ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
賃借人が誠意のない行動をとっても、賃貸人は、我慢して法的手続きで賃借人に対抗しなければなりません。しかし、法的手続きというのは、金も時間もかかる。賃料一年分以上の費用がかかることも珍しくない。
そこで、つい賃貸人としては自力救済に走ってしまうことがあります。昔は、不動産屋さんがカギを変えたり、「家賃払え！」などと張り紙する行為が、結構、平気で行われていましたが、さすがに、今は、そんなことをする不動産屋さんはいません。不動産屋さんは、何度か催促して、それでも賃借人が立ち退かないなら、あとはそれ以上は深入りしない、弁護士さんを紹介するのがせいぜいです。
しかし、弁護士のところに相談にいっても手続きは生ぬるいし、家賃の何倍ものお金がかかる。それなら、自力で追い出してやる、ということになり、墓穴をほることになります。
というのは、賃借人に債務不履 行があるとしても、承諾もなく貸室に侵入す る、貸室の鍵を交換し賃借人の使用を不可能 とする、退去を促す張り紙をするなどの行為は、違法な行為として、賃貸人は賃借人に対 し損害賠償責任を負うこととなる（大阪地判 平25・10・17他）。というのが実務だからです。
しかし、賃借人が、どんな無茶な行動をとっても、何も手は出せないというわけではなく、法律の定める手続きによったの では、権利に対する違法な侵害に対抗して現 状を維持することが不可能もしくは著しく困 難であると認められる緊急やむを得ない特別 の事情が存する場合においては、その必要 の限度を超えない範囲内で、例外的に許され る。（最三判 昭 40・12・7 昭38（オ）1236）と解されています。
どういう場合が、その「権利に対する違法な侵害に対抗して現 状を維持することが不可能もしくは著しく困 難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情」があるとして、違法な自力救済ではないケースに該当するでしょうか。
参考になるのが、東京地判 平26・11・27の判例です。事案は、以下の通りです。
１、 管理会社は、賃貸人がオーナーチェンジしたことから、賃借人に管理会社及び賃料 振込先変更の連絡をしたが、連絡がとれず、 賃料の支払もなかった。
２、賃借人に、訴訟を提起したものの、音信不通のまま3カ月経過したことから、本 物件内で賃借人が孤独死している可能性を疑い、警察に相談した上で警察官立会いの下、開錠して 本物件内に立ち入ることとした。
３、管理会社が警察官立会 いの下、本物件を訪問するも応答がなかった ことから、開錠して立ち入ったところ、中に 賃借人とは異なる男性が横になっており、その男性は、賃借人とは 無関係の人物から鍵を借りたと述べた。
しかも、 他人名義の診察券を所持していたり、玄関に 様々なサイズの靴が複数ある状況であったこ とから、鍵がコピーされて不特定多数の人物 が出入りしている可能性が高かった。
警官は、証拠 を保全するため今の鍵で出入りできないよう にする措置をとることを指示した。
４、管理会社は、鍵を交換しこの指示に基づきX並びに管理会社は、鍵 を交換し、「【重要】不審者および鍵交換につ いて」と題する、下記記載の案内文書を玄関 扉横に貼付すると共に、賃借人にその経過につい て報告した。
「室内については荒らされた様子は御座い ませんでしたが、不正に鍵のコピーを行い不特定多数の不審者が出入りしている可能性が ある為、二次被害防止および証拠保全の為、 入室制限をする必要があり、警察署からの指示のもと、鍵交換を行いました。新しい鍵は 現地からご連絡頂ければすぐにお渡しして入 室が出来るよう用意してあります。こちらを ご覧になりましたら、下記連絡先までご連絡 下さい。」
５、ところが、家賃保証会社は、管理会社に対して本物件の鍵を交換した日の前日をもって保証契約 を解除する、以降の賃料を保証しない旨通知し、同年10月19日以降の保証債務履行を拒みました。家賃保証会社が、それは、「自力救済」だから、鍵を変え以後の家賃は保証しないと開き直ったわけです。
６、そこで、家賃保証会社に、その支払を求めて賃貸人が提訴しました。
７、これに対し、裁判所は、以下の通り判断しました。
「①何らかの違法行為があると認識した警 察官の示唆を受けて現場保存の為に交換したこと
②そして、賃借人は容易に本物件を使 用収益することが可能な状況にあったこと
以上の二点を考慮すると、本件の事実関係においては賃貸人や管理会社の行為が違法な自力救済に当たるとはいえな い。」
自力救済がどこまで許されるかという相談は、弁護士として相談を受けても、なかなか明確に答えることはできない相談のひとつですが、この判例は、違法な自力救済にあたるかどうかの判断にあたり、一つの参考材料になりますね。
森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
森・森元による「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
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森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
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[不動産・建築向け書籍]
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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発行日： 2016/02/10。
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【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
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「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
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どういう場合が、その「権利に対する違法な侵害に対抗して現 状を維持することが不可能もしくは著しく困 難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情」があるとして、違法な自力救済ではないケースに該当するでしょうか。
参考になるのが、東京地判 平26・11・27の判例です。事案は、以下の通りです。
１、 管理会社は、賃貸人がオーナーチェンジしたことから、賃借人に管理会社及び賃料 振込先変更の連絡をしたが、連絡がとれず、 賃料の支払もなかった。
２、賃借人に、訴訟を提起したものの、音信不通のまま3カ月経過したことから、本 物件内で賃借人が孤独死している可能性を疑い、警察に相談した上で警察官立会いの下、開錠して 本物件内に立ち入ることとした。
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７、これに対し、裁判所は、以下の通り判断しました。
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以上の二点を考慮すると、本件の事実関係においては賃貸人や管理会社の行為が違法な自力救済に当たるとはいえな い。」
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森公任 監修
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WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など
「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる！
2018年の著作権法改正（2019年１月施行）、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー
森・森元による「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
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[不動産・建築向け書籍]
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収録。」
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
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●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
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最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
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