2013/03/20 (Wed) 住宅紛争審査会審査委員研修（「建物耐震改修」について）を受けてきました（Ｈ23・3・18）その１

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住宅紛争審査会委員に就任していると、ときおり、研修の案内がきます。「審査委員として、研修に努めなさい」ということなのでしょう。
今回は、建物耐震改修がテーマで、これは、住宅紛争審査審査会委員である以前に、不動産オーナーとして、非常に興味がある問題でしたから、喜んで受講させていただきました。

以下は、セミナーの要点です。建築士の方々には、初歩的な知識なのでしょうが、紛争審査委員あるいはオーナーとして、最低限認識しておくべき知識です。

　　　　　　　　　　　　　　　記

１、建物の耐震基準は、昭和56年に建築基準法が大改正され、技術基準も大幅な変更になった。
（したがって、昭和56年以前に建築された建物は、耐震性に大きな問題があることになる。中古物件購入は、昭和57年以降の物件に限ったほうがいいことになる。）

２、平成7年の阪神淡路大地震を契機として同年12月に「建築物の耐震改修促進に関する法律」が施行された。
これは、「昭和56年以前の建物は、建築当時は違法ではなかったから、違法な建物ではないが、現在の建築基準法には適合しない既存不適格建物である。今までは、公共建物の耐震改修工事をし、民間の建物は、放置されてきた。国民の皆さん、これを、放置せず、できるだけ現在の耐震基準に適合するようにがんばってください」という法律である。

３、これは所有者に対する努力義務規定ですが、平成23年4月1日に、東京都では「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を促進する条例」を制定し、緊急輸送道路沿いの道に面した建築物は、「必ず耐震工事をしなさい」と義務付けしました。
もし首都圏直下型大地震がおきたとき、救急車や消防車は、緊急輸送道路を走ることになるが、この道路沿いの建物が倒壊して道路をふさいだら、どうしようもないことになる。道路沿いの建築物だけは耐震改修工事をしておかなければならない、という危機意識から、制定されたものです。
そうなると、緊急輸送道路沿いの建物のオーナーたちは、耐震改修工事を行わなければならなくなります。

４、この法律の特色は、「耐震改修工事」という特殊な改修工事を認めたことです。
本来、建物を増築、改築する場合は、事前に確認申請をする必要があります（建築基準法6条）。
しかし、そうなると、単に耐震構造（建築基準法20条）を守る工事だけではすまされず、他にも、いろいろと順守すべき規定があり、結果として、大規模な改修工事になってしまいます。
その結果、費用も時間も膨大になり、オーナーは、資金繰りに関係から足踏みしてしまいます。耐震改修工事は、いっこうに進まなくなります。

５、そこで、耐震改築促進法では、所轄行政庁から「耐震改修工事」であるというお墨付きをもらえば、建築基準法3条2項（確認申請の除外規定）により、建築確認はもらわずに耐震改修工事ができる、と規定しました。これだと、オーナーの費用負担は、ぐっと少なくなり、工期も大幅に短縮できる、そうなれば、民間でも、どんどん耐震改修工事を行うだろうと目論んだわけです。

６、ただし、どんな建物でも、この耐震改築促進法の適用を受けるわけではありません。もともと違法な建物はだめで、「建築基準法の耐震基準の変更の結果、既存不適格建物となった建物だけ」が対象です。
具体的には、
① 昭和56年以前の建物であること
② 従前の建築基準法に違反していないこと
③ 耐震診断において、補強が必要であると判断されたこと
の3要件が必要になります。

次回は、耐震改修工事の方法について、述べたいと思います。


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