2019/02/03 (Sun) 地図混乱地域・公図混乱地域・字図混乱

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不動産業界用語に「地図混乱地域」とか「公図混乱地域」「字図混乱」（あざずこんらん）という用語がある。
これは、不動産登記事項証明書や法務局（登記所）が備え付けている公図に記載されている内容と、実際の土地の位置や形状が相違している地域をいう。
土地の上に家が建ち、人がそこで生活している。しかし、この土地は、何番地の土地なのか、それが登記簿や公図と対比できない。
その結果、どうなるかというと、①まず銀行が担保に不適格として相手にしない、②お互いにこの土地が誰の土地かで紛争になる、③官民境界が画定できず、自治体が管理する道路として収容されないため、地域内の私道部分には、自治体による道路整備や公共下水道の敷設が行われない等々である。
なぜ、こういう混乱地域が生じたかというと、戦後の混乱時期に、地図や登記簿の確認などろくにしないまま、土地の造成や販売が行なわれたからである。登記所も、登記官の不足から、現地照合をしないまま、分筆をし続けた。

それでは、こういう公図混乱地域の土地を売るに際し、その旨を告げなかったことは、「瑕疵」といえるだろうか。東京地裁Ｈ22年３月９日判決は、この問題を取り上げた興味ある判決である。

公図混乱地域における土地を購入 した買主が公図上の土地所有者から土地明渡 しを求められたことから、売主及び仲介業者 に対し契約解除、損害賠償等を求めたという事案である。
裁判所は、公図混乱地域であることを認めたうえ、公図混乱地域における土地は、将来 所有権紛争が生じる可能性があったものであ り、売買取引をするについて通常有すべき性 能を備えていないものであったといえるか ら、瑕疵があったと認定している。しかし、裁判所は、同時に、売主が購入して40年、何のトラブルもなかったことから、売り主には、そのような自覚はなかったこと、また、売買して7年経過して紛争が顕在化したことから、て、賠償請求を棄却したが、プロである仲介業者は、これを説明する義務があったとして、賠償請求の一部を認めている。
この判決は、買主のもとに7年後、7年後に突然、第三者から内容証明が届いたもので、売主に責任を問うのは酷だろう。しかし、仲介業者には重い責任を課している。

不動産売買にあたっては、売主に公図の訂正・隣地との境界確定などを求め、権利関係が明確であることを確認して取 引をする必要があるだろう。やむを得ず当該状況での取引とす る場合は、紛争対応可能な買主に限り、重要 事項説明書等で紛争の危険性について十分説 明した上で取引すべきである。