ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
銀行からお金を借りるとき家とか土地を担保に入れます。ただ、銀行は担保に入れるだけだから、その土地を利用する権限は、ありません。抵当権者は、その土地の金銭的価値（交換価値）だけを把握し、利用権（使用価値）が把握していないからです。
しかし、実際は、交換価値と使用価値は一体不可分で、使用価値をゆがめることで、その土地の交換価値を減少させることができます。
色々な方法がありますが、一番ポピュラーな方法は、「ありえないような賃貸借」を「設定」することです。そのパターンはおおむね決まっており、高額な保証金と低額な家賃という組み合わせです。
こういう賃貸借が「設定」されていると、この物件を落札した方は、毎月、採算の取れないような家賃しか収集できず、反面、入居者が立ち退くときは、高額な保証金を返還することになります。その結果、いくら安値で落札しても、落札者は、採算がとれません。
まあ、こんな賃貸借を裁判所が認めるわけはありませんが、それでも、こういう賃貸借を堂々と主張して居座る連中は、まともな連中じゃありませんから、普通は、よほどの低額でない限り、落札はパスすることになります。
その結果、抵当権者の抵当権の価値を侵害することになります。
この場合、抵当権者は、抵当権実行前に、抵当権に基づいて入居者を追い出すことができれば、効果的に競売を実地できます。
そこで、抵当権者が、抵当権に基づいて入居者に対し、明渡請求をしましたが
最高裁は、平成３年３月２２日、この明渡請求を否定しました。
しかし、この判決は、あまりにも非常識で、事件屋のばっこを許すことになったことから、最高裁は、新たに、以下の通り、抵当権に基づく明け渡し請求を認めました（最高裁平成11年11月24日大法廷判決）。
１、不法占有の場合
「所有者以外の第三者が抵当不動産を不法占有している場合」（つまり、勝手に占有屋が占有している場合）は、
その結果、
抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるとき
抵当権者は、占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
２、不法占有でない場合
抵当権設定登記後に抵当不動産の所有者から占有権原の設定を受けてこれを占有する場合（つまり、所有者も、競売妨害に加担している場合）は
① その占有権原の設定に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められ、
② その占有により抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは、
抵当権者は、当該占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
３、「抵当不動産の所有者において抵当権に対する侵害が生じないように抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合」
抵当権者は、占有者に対し、直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができる
最高裁の事案は、賃貸人と賃借人がグループ会社のような関係で、高額の敷金設定をしつつ、適正賃料を大幅に下回る賃料としたという、典型的な詐害的賃貸借といえるような事案でした。
弁護士として、こういう事件で占有者側の代理人になるって、ちょっときつい、というか、恥ずかしいですね。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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しかし、実際は、交換価値と使用価値は一体不可分で、使用価値をゆがめることで、その土地の交換価値を減少させることができます。
色々な方法がありますが、一番ポピュラーな方法は、「ありえないような賃貸借」を「設定」することです。そのパターンはおおむね決まっており、高額な保証金と低額な家賃という組み合わせです。
こういう賃貸借が「設定」されていると、この物件を落札した方は、毎月、採算の取れないような家賃しか収集できず、反面、入居者が立ち退くときは、高額な保証金を返還することになります。その結果、いくら安値で落札しても、落札者は、採算がとれません。
まあ、こんな賃貸借を裁判所が認めるわけはありませんが、それでも、こういう賃貸借を堂々と主張して居座る連中は、まともな連中じゃありませんから、普通は、よほどの低額でない限り、落札はパスすることになります。
その結果、抵当権者の抵当権の価値を侵害することになります。
