ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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債務者が大家さんのときは、債権回収の手段として、しばしば不動産賃料を差し押さえます。差し押さえた後に、債務者である大家さんが、別の人に不動産を譲渡してしまったら、その差し押さえはどうなるのでしょう。
第一の例
アナタは、Ａさんにお金を貸していますが、Ａさんがお金を支払ってくれません。そこで、アナタは、Ａさんが持っている貸家の家賃を差し押さえました。そうなると、入居者Ｂさんは、賃料をアナタに支払うことになり、Ａさんは、家賃がもらえなくなります。
Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、Ｃさんに譲渡しました。
Ａさんに対する賃料差押の効力は、Ｃさんに及ぶでしょうか。Ｂさんが賃料を支払うのは、アナタでしょうか、Ａさんでしょうか。
第二の例
アナタは、Ａさんにお金を貸していますが、Ａさんがお金を支払ってくれません。そこで、アナタは、Ａさんが持っている貸家の家賃を差し押さえました。そうなると、入居者は、賃料をアナタに支払うことになり、Ａさんは、家賃がもらえなくなります。
Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、入居者であるＢさんに譲渡しました。
Ｂさんは、自分のものになっても、アナタに賃料を支払うべきでしょうか。それとも、もう賃料を支払う必要はないのでしょうか。
第１の例について最高裁は次のように判断しました。
建物の賃料債権の差押えの効力が発生した後に、建物が譲渡され賃貸人の地位が建物譲受人Ｃに移転したとしても、建物譲受人Ｃは、賃料債権の取得を差押債権者に対抗することができず、今後も、賃料債権をアナタに支払うべきである（最高裁平成１０年３月２４日判決）
（アパートを落札される方は、家賃がどうなっているのか注意しなければなりません。家賃が差し押さえされているアパートを落札しても、最高裁の判例だと、所有権の取得を家賃取得者に対抗できず、家賃が取得できないことになります）
第２の例について最高裁は、次のように判断しました。
賃貸人Ａが賃借人Ｂに賃貸借契約の目的である建物を譲渡したことにより賃貸借契約が終了した以上は、その終了が賃料債権の差押えの効力発生後であっても、差押債権者であるアナタは、第三債務者である賃借人Ｂから、当該譲渡後に支払期の到来する賃料債権を取り立てることができない。
ただし、賃貸人と賃借人との人的関係、当該建物を譲渡するに至った経緯及び態様その他の諸般の事情に照らして、賃借人において賃料債権が発生しないことを主張することが信義則上許されないなどの特段の事情がある場合は、この限りでない。
最高裁の判例では、同じ賃料差押後の譲渡でありながら、譲受人が、賃借人か賃借人以外かで結論が異なることになります。
この矛盾について、解説者は、「平成１０年判決は、賃貸借契約が存続し賃貸人たる地位が建物譲受人に移転することを前提として、賃料債権の帰属が争われたものであり、賃貸借契約が終了し賃料債権の存否自体が問題となる本件とは場合を異にする」と説明しています。
理屈はそのとおりですが、ちょっと釈然としないものがありますね。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
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森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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第一の例
アナタは、Ａさんにお金を貸していますが、Ａさんがお金を支払ってくれません。そこで、アナタは、Ａさんが持っている貸家の家賃を差し押さえました。そうなると、入居者Ｂさんは、賃料をアナタに支払うことになり、Ａさんは、家賃がもらえなくなります。
Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、Ｃさんに譲渡しました。
Ａさんに対する賃料差押の効力は、Ｃさんに及ぶでしょうか。Ｂさんが賃料を支払うのは、アナタでしょうか、Ａさんでしょうか。
第二の例
アナタは、Ａさんにお金を貸していますが、Ａさんがお金を支払ってくれません。そこで、アナタは、Ａさんが持っている貸家の家賃を差し押さえました。そうなると、入居者は、賃料をアナタに支払うことになり、Ａさんは、家賃がもらえなくなります。
Ａさんは、このままでは賃料が入ってこないから、所有していても無駄だと考え、入居者であるＢさんに譲渡しました。
Ｂさんは、自分のものになっても、アナタに賃料を支払うべきでしょうか。それとも、もう賃料を支払う必要はないのでしょうか。
第１の例について最高裁は次のように判断しました。
建物の賃料債権の差押えの効力が発生した後に、建物が譲渡され賃貸人の地位が建物譲受人Ｃに移転したとしても、建物譲受人Ｃは、賃料債権の取得を差押債権者に対抗することができず、今後も、賃料債権をアナタに支払うべきである（最高裁平成１０年３月２４日判決）
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ただし、賃貸人と賃借人との人的関係、当該建物を譲渡するに至った経緯及び態様その他の諸般の事情に照らして、賃借人において賃料債権が発生しないことを主張することが信義則上許されないなどの特段の事情がある場合は、この限りでない。
最高裁の判例では、同じ賃料差押後の譲渡でありながら、譲受人が、賃借人か賃借人以外かで結論が異なることになります。
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