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ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

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住宅建築が冷え込んでいるにもかかわらず、貸家建設は、相変わらず好調だ。しかし、これは、需要に基づく供給ではない。需要がないにも関わらず供給が大量に続く異常な状態なのだ。
貸家の空室率はかなり高く、2013年時点ですでに全国では22.7%、首都圏では東京19.0%、神奈川21.5%、千葉24.9%、埼玉22.4%となっている。
直近では、アパート系の賃貸住宅の空室率上昇が顕著になっており、神奈川では36%を突破、千葉では35%に近づき、東京23区では34%近くに達した。空き室率は急速に上昇し、すでにレッドゾーンに入っているといってよい。需要の強い首都圏でさえこのありさまだ。地方では押して知るべしである。

原因の一つは、地銀の融資姿勢だ。地銀や第二地銀、信金は、貸家を建設する個人向け融資を増やしてきた。貸出先が乏しいなか、貸家融資に傾斜してきたのだ。
しかし、最大の原因は、一部の建設会社によるサブリース方式だ。
建設会社の営業担当の文句は、大体、決まっていて,立派なアパートを建築して相続税対策と不動産大家さんの一石二鳥を実現しましょうとの提案をしたうえで、
営業マン「相続税対策としてアパートを建てましょうよ!」
地主「借金払い続ける自信ないよ」
営業マン「私どもが30年間の家賃保証をします。ローンの心配は要りません」地主「管理も大変だし」
営業マン「管理は私たちのグループ会社がしますから手間入らずです!」
まあ、こういう話を聞けば、誰だって営業マンの宣伝文句に乗せられてしまう。

しかし、こんな上手い話があるわけがない。
1,途中で家賃の大幅値下げや、家賃保証契約の解除の例が多々あるがその説明がされていない。
2,建物が古くなった時のメンテナンス費用が別途かかることの説明が不十分である。
3,30年の間に設備や間取りが全くの時代遅れになるリスクの説明がない。
4,建物の管理をグループ会社で委託するのが建築条件で、建築費・管理費ともに相場に比して非常に高い。(反面、営業マンの歩合が信じられないくらい高い会社がある。弊職が確認した某営業マンは、営業マンなのに、年収は数千万円あった。売り上げのかなりの割合が営業ンマンの懐に入るのだが、その年収の高さは、そのまま建築費に跳ね返っている)
日銀も「金融システムレポート」(15年10月)で、貸家向け融資の収支計画の甘さを指摘している。

こういう商法が横行するのは、サブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、規制する法律が何もないことだ。マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられている。 会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければならない。しかし、サブリース契約の場合、何の規制もない。しかも、顧客は、事業としてアパート建築経営をするので、消費者契約法による保護もない。
NHKのクローズアップ現代だと、営業マンは、家賃収入は下がらないと言い切るケースもあったようだ。以下の通り。
(http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html)
“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」
“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました? 家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」
「その辺の不動産屋」のほうが、よっぽど良心的なのではないのか。

空き室率が急上昇しているのに、アパート建築ラッシュが続いている。特に地方に行くとやたらと新築アパートが目につく。このアパートや借金を背負って建築した大家は、10年後は、どうなっているのだろう?悲惨な結論が、目の前に迫ってきているように感ずる、


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