この場合、抵当権者は、抵当権実行前に、抵当権に基づいて入居者を追い出すことができれば、効果的に競売を実地できます。
そこで、抵当権者が、抵当権に基づいて入居者に対し、明渡請求をしましたが
最高裁は、平成３年３月２２日、この明渡請求を否定しました。
しかし、この判決は、あまりにも非常識で、事件屋のばっこを許すことになったことから、最高裁は、新たに、以下の通り、抵当権に基づく明け渡し請求を認めました（最高裁平成11年11月24日大法廷判決）。
１、不法占有の場合
「所有者以外の第三者が抵当不動産を不法占有している場合」（つまり、勝手に占有屋が占有している場合）は、
その結果、
抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるとき
抵当権者は、占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
２、不法占有でない場合
抵当権設定登記後に抵当不動産の所有者から占有権原の設定を受けてこれを占有する場合（つまり、所有者も、競売妨害に加担している場合）は
① その占有権原の設定に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められ、
② その占有により抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは、
抵当権者は、当該占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
３、「抵当不動産の所有者において抵当権に対する侵害が生じないように抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合」
抵当権者は、占有者に対し、直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができる
最高裁の事案は、賃貸人と賃借人がグループ会社のような関係で、高額の敷金設定をしつつ、適正賃料を大幅に下回る賃料としたという、典型的な詐害的賃貸借といえるような事案でした。
弁護士として、こういう事件で占有者側の代理人になるって、ちょっときつい、というか、恥ずかしいですね。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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弁護士数がひたすら増加する一方で、地裁民事の事件数の減少が止まらない。
平成20年には、９２６，８２１件だったのが、２４年は、５９２，５９０件に減少している。２５年度は、さらに、減少したという。弁護士全体の申告総所得額も、平成２０年と対比して３２９９億円から２６９９億円に減少している。全体で600億ほど減少したことになる。その一方で弁護士数はひたすら増加し続け、結果として、赤字の者と所得額５００万円以下の者の合計は５５％になっている。
この弁護士大不況は、債務整理・過払い金事件の大幅な減少が主たる原因である。経験値のほとんどない弁護士を大量採用している債務整理系事務所は、いまだにいくつか健在で、交通事故などに転出することで組織の存続を図っているようだが、厳しいものがあるだろう。
さて、いきなりクラーイ話をしたが、弁護士大不況の原因の小さな一つに筆界特定制度がある。
この制度は、平成１７年、不動産登記法に第６章筆界特定制度の章を設けることで創設された制度である。
境界紛争は、以前は弁護士に依頼して行う境界確定訴訟が唯一の解決手段だった。しかし、筆界特定制度はできてからは、年間1000件あった境界確定訴訟は、年間400件に減少する一方で、筆界特定制度は、年間2000件前後利用されている。
この筆界特定制度の代理人は、弁護士や土地家屋調査士がなれるが、現実には、代理人のほとんどは、土地家屋調査士である。
ただ、多くの人が、この筆界特定制度を、我が家の土地はどこまでかという所有権の範囲―「所有権界」を確定する制度だと誤解しているが、この制度には「所有権界」を確定する機能はまったくない。
筆界特定制度が特定する「筆界」とは、過去の歴史的事実に基づき設けられた一筆の土地として、登記されたときに、行政上、その地番と地番の境を区画する線に過ぎない。それは、どこまで、うちの土地かという問題は、全く次元が異なる。
しかも、境界画定訴訟のように筆界を確定させる形成力はなく、登記官が、現地で事実上、筆界を特定するにすぎない。そのため、登記官の「行政処分行為」が存在せず、不服の申し立ても、取消訴訟も提起できない。きちんと境界を確定させたいなら、従来通り、境界画定訴訟によるしかない。
