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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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アベノミクスと東京オリンピックで加熱した不動産市場も、鎮静化の兆しを見せてきた。もともと、今回の不動産市況は、国が無理やり資産価値をあげるという「異次元の経済政策」をとったことから、端を発していた。

[従来の経済政策]
景気刺激策は、常識的には、「金利を引き下げる政策」をとる。金利を引き下げればお金を借りやすくなる→不動産や消費に資金が流れる→景気が回復する、というパターンである。ところが、わが国では、永年にわたり景気回復のために金利を引き下げるだけ引き下げてきたが、効果は、ほとんどなかった。バブル崩壊で、借金をしての投資は怖いという恐怖感が国民にしみついたからだ。

[アベノミクス]
そこで、アベノミクスでは、「金利を下げてもみなさんが買わないなら、国が買います」という政策に出た。買いまくってインフレを引き起こし、資産価値上昇を導こうというものである。
資本主義社会で、投資の対象は、主に不動産か株だが、まさか国が土地や株を買いまくるわけにはいかない。そこで、土地や株の先行指標となる商品を買いまくることで、最終的には土地や株の資産価値をあげようと考えた。
その先行指標となる商品とは、ETF(指数連動型上場投資信託)とREIT(不動産投資信託)だ。これらは、資本市場、不動産市場の先行指標と言われている。日銀は、これらの先行指標商品を買いまくって市場価格をあげ、これにより、株式市場と不動産市況を活性化しようと目論んだ。
さらに、日銀は、国債も買いまくった。買いまくれば国債の値は上がる。国債の値が上がるということは、国債の金利が下がるということだ。国債の金利が下がれば、国債に向かった投資資金は、株と不動産に流れ、これらの価格を押し上げるもとになる。同時に金利が低下すれば円安も進行し、海外の投資資金を国内に呼び込むことができる。

[アベノミクスの成果]
これらの政策は、現時点では、成功している。アジアを中心としたマネーが日本の株式市場や不動産市場に流れ込み、日経ダウは値上がりを続け、不動産も上昇し、湾岸地区等では異様な値段になってきている。
一部の人達は、アベノミクスは貧富の差を拡大した、とか、一部の大企業だけが儲かる政策だと「人道主義的な批判」をする人もいる。確かに「貧しいものが豊かになり、貧富の差をなくす経済政策」が理想だが、どこにそんな経済政策があるのだ?「額に汗して働く人が報われる社会をつくれ」とスローガンを掲げても、具体的に、どういう経済政策をとればいいのだ?それを可能にする政策を示さない限り、そんなスローガンは、何の意味もない。
アベノミクスにより現時点では、日本経済は、明らかに回復基調になった。これは、大変な功績だ。

[加熱する不動産投機は、いつまで続く?]
しかし、不動産市況に関する限り、官制相場の限界が見えつつある。巨額の投資マネーが運用されていて、不動産市況を端的に表現するのがJ-REITだが、7月の東証REIT指数.TREITが急落した。投資家は、J─REITに対する警戒姿勢を強めている。外国マネーの売り越しも続いている。
もともとJ─REITの好調ぶりは、日銀の買い支えに依存している側面が強い。NAV(ネット・アセット・バリュー)(注 株のPBR(1株純資産)倍率と似たようなもの)をみると、欧米の1倍前後に対し、J─REITは1.4倍程度。日銀による買い支えがJ─REITの好調要因の一つだ。
不動産市況の過熱ぶりは東京オリンピックまで続くという見方があるし、J─REITの下落が、そのまま不動産不況につながるとは限らない。しかし、マンション建設ラッシュは終了し、銀行も、不動産融資に対し、高い利回りを求めるようになった。
右肩上がりに上がり続けた不動産が、今、難しい局面に立たされていることは確かだ。


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