、その場所が買主の申し出による場合には、やはり適用ありません。先に事務所等で買受けの申込みをしていれば、契約の場所が事務所以外でもかまいません。
抜け穴だらけです。当然、悪徳業者ほど、この抜け穴を利用しています。
[特商法の適用]
それでは、特定商取引法は適用されるかというと、特定商取引法では、「宅建業者の行う宅地建物取引業」は特定商取引法の適用除外となっています。（宅建業には特商法は適用されません。）
宅建業に該当「する」不動産取引の場合、消費者には、宅建業法に基づくクーリングオフしかありません。
宅建業に該当「しない」不動産取引を行う場合は、販売方法によっては特定商取引法が適用され、クーリングオフできる場合があります。新築、増改築工事、リフォーム等の工事請負契約を訪問販売で受注した場合なんかそうです。
[消費者契約法]
買主がシロウトの場合、消費者契約法が適用されますから、クーリングオフが無理でも、不実の告知や事実の不告知があれば、消費者契約法の規定により契約を取消すことができます。
[クーリングオフの行使方法]
この不動産のクーリングオフ制度は、宅地建物取引業法（宅建業法）に規定されています。 法律で定められたクーリングオフできる期間は、
① アナタが買受けの申込みをし（契約締結日ではない）
② 業者がクーリングオフの告知をした日から
③ ８日間（初日参入）で、
この期間内にクーリングオフ通知書をクーリングオフ期間内に発信すればＯＫです。通知書の到着は期限後でもかまいません。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
当該不動産で殺人事件等忌まわしい事件があっとときは、その当該不動産には心理的瑕疵があるとして、売り主や仲介業者に賠償義務が認められることになる。
しかし、心理的瑕疵は、時の経過などより相当程度風化、希釈化される。その結果、一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなった場合は、瑕疵に該当しなくなったものと判断される。
それでは、何年前までの瑕疵まで心理的瑕疵になるのか。この線引きは実に難しい。
これについて、二つの判例が最近出た。
一つは高松高裁 平成26年6月19日判決で、 20年前の殺人事件を心理的瑕疵にあたるとして、買主の購入目的を知る媒介業者の説明義務違反を認めている。
もう一つは、東京地判Ｈ26･8･7で、建物で17年前に火災事故があったことは、心理的瑕疵にあたらないと判断している。
どちらも、事故の起きた建物は、もはや取り壊されているが、高松高裁では、20年前の事故につき心理的瑕疵を認め、東京地裁では、17年前の事故につき心理的瑕疵を認めていない。
この違いは何だろう？
両者の違いは事故の悲惨さだろう。
20年前の事故は、建物の所有者の内縁の妻が、本件土地と関係のない場所にてその子に殺害され、その遺体がバラバラにされて山中に埋められるという凄まじい事件で、数年後、その子の子が本件建物内で自殺した。
これに対し、17年前の事故は、単なる火災事故である。
この悲惨さの違いが、一方は、20年経過しても心理的瑕疵に該当し、他方は、17年で心理的瑕疵に該当しないと判断が分かれた理由だろう。
（もっとも、高松高裁では1815万円の請求に対し、170万円の賠償請求しか認めていない。）
ただ、心理的瑕疵が時の経過で一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなったか否かは、かなり、裁判官の個人的価値観に影響されることは否めない。不動産取引に詳しい弁護士に聞いても、正確な回答は期待できない。
不動産売買にあたっては、売り主も仲介業者も、かってに心理的瑕疵に該当しないと決めつけずに、たとえずっと昔の事故でも、正直に買主に全て話すことが求められよう。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
当該不動産で殺人事件等忌まわしい事件があっとときは、その当該不動産には心理的瑕疵があるとして、売り主や仲介業者に賠償義務が認められることになる。
しかし、心理的瑕疵は、時の経過などより相当程度風化、希釈化される。その結果、一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなった場合は、瑕疵に該当しなくなったものと判断される。
それでは、何年前までの瑕疵まで心理的瑕疵になるのか。この線引きは実に難しい。
これについて、二つの判例が最近出た。
一つは高松高裁 平成26年6月19日判決で、 20年前の殺人事件を心理的瑕疵にあたるとして、買主の購入目的を知る媒介業者の説明義務違反を認めている。
もう一つは、東京地判Ｈ26･8･7で、建物で17年前に火災事故があったことは、心理的瑕疵にあたらないと判断している。
どちらも、事故の起きた建物は、もはや取り壊されているが、高松高裁では、20年前の事故につき心理的瑕疵を認め、東京地裁では、17年前の事故につき心理的瑕疵を認めていない。
この違いは何だろう？
両者の違いは事故の悲惨さだろう。
20年前の事故は、建物の所有者の内縁の妻が、本件土地と関係のない場所にてその子に殺害され、その遺体がバラバラにされて山中に埋められるという凄まじい事件で、数年後、その子の子が本件建物内で自殺した。
これに対し、17年前の事故は、単なる火災事故である。
この悲惨さの違いが、一方は、20年経過しても心理的瑕疵に該当し、他方は、17年で心理的瑕疵に該当しないと判断が分かれた理由だろう。
（もっとも、高松高裁では1815万円の請求に対し、170万円の賠償請求しか認めていない。）
ただ、心理的瑕疵が時の経過で一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなったか否かは、かなり、裁判官の個人的価値観に影響されることは否めない。不動産取引に詳しい弁護士に聞いても、正確な回答は期待できない。
