2013/08/17 (Sat) 不動産投資 ミニバブル再来？

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アベノミクスの影響か、マンション販売が好調だ。7月の首都圏の新築マンション発売戸数は、31,6％増で3か月連続プラス。この半年、契約率は8割を超えている。販売価格も、5128万円で、昨年同月比で約10％増加し、㎡単価も、13,2％増の72,7万円になっている。
特に高価なタワーマンションが売れており、これが販売価格、販売単価の増加につながっている。前年同月比はなんと526,9％、新築マンションの約3割に及ぶ。
自分の個人的経験で恐縮だが、わけのわからない不動産屋から、やたらと「所有不動産を売らないか」と自宅に電話がかかってくるようになった。ミニバブルのときは、必ず、こういう怪しい電話がかかってくるのだ。中には、執拗に食い下がり電話を切らない輩もいる。
我が家の周りに15階程度のマンションが次々と建てられ、即日、完売状態が続いている。

これに呼応するかのように、マンション販売業者らによるワンルームマンションの販売合戦も過熱し、あちこちで「無料不動産投資セミナー」が開かれている。
心配なのは、こういう無料セミナーで、収入が限られた人たちが、ワンルームマンションに無茶な投資をしないか、ということである。

現在、ワンルームマンションの表面利回りの平均は４～５％。これは、ワンルームマンションが慢性的に供給過多であること、マンションの維持費や改装費は意外とお金がかかることを考えると、かなり、低い表面利回りだ。現実の利回りは、表面利回りの半分以下だからだ。

ネットなどを見ると、「わたしは、こうしてマンション投資をして勝ち組になった」みたいな記事が氾濫している。そういう記事が嘘だとは言わないが、自分の経験から言わせてもらうと、バブルから25年、自分の周りで不動産に投資して成功を収めた人は、あまりいないばかりか、むしろ多額の負債で破滅した人が少なくない。
Ｍ弁護士は、成年後見人として被後見人のお金を横領して新聞で話題になったが、原因は、不動産投資の失敗だ。二億円以上の負債がある一方で、仕事が激減し、横領という禁じ手に手を出したようだ。

不動産投資がうまくいったのは、昭和40年代まで。それまでは、不動産など投資の対象として誰も意識しなかったからだ。投資の対象として意識されはじめたら、もう、それは投資の対象ではない。

自分は、現在の不動産ミニバブルは、消費税値上げの前の駆け込み需要だと考えている。日本社会の現況から、不動産が長期的に安定した値上がりが続くとは考えられない。むしろ、現在は、「不動産は、売っても買っても損をする」と考えた方がよい。
ただ、損はしても、長期的な安定資産を手に入れたいという考えなら、不動産投資も考えられる。



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