ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産取引では、決済の時に仲介手鵜数料を支払うのが常識です。そこで、世間では、不動産仲介業者の仲介手数料は、売買が「決裁」されたときに支払うものというのが常識です。
しかし、このブログでたびたび述べているとおり、不動産業界の常識は世間の非常識。ともかく互いに契約書に名前を書いて判をおせば、売買契約は「成立」したのだから、仲介手数料は請求できるというのが業界の「常識」です。
そうすると、相手が勝手に手付け解約をしたとか、債務不履行で解除したとか、そういう場合でも、仲介手数料を支払うことになるのか、と世間はびっくりしますが、業界では、それが常識です。
ただ、必ず仲介手数料をもらえるというわけではありません。場合を分けて考えてみましょう。
[仲介業者に責任がある場合]
仲介業者に重要事項説明違反等があり、そのため売買契約が解除された場合は、仲介手数料を請求できません。
[仲介業者に責任がない場合]
【ローン条項による解除】
標準媒介契約約款では、ローン（融資）不成立に伴う解除の場合は、報酬請求権は発生しないと定められています。そのため、売買実務上は、問題になりません。仮に、標準媒介契約約款とは異なる定めをしたら、その合理性、当事者に充分な説明をしたかを仲介業者は強く問われることになります。
【手付け解除】
手付解除した場合も仲介手数料を払わなければいけないかについては、意見が分かれています。
支払うべきだという説は、契約が成立しているから、支払わない理由はないとし、支払う必要はないという説は、肯仲介手数料は成功報酬だから、完全に契約が完了して初めて請求できる報酬であると主張します。
学説や判例では、どちらかといえば、肯定派の方が多いぐらいです。
しかし、宅建業者の監督機関である国土交通省や各都道府県が出している宅建主任者向けの指導書などには、仲介手数料は、あくまで最終的に有効に仲介が成立したことで得られる報酬であるという趣旨を明示しています。
仮に、請求された場合は、国民生活センターや法律相談会などに、契約書を持参して具体的に相談してみましょう。
また、解約された方は、解約手付け相当額の利益しか得ていないのに、仲介手数料全額を認めると、当事者が損をする場合には、判例上は、おおめね仲介手数料を減額して支払いを命じています。
【当事者の債務不履行】
仲介業者は、売買契約を成立させることで報酬が発生します。その後の履行については責任を負いません。従って、契約成立後、債務不履行によって契約が解除されても、仲介業者に報酬請求権はあります。
ただし、判例上は、減額したケースもあります。
[ＯＭＡＫＥ 徳島ミニ旅行]
仕事で徳島に行ってきました。天候は最悪でしたが、ネコちゃんには会えました。写真は、クリックすると拡大します。
雨が止んだので、近くの徳島城址に行ってきました。下の写真は、この城址にある「竜王さんのクス」と言われる樹齢600年の楠。昭和9年の室戸台風で倒れたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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不動産取引では、決済の時に仲介手鵜数料を支払うのが常識です。そこで、世間では、不動産仲介業者の仲介手数料は、売買が「決裁」されたときに支払うものというのが常識です。
しかし、このブログでたびたび述べているとおり、不動産業界の常識は世間の非常識。ともかく互いに契約書に名前を書いて判をおせば、売買契約は「成立」したのだから、仲介手数料は請求できるというのが業界の「常識」です。
そうすると、相手が勝手に手付け解約をしたとか、債務不履行で解除したとか、そういう場合でも、仲介手数料を支払うことになるのか、と世間はびっくりしますが、業界では、それが常識です。
ただ、必ず仲介手数料をもらえるというわけではありません。場合を分けて考えてみましょう。
[仲介業者に責任がある場合]
仲介業者に重要事項説明違反等があり、そのため売買契約が解除された場合は、仲介手数料を請求できません。
[仲介業者に責任がない場合]
【ローン条項による解除】
標準媒介契約約款では、ローン（融資）不成立に伴う解除の場合は、報酬請求権は発生しないと定められています。そのため、売買実務上は、問題になりません。仮に、標準媒介契約約款とは異なる定めをしたら、その合理性、当事者に充分な説明をしたかを仲介業者は強く問われることになります。
【手付け解除】
手付解除した場合も仲介手数料を払わなければいけないかについては、意見が分かれています。
支払うべきだという説は、契約が成立しているから、支払わない理由はないとし、支払う必要はないという説は、肯仲介手数料は成功報酬だから、完全に契約が完了して初めて請求できる報酬であると主張します。
学説や判例では、どちらかといえば、肯定派の方が多いぐらいです。
しかし、宅建業者の監督機関である国土交通省や各都道府県が出している宅建主任者向けの指導書などには、仲介手数料は、あくまで最終的に有効に仲介が成立したことで得られる報酬であるという趣旨を明示しています。
仮に、請求された場合は、国民生活センターや法律相談会などに、契約書を持参して具体的に相談してみましょう。
また、解約された方は、解約手付け相当額の利益しか得ていないのに、仲介手数料全額を認めると、当事者が損をする場合には、判例上は、おおめね仲介手数料を減額して支払いを命じています。
【当事者の債務不履行】
仲介業者は、売買契約を成立させることで報酬が発生します。その後の履行については責任を負いません。従って、契約成立後、債務不履行によって契約が解除されても、仲介業者に報酬請求権はあります。
ただし、判例上は、減額したケースもあります。
[ＯＭＡＫＥ 徳島ミニ旅行]
仕事で徳島に行ってきました。天候は最悪でしたが、ネコちゃんには会えました。写真は、クリックすると拡大します。
雨が止んだので、近くの徳島城址に行ってきました。下の写真は、この城址にある「竜王さんのクス」と言われる樹齢600年の楠。昭和9年の室戸台風で倒れたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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