不動産売買にあたっては、売り主も仲介業者も、かってに心理的瑕疵に該当しないと決めつけずに、たとえずっと昔の事故でも、正直に買主に全て話すことが求められよう。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産取引では、決済の時に仲介手鵜数料を支払うのが常識です。そこで、世間では、不動産仲介業者の仲介手数料は、売買が「決裁」されたときに支払うものというのが常識です。
しかし、このブログでたびたび述べているとおり、不動産業界の常識は世間の非常識。ともかく互いに契約書に名前を書いて判をおせば、売買契約は「成立」したのだから、仲介手数料は請求できるというのが業界の「常識」です。
そうすると、相手が勝手に手付け解約をしたとか、債務不履行で解除したとか、そういう場合でも、仲介手数料を支払うことになるのか、と世間はびっくりしますが、業界では、それが常識です。
ただ、必ず仲介手数料をもらえるというわけではありません。場合を分けて考えてみましょう。
[仲介業者に責任がある場合]
仲介業者に重要事項説明違反等があり、そのため売買契約が解除された場合は、仲介手数料を請求できません。
[仲介業者に責任がない場合]
【ローン条項による解除】
標準媒介契約約款では、ローン（融資）不成立に伴う解除の場合は、報酬請求権は発生しないと定められています。そのため、売買実務上は、問題になりません。仮に、標準媒介契約約款とは異なる定めをしたら、その合理性、当事者に充分な説明をしたかを仲介業者は強く問われることになります。
【手付け解除】
手付解除した場合も仲介手数料を払わなければいけないかについては、意見が分かれています。
支払うべきだという説は、契約が成立しているから、支払わない理由はないとし、支払う必要はないという説は、肯仲介手数料は成功報酬だから、完全に契約が完了して初めて請求できる報酬であると主張します。
学説や判例では、どちらかといえば、肯定派の方が多いぐらいです。
しかし、宅建業者の監督機関である国土交通省や各都道府県が出している宅建主任者向けの指導書などには、仲介手数料は、あくまで最終的に有効に仲介が成立したことで得られる報酬であるという趣旨を明示しています。
仮に、請求された場合は、国民生活センターや法律相談会などに、契約書を持参して具体的に相談してみましょう。
また、解約された方は、解約手付け相当額の利益しか得ていないのに、仲介手数料全額を認めると、当事者が損をする場合には、判例上は、おおめね仲介手数料を減額して支払いを命じています。
【当事者の債務不履行】
仲介業者は、売買契約を成立させることで報酬が発生します。その後の履行については責任を負いません。従って、契約成立後、債務不履行によって契約が解除されても、仲介業者に報酬請求権はあります。
ただし、判例上は、減額したケースもあります。
[ＯＭＡＫＥ 徳島ミニ旅行]
仕事で徳島に行ってきました。天候は最悪でしたが、ネコちゃんには会えました。写真は、クリックすると拡大します。
雨が止んだので、近くの徳島城址に行ってきました。下の写真は、この城址にある「竜王さんのクス」と言われる樹齢600年の楠。昭和9年の室戸台風で倒れたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産取引では、決済の時に仲介手鵜数料を支払うのが常識です。そこで、世間では、不動産仲介業者の仲介手数料は、売買が「決裁」されたときに支払うものというのが常識です。
しかし、このブログでたびたび述べているとおり、不動産業界の常識は世間の非常識。ともかく互いに契約書に名前を書いて判をおせば、売買契約は「成立」したのだから、仲介手数料は請求できるというのが業界の「常識」です。
そうすると、相手が勝手に手付け解約をしたとか、債務不履行で解除したとか、そういう場合でも、仲介手数料を支払うことになるのか、と世間はびっくりしますが、業界では、それが常識です。
ただ、必ず仲介手数料をもらえるというわけではありません。場合を分けて考えてみましょう。
[仲介業者に責任がある場合]
仲介業者に重要事項説明違反等があり、そのため売買契約が解除された場合は、仲介手数料を請求できません。
[仲介業者に責任がない場合]
【ローン条項による解除】
標準媒介契約約款では、ローン（融資）不成立に伴う解除の場合は、報酬請求権は発生しないと定められています。そのため、売買実務上は、問題になりません。仮に、標準媒介契約約款とは異なる定めをしたら、その合理性、当事者に充分な説明をしたかを仲介業者は強く問われることになります。
【手付け解除】
手付解除した場合も仲介手数料を払わなければいけないかについては、意見が分かれています。
支払うべきだという説は、契約が成立しているから、支払わない理由はないとし、支払う必要はないという説は、肯仲介手数料は成功報酬だから、完全に契約が完了して初めて請求できる報酬であると主張します。
学説や判例では、どちらかといえば、肯定派の方が多いぐらいです。
しかし、宅建業者の監督機関である国土交通省や各都道府県が出している宅建主任者向けの指導書などには、仲介手数料は、あくまで最終的に有効に仲介が成立したことで得られる報酬であるという趣旨を明示しています。
仮に、請求された場合は、国民生活センターや法律相談会などに、契約書を持参して具体的に相談してみましょう。
また、解約された方は、解約手付け相当額の利益しか得ていないのに、仲介手数料全額を認めると、当事者が損をする場合には、判例上は、おおめね仲介手数料を減額して支払いを命じています。
【当事者の債務不履行】
仲介業者は、売買契約を成立させることで報酬が発生します。その後の履行については責任を負いません。従って、契約成立後、債務不履行によって契約が解除されても、仲介業者に報酬請求権はあります。
ただし、判例上は、減額したケースもあります。
[ＯＭＡＫＥ 徳島ミニ旅行]
仕事で徳島に行ってきました。天候は最悪でしたが、ネコちゃんには会えました。写真は、クリックすると拡大します。
雨が止んだので、近くの徳島城址に行ってきました。下の写真は、この城址にある「竜王さんのクス」と言われる樹齢600年の楠。昭和9年の室戸台風で倒れたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）