ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産業界には、世間の常識と異なる常識がいくつかある。その一つが転売である。
仲介業者さんが、Ａさんから所有する不動産の売却先を探してくれるよう頼まれた。そこで、Ｂさんを紹介し、1000万円で売買が成立した。
この場合、仲介業者の受領できる手数料は、双方からそれぞれ３％＋6万円が上限である。本件では､72万円が上限である。
ところが仲介業者は、Ｂさんが、2000万円でもほしいというので、Ａさんから1000万円で買い、直ちにＢさんに2000万円で転売した。つまり、土地転がしをした。
この場合、仲介業者の得た利益は1000万円である。
これが土地転がしであるが、こういう単純な土地転がしは少ない。仲介業者に譲渡益が発生するし、土地転がしが売り主にばれるからだ。
普通、仲介業者は、「どこかのつぶれてきた会社」を買主に仕立て、まずＡさんに、その会社を買主として1000万円で売却させる。次に、その会社を売り主に仕立て上げ、Ｂさんに2000万円で売却させる。
仲介業者は、転売益のほかに、売り主と買主から仲介手数料をもらえる。しかも、譲渡益は、「どこかのつぶれた会社」に発生しており、税務署としては仲介業者に課税の手段がない。
業者の弁解は、こうである。
「Ａさんは、1000万円での売却に同意していた。Ｂさんも、2000万円の購入に同意していた。全員が了解済みであり、問題はない」
これはかなり世間常識に反するが、業界では、常識である。昭和時代の土地高騰では、業者は、大手不動産業者を含めて、平気でこういう土地転がしをしていた。不動産の価格は一つなのに、買取価格とか末端価格などというありえない用語が日常化し、消費者を（土地転がしの最後の顧客、つまり投機目的ではなく、真に土地がほしい人）エンドユーザーなどという用語で平気でよんでいた。
このような土地転がしが日常化することは、不動産市場への信頼を害することから、法務省は、不動産登記法を改正し、中間省略登記を禁止した。土地転がしは、多くの場合、中間省略登記を行うからである。
上記の例でいえば、本来は、Ａ→「どこかのつぶれた会社」または仲介業者→Ｂと登記すべきであるが、これだと、登記簿に土地転がしをしたことが如実に反映されてしまう。そこで、中間省略登記をして、Ａ→Ｂと登記してしまう。これだと土地転がしは、なかなかばれない。
しかし、それでも、司法書士や弁護士等は、不動産業界に「土地転がし」の需要があることから、何とかして中間省略登記を合法化しようと、いろいろな構成を考えている。ただ、土地転がしの必要があるからとは正面から言えないので、建前上は、登録免許税の節約という表現をしている。
福岡高裁平成２４年３月１３日判決は、
宅建業法４６条が宅建業者による代理又は媒介における報酬について規制しているところ、これは一般大衆を保護する趣旨をも含んでおり、これを超える契約部分は無効であること（最判昭和４５年２月２６日判決）、被控訴人らは宅建業法３１条１項により信義誠実義務を負うことからすれば、宅建業者が、その顧客と媒介契約によらずに売買契約により不動産取引を行うためには、当該売買契約についての宅建業者とその顧客との合意のみならず、媒介契約によらずに売買契約によるべき合理的根拠を具備する必要があり、これを具備しない場合には、宅建業者は、売買契約による取引ではなく、媒介契約による取引に止めるべき義務がある。
として、土地転がしを否定している。
この宅建業者は、直接取引を行いその後転売することによって、６００万円の利益を得ている。媒介の手数料は上限は７２万４５００円だから、差額の５２７万円程は丸儲けとなる。
それでも、一審は、この土地転がしを合法だと判断しており、業界の「常識」にそった判決をくだしている。地裁裁判官が、そのように判断するほど、土地転がしは、日本社会に根差した常識なのだろう。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産業界には、世間の常識と異なる常識がいくつかある。その一つが転売である。
仲介業者さんが、Ａさんから所有する不動産の売却先を探してくれるよう頼まれた。そこで、Ｂさんを紹介し、1000万円で売買が成立した。
この場合、仲介業者の受領できる手数料は、双方からそれぞれ３％＋6万円が上限である。本件では､72万円が上限である。
ところが仲介業者は、Ｂさんが、2000万円でもほしいというので、Ａさんから1000万円で買い、直ちにＢさんに2000万円で転売した。つまり、土地転がしをした。
この場合、仲介業者の得た利益は1000万円である。
これが土地転がしであるが、こういう単純な土地転がしは少ない。仲介業者に譲渡益が発生するし、土地転がしが売り主にばれるからだ。
普通、仲介業者は、「どこかのつぶれてきた会社」を買主に仕立て、まずＡさんに、その会社を買主として1000万円で売却させる。次に、その会社を売り主に仕立て上げ、Ｂさんに2000万円で売却させる。
仲介業者は、転売益のほかに、売り主と買主から仲介手数料をもらえる。しかも、譲渡益は、「どこかのつぶれた会社」に発生しており、税務署としては仲介業者に課税の手段がない。
業者の弁解は、こうである。
「Ａさんは、1000万円での売却に同意していた。Ｂさんも、2000万円の購入に同意していた。全員が了解済みであり、問題はない」
これはかなり世間常識に反するが、業界では、常識である。昭和時代の土地高騰では、業者は、大手不動産業者を含めて、平気でこういう土地転がしをしていた。不動産の価格は一つなのに、買取価格とか末端価格などというありえない用語が日常化し、消費者を（土地転がしの最後の顧客、つまり投機目的ではなく、真に土地がほしい人）エンドユーザーなどという用語で平気でよんでいた。
このような土地転がしが日常化することは、不動産市場への信頼を害することから、法務省は、不動産登記法を改正し、中間省略登記を禁止した。土地転がしは、多くの場合、中間省略登記を行うからである。
上記の例でいえば、本来は、Ａ→「どこかのつぶれた会社」または仲介業者→Ｂと登記すべきであるが、これだと、登記簿に土地転がしをしたことが如実に反映されてしまう。そこで、中間省略登記をして、Ａ→Ｂと登記してしまう。これだと土地転がしは、なかなかばれない。
しかし、それでも、司法書士や弁護士等は、不動産業界に「土地転がし」の需要があることから、何とかして中間省略登記を合法化しようと、いろいろな構成を考えている。ただ、土地転がしの必要があるからとは正面から言えないので、建前上は、登録免許税の節約という表現をしている。
福岡高裁平成２４年３月１３日判決は、
宅建業法４６条が宅建業者による代理又は媒介における報酬について規制しているところ、これは一般大衆を保護する趣旨をも含んでおり、これを超える契約部分は無効であること（最判昭和４５年２月２６日判決）、被控訴人らは宅建業法３１条１項により信義誠実義務を負うことからすれば、宅建業者が、その顧客と媒介契約によらずに売買契約により不動産取引を行うためには、当該売買契約についての宅建業者とその顧客との合意のみならず、媒介契約によらずに売買契約によるべき合理的根拠を具備する必要があり、これを具備しない場合には、宅建業者は、売買契約による取引ではなく、媒介契約による取引に止めるべき義務がある。
として、土地転がしを否定している。
この宅建業者は、直接取引を行いその後転売することによって、６００万円の利益を得ている。媒介の手数料は上限は７２万４５００円だから、差額の５２７万円程は丸儲けとなる。
それでも、一審は、この土地転がしを合法だと判断しており、業界の「常識」にそった判決をくだしている。地裁裁判官が、そのように判断するほど、土地転がしは、日本社会に根差した常識なのだろう。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
PR