忍者ブログ

ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

2024/03    02« 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  »04
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。

現在、不動産売買では、FRK(不動産流通経営協会)の定めた不動産売買契約書や重要事項説明書を使うのが常識になっている。その結果、多くの任意規定も、FRKの契約条項にしたがって処理するのが通例である。
(業界では常識だが、弁護士には知らない人が多く、弁護士業務で不動産を売買に関わるときなど、業者の持参したFRKの売買契約書をチェックするなどと言い出す弁護士が結構いるし、消費者相手に不動産を売る場合も、FRKの売買契約書を使用せず、消費者契約法を無視して、瑕疵担保責任は一切負わないなんて売買契約書を平気で作成したりする弁護士もいる。特に後者の弁護士は、弁護士として、初歩的知識を欠いている。以前、横浜で、こういう弁護士に遭遇して唖然としたことがある)

さてその売買契約書は以下の3タイプに分かれている
売主消費者vs買主消費者(一般仲介用)
売主事業者vs買主消費者
売主宅建業者vs買主消費者
この3タイプごとに、土地・戸建て住宅・マンションなど取引対象物に応じた合計26種類の書式が作成され、連動する重要事項説明書も、契約当事者と取引対象物の違いに応じて12種類が作成されている。

[瑕疵担保責任について]
不動産売買では、瑕疵に関するトラブルが多いが、一般仲介用については、以下のように定めている。
① マンションは、設備・土地について疵担保責任を負わないが、専有部分に関
する雨漏り・シロアリの害・給排水管の故障の3項目について瑕疵担保責任を負う。
② 戸建て住宅取引では、設備を免責とする一方、土地について瑕疵担保責任を
負うほか、雨漏り・シロアリの害・構造上主要な部位の木部の腐食の3項目についても売主が瑕疵担保責任を負う。
いずれも責任期間は3カ月に設定されている。消費者保護の風潮を受けて、不動産流通促進協議会(=OM、オープンマーケット)版で2カ月としていた瑕疵担保責任の期間を延長したわけである。
なお、売主が事業者の場合の瑕疵担保責任の期間は1年に統一されている。

[物件状況等報告書の作成]
トラブルを回避すべく、売主が知り得る範囲で取引対象不動産の現況を告知する物件状況等報告書の作成も義務づけ、媒介契約を締結した後、速やかに記入・提出することになっている。
記入する内容は、①土壌汚染に関する情報や②地盤の状況、③近隣の建築計画や④振動・騒音の状況や⑤近隣との申し合わせ事項など。更に、マンションでは管理費や修繕積立金の変更予定の有無や大規模修繕の予定、管理組合での討議事項などについての報告も求める。

[修復ガイドライン]
瑕疵が発見された場合については、売主が実施する修復のガイドラインとなる別表を定めている。これらのガイドラインは、建物と設備ごとに用意されている。
FRKの売買契約書では、設備に関しては、瑕疵担保が免責されるものの、①引き渡し時に②主要設備が使用できない時には、③引き渡し完了から7日以内に買主から請求を受けた故障や不具合に限って修復義務を負うとしている。

瑕疵に次いで多いトラブルは境界だが、境界に関するトラブル防止のため、境界標があれば現地で買主立会いのもとに明示し、境界標がない場合には、売主に隣地所有者の立会いのもとで境界標を設置することとなっている。

FRKの売買契約と異なる定めをするときは、特約条項をいれ、その内容を修正することになっている。これにより、当事者は、通常の売買とどこがどう違うのか確認できるからである。
土壌汚染やPCB問題など、気になる条項があるときは、別途特約条項に記入するのがよい。
また、業者がFRKの売買契約書を使用しないときは、その理由を問いただすべきである。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
発行日: 2016/02/10。
「重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる!
●本書の特徴
【第1部】:見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第2部】:これだけは知っておきたい!実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買/借地/借家/道路・境界/建築工事をめぐる法律/マンション管理/不動産登記/担保/競売/任意売却/不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください!

以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。

[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格(税込):3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています!)

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介! 
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。


[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年07月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解&イラストでわかりやすく解説しています! 」
(発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー1のベストセラーになっていました)

代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価: 1,944円(本体:1,800円+税)
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円(税込)1,800円(税抜) 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!

「最新 図解で早わかり 改正対応! 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

3.倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
(大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです)
PR

カレンダー

02 2024/03 04
S M T W T F S
1 2
3 4 5 6 7 8 9
11 12 13 14 15 16
18 19 20 21 22
24 25 26 27 28 29 30
31

フリーエリア

最新CM

[01/23 サイズ]

最新TB

プロフィール

HN:
森 公任
性別:
非公開

バーコード

ブログ内検索

P R

アクセス解析

<< Back  | HOME Next >>
Copyright ©  -- ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記 --  All Rights Reserved
Design by CriCri / Material by もずねこ / powered by NINJA TOOLS / 忍者ブログ / [PR]