しかし、それでも、この制度が利用されるのは、筆界が特定すれば、なんとなく所有権界も特定したような気持になること、簡便で費用も安いことにつきる。
「所有権界を確定する機能はない」「筆界を確定させる形成力もない」といっても、多くの方々は「所有権界？形成力？なに、それ？」といって、我々法律家の議論など気にしていないのだろう。
筆界の特定は、筆界特定調査委員会が現地を検分する等して意見書を作成し、その意見書に基づいて筆界特定登記官が筆界特定の事務を行う。筆界特定調査委員会委員は、8割が土地家屋調査士であり、残念ながら弁護士委員は少数である。
なお、筆界は、あくまでも行政上の区割りであるから、いくら当事者間で、ここを筆界にしようという合意が出来ていたとしても、何の意味もなく、筆界登記官は、公図や測量図等から、筆界を特定する。
もちろん、そのような合意書は、所有権界を確定する文書としては有効である。
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弁護士数がひたすら増加する一方で、地裁民事の事件数の減少が止まらない。
平成20年には、９２６，８２１件だったのが、２４年は、５９２，５９０件に減少している。２５年度は、さらに、減少したという。弁護士全体の申告総所得額も、平成２０年と対比して３２９９億円から２６９９億円に減少している。全体で600億ほど減少したことになる。その一方で弁護士数はひたすら増加し続け、結果として、赤字の者と所得額５００万円以下の者の合計は５５％になっている。
この弁護士大不況は、債務整理・過払い金事件の大幅な減少が主たる原因である。経験値のほとんどない弁護士を大量採用している債務整理系事務所は、いまだにいくつか健在で、交通事故などに転出することで組織の存続を図っているようだが、厳しいものがあるだろう。
さて、いきなりクラーイ話をしたが、弁護士大不況の原因の小さな一つに筆界特定制度がある。
この制度は、平成１７年、不動産登記法に第６章筆界特定制度の章を設けることで創設された制度である。
境界紛争は、以前は弁護士に依頼して行う境界確定訴訟が唯一の解決手段だった。しかし、筆界特定制度はできてからは、年間1000件あった境界確定訴訟は、年間400件に減少する一方で、筆界特定制度は、年間2000件前後利用されている。
この筆界特定制度の代理人は、弁護士や土地家屋調査士がなれるが、現実には、代理人のほとんどは、土地家屋調査士である。
ただ、多くの人が、この筆界特定制度を、我が家の土地はどこまでかという所有権の範囲―「所有権界」を確定する制度だと誤解しているが、この制度には「所有権界」を確定する機能はまったくない。
筆界特定制度が特定する「筆界」とは、過去の歴史的事実に基づき設けられた一筆の土地として、登記されたときに、行政上、その地番と地番の境を区画する線に過ぎない。それは、どこまで、うちの土地かという問題は、全く次元が異なる。
しかも、境界画定訴訟のように筆界を確定させる形成力はなく、登記官が、現地で事実上、筆界を特定するにすぎない。そのため、登記官の「行政処分行為」が存在せず、不服の申し立ても、取消訴訟も提起できない。きちんと境界を確定させたいなら、従来通り、境界画定訴訟によるしかない。
しかし、それでも、この制度が利用されるのは、筆界が特定すれば、なんとなく所有権界も特定したような気持になること、簡便で費用も安いことにつきる。
「所有権界を確定する機能はない」「筆界を確定させる形成力もない」といっても、多くの方々は「所有権界？形成力？なに、それ？」といって、我々法律家の議論など気にしていないのだろう。
筆界の特定は、筆界特定調査委員会が現地を検分する等して意見書を作成し、その意見書に基づいて筆界特定登記官が筆界特定の事務を行う。筆界特定調査委員会委員は、8割が土地家屋調査士であり、残念ながら弁護士委員は少数である。
なお、筆界は、あくまでも行政上の区割りであるから、いくら当事者間で、ここを筆界にしようという合意が出来ていたとしても、何の意味もなく、筆界登記官は、公図や測量図等から、筆界を特定する。
もちろん、そのような合意書は、所有権界を確定する文書としては有効である。
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現在、わが国では、敷地が4メートル以上の道路に接していないと、建物を建てることはできない（接道義務）。しかし、古くからの街では、細く長い道路に沿って多くの建物が建てられており、接道義務を厳格に要求すると、都市部などでは多くの建物が全て再建築不可物件（既存不適格）になってしまう。
そこで、建築基準法では、元々は幅員が4mに満たない道路であっても、道路沿いの民地部分を建築基準法上の道路としてみなし、建て替えの際には道路中心線から2m下がった位置での建築を求められるケースがある。
この場合に生じた道路沿いの民地部分を通称『2項道路』と呼び、建築基準法の要件を満たすための私道の一つとされている。
土地所有者は、私有地から２メートルセットバックすることで建築許可をもらうことができるが、それでは、その部分は、道路としてほかの者の通行を受任すべ義務があるだろうか
2項道路は道路であると同時に私有地でもあるという中途半端な土地である。
所有者は、私有地であるという点を重視して考えがちであり、近隣住民は、道路であるという部分を重視して考えがちである。そのため、2項道路の利用をめぐって、トラブルが絶えない。
最高裁の考え方は、以下のとおりである。
「2項道路の指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、
敷地所有者に対して当該妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。
ただし、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がある場合は、この限りでない。」
トラブルとして多いのは、近隣住民等からの通行妨害排除、通行権確認を求める訴訟で、多くの判例は、その原告が「日常生活上不可欠の利益を有するか否か」によって判断している・
「日常生活上不可欠の利益を有する」と判断された例としては、最判平18.3.23がある。
これは、2項道路所有者が2項道路に当たる土地に工作物を設けた事案において、
土地周辺の近隣住民らが提起した訴訟で、工作物の撤去を認めている。
「被告が同土地が2項道路であることを否定することは、被告が、建物を建築するに際し、同土地が2項道路であることを前提に建築確認を得、同土地に幅員4メートルの道路を開設し、その後5年以上同土地が2項道路であることを前提に建物を所有してきた上、同土地は公衆用道路として非課税とされているという事実関係の下では、信義則上許されない」。
これは、歩行を妨害したケースであり、妨害排除を認めている。
「日常生活上不可欠の利益を有しない」例としては、最判平12.1.27の判決がある。
この判決では、 2項道路所有者が自動車の通行の妨げとなる金属製ポールを設置した。その撤去を近隣住民が求めたというケースで、そのポールの撤去請求を認めなかった。その理由は以下のとおりである。
1、当該道路が専ら徒歩又は二輪車による通行に供されてきた未舗装である。
2、一方、妨害を求めている原告は、その土地を利用しておらず、賃貸駐車場として利用する目的で右ポールの撤去を求めているにすぎない。
3、当該道路を自動車で通行することについて日常生活上不可欠の利益を有しているとはいえない。
これは、車両の通行を妨げたケースで、妨害排除を否定した。
「日常生活上不可欠の利益を有しない」例としては、下級審だが、以下の判例もある。
この判決では、２項道路所有者が、近隣土地所有者による同私道の車両通行や、同私道を掘削して上下水道の本管及びガス管を継続して使用していることについて、土地所有権侵害による損害賠償を請求した事案において認容した。
２項道路であることから直ちに、本件土地１に隣接する土地所有者が、本件土地１を自由に使用することができるとはいえず、他にＹ１らが本件土地１を使用する権限を有することを認めるに足りる証拠は存しないから、Ｙ１らの主張は採用できない。
これは車両の通行、車とか水道管やガス管を通されたことによる賠償請求を認めた例です。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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現在、わが国では、敷地が4メートル以上の道路に接していないと、建物を建てることはできない（接道義務）。しかし、古くからの街では、細く長い道路に沿って多くの建物が建てられており、接道義務を厳格に要求すると、都市部などでは多くの建物が全て再建築不可物件（既存不適格）になってしまう。
そこで、建築基準法では、元々は幅員が4mに満たない道路であっても、道路沿いの民地部分を建築基準法上の道路としてみなし、建て替えの際には道路中心線から2m下がった位置での建築を求められるケースがある。
この場合に生じた道路沿いの民地部分を通称『2項道路』と呼び、建築基準法の要件を満たすための私道の一つとされている。
土地所有者は、私有地から２メートルセットバックすることで建築許可をもらうことができるが、それでは、その部分は、道路としてほかの者の通行を受任すべ義務があるだろうか
2項道路は道路であると同時に私有地でもあるという中途半端な土地である。
所有者は、私有地であるという点を重視して考えがちであり、近隣住民は、道路であるという部分を重視して考えがちである。そのため、2項道路の利用をめぐって、トラブルが絶えない。
最高裁の考え方は、以下のとおりである。
「2項道路の指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、
敷地所有者に対して当該妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。
ただし、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がある場合は、この限りでない。」
トラブルとして多いのは、近隣住民等からの通行妨害排除、通行権確認を求める訴訟で、多くの判例は、その原告が「日常生活上不可欠の利益を有するか否か」によって判断している・
「日常生活上不可欠の利益を有する」と判断された例としては、最判平18.3.23がある。
これは、2項道路所有者が2項道路に当たる土地に工作物を設けた事案において、
土地周辺の近隣住民らが提起した訴訟で、工作物の撤去を認めている。
「被告が同土地が2項道路であることを否定することは、被告が、建物を建築するに際し、同土地が2項道路であることを前提に建築確認を得、同土地に幅員4メートルの道路を開設し、その後5年以上同土地が2項道路であることを前提に建物を所有してきた上、同土地は公衆用道路として非課税とされているという事実関係の下では、信義則上許されない」。
これは、歩行を妨害したケースであり、妨害排除を認めている。
「日常生活上不可欠の利益を有しない」例としては、最判平12.1.27の判決がある。
この判決では、 2項道路所有者が自動車の通行の妨げとなる金属製ポールを設置した。その撤去を近隣住民が求めたというケースで、そのポールの撤去請求を認めなかった。その理由は以下のとおりである。
1、当該道路が専ら徒歩又は二輪車による通行に供されてきた未舗装である。
2、一方、妨害を求めている原告は、その土地を利用しておらず、賃貸駐車場として利用する目的で右ポールの撤去を求めているにすぎない。
3、当該道路を自動車で通行することについて日常生活上不可欠の利益を有しているとはいえない。
これは、車両の通行を妨げたケースで、妨害排除を否定した。
「日常生活上不可欠の利益を有しない」例としては、下級審だが、以下の判例もある。
この判決では、２項道路所有者が、近隣土地所有者による同私道の車両通行や、同私道を掘削して上下水道の本管及びガス管を継続して使用していることについて、土地所有権侵害による損害賠償を請求した事案において認容した。
２項道路であることから直ちに、本件土地１に隣接する土地所有者が、本件土地１を自由に使用することができるとはいえず、他にＹ１らが本件土地１を使用する権限を有することを認めるに足りる証拠は存しないから、Ｙ１らの主張は採用できない。
これは車両の通行、車とか水道管やガス管を通されたことによる賠償請求を認めた例です。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
債務者が大家さんのときは、債権回収の手段として、しばしば不動産賃料を差し押さえます。差し押さえた後に、債務者である大家さんが、別の人に不動産を譲渡してしまったら、その差し押さえはどうなるのでしょう。
第一の例
アナタは、Ａさんにお金を貸していますが、Ａさんがお金を支払ってくれません。そこで、アナタは、Ａさんが持っている貸家の家賃を差し押さえました。そうなると、入居者Ｂさんは、賃料をアナタに支払うことになり、Ａさんは、家賃がもらえなくなります。
Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、Ｃさんに譲渡しました。
Ａさんに対する賃料差押の効力は、Ｃさんに及ぶでしょうか。Ｂさんが賃料を支払うのは、アナタでしょうか、Ａさんでしょうか。
第二の例
アナタは、Ａさんにお金を貸していますが、Ａさんがお金を支払ってくれません。そこで、アナタは、Ａさんが持っている貸家の家賃を差し押さえました。そうなると、入居者は、賃料をアナタに支払うことになり、Ａさんは、家賃がもらえなくなります。
Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、入居者であるＢさんに譲渡しました。
Ｂさんは、自分のものになっても、アナタに賃料を支払うべきでしょうか。それとも、もう賃料を支払う必要はないのでしょうか。
第１の例について最高裁は次のように判断しました。
建物の賃料債権の差押えの効力が発生した後に、建物が譲渡され賃貸人の地位が建物譲受人Ｃに移転したとしても、建物譲受人Ｃは、賃料債権の取得を差押債権者に対抗することができず、今後も、賃料債権をアナタに支払うべきである（最高裁平成１０年３月２４日判決）
（アパートを落札される方は、家賃がどうなっているのか注意しなければなりません。家賃が差し押さえされているアパートを落札しても、最高裁の判例だと、所有権の取得を家賃取得者に対抗できず、家賃が取得できないことになります）
第２の例について最高裁は、次のように判断しました。
賃貸人Ａが賃借人Ｂに賃貸借契約の目的である建物を譲渡したことにより賃貸借契約が終了した以上は、その終了が賃料債権の差押えの効力発生後であっても、差押債権者であるアナタは、第三債務者である賃借人Ｂから、当該譲渡後に支払期の到来する賃料債権を取り立てることができない。
ただし、賃貸人と賃借人との人的関係、当該建物を譲渡するに至った経緯及び態様その他の諸般の事情に照らして、賃借人において賃料債権が発生しないことを主張することが信義則上許されないなどの特段の事情がある場合は、この限りでない。
最高裁の判例では、同じ賃料差押後の譲渡でありながら、譲受人が、賃借人か賃借人以外かで結論が異なることになります。
この矛盾について、解説者は、「平成１０年判決は、賃貸借契約が存続し賃貸人たる地位が建物譲受人に移転することを前提として、賃料債権の帰属が争われたものであり、賃貸借契約が終了し賃料債権の存否自体が問題となる本件とは場合を異にする」と説明しています。
理屈はそのとおりですが、ちょっと釈然としないものがありますね。
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追伸
是非、ご購入ください。
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Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、Ｃさんに譲渡しました。
Ａさんに対する賃料差押の効力は、Ｃさんに及ぶでしょうか。Ｂさんが賃料を支払うのは、アナタでしょうか、Ａさんでしょうか。
第二の例
アナタは、Ａさんにお金を貸していますが、Ａさんがお金を支払ってくれません。そこで、アナタは、Ａさんが持っている貸家の家賃を差し押さえました。そうなると、入居者は、賃料をアナタに支払うことになり、Ａさんは、家賃がもらえなくなります。
Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、入居者であるＢさんに譲渡しました。
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建物の賃料債権の差押えの効力が発生した後に、建物が譲渡され賃貸人の地位が建物譲受人Ｃに移転したとしても、建物譲受人Ｃは、賃料債権の取得を差押債権者に対抗することができず、今後も、賃料債権をアナタに支払うべきである（最高裁平成１０年３月２４日判決）
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不況で収入を断たれ、家賃が滞る非正規労働者らが増える中、家賃保証会社の強引な取り立てが問題になりました。そして、これを規制すべく、家賃債務保証業適正化法案が閣議決定を経て、参議院本会議でも全会一致で可決したにもかかわらず、衆議院本会議で2010/6/16継続審査に付されて結局廃案になったようです
法案のポイントは、連帯保証業者等に対し、国土交通相への登録や5年ごとの登録更新を義務づけた点もさることながら、それ以上に、強引な取り立てを刑事的制裁を加えても、禁止しようとしたことでした。
すなわち、法案では、大家や管理会社、連帯保証業者が、滞納を理由に賃借人を脅迫して
▽住居の鍵を無断で取り換えて閉め出す
▽深夜や早朝に連続して訪問や電話で家賃を取り立てる
▽室内から勝手に家具や衣類を運び出す
などの私生活の平穏を害する行為を禁止していました。
違反すれば、2年以下の懲役または300万円以下の罰金、あるいは両方を科す、としています。
まあ、こういう行為の禁止は、当然と言えば当然ですが、これらの行為を一つの犯罪類型とし、これに刑事罰を加えることを明記したのが特徴でした。
にもかかわらず、実に何の根拠もなく、突然、廃案になってしまいました。
廃案になった根拠が全く分かりません。
大家さんの中には、「滞納を事実上認めるものだ」としていた方もおられ、それに対する配慮かもしれません。
しかし、何よりも、大きな原因は、マスコミも騒がなくなったし、票にも結び付かないからほっとけ、というのが、真実でしょう。ここに日本の政治の「現実」、国会議員のレベルが如実に現れています。まあ、国民のレベルと政治家のレベルは同一と言いますから、何でもかんでも政治家が悪い、という単純な考え方には賛成できませんが。
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