2012/12/10 (Mon) 事業用定期借地権は日本経済を活性化させるか

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平成20年1月1日、事業用借地権について、世間ではほとんど注目されなかったが、経済的に非情に重要な改正が行われた。従来の事業用借地権では、借地期間は10年以上20年以下だったが、改正法では、事業用借地権を10年以上30年未満と30年以上50年未満の二種類とし、事業用借地権の期間を一気に50年未満まで引き上げたことだ。

従来の20年を上限とする事業用借地権は、非常に使い勝手が悪く、これを利用できるのは、20年で投下資本を回収できる業種、例えば飲食店かコンビニエンスストアーなどの一部の業種に限られていた。
これに対し、大型商業施設とか、パチンコ店、フイットネスクラブは、20年では投下資本を回収できず、従来の建設協力金方式を利用せざるを得なかった。

建設協力金方式とは、地主に建設資金相当の保証金を差し入れて建設させ、借家契約を締結するというものである。

普通の借地権を締結することは、土地を売ったに等しく地主には抵抗がある。普通の借地権では、企業は、土地を確保できなかった。
そこで、借地法改正にともない期間20年の借地権を設けたのだが、期間が中途半端だった。20年の借地権では、スーパーなんか、投下資本を回収しきれないのだ。
そもそも、これら建築物の減価償却期間は多くは30年であり、20年では減価償却しきれないのに、従来の事業用借地権では、最大でも20年で建物を取り壊さなければならない。減価償却の3分の2を過ぎたところで取り壊さなければならないというのは、社会経済的にみても損失だった。

その結果、事業用借地権は、その利用が一部にとどまった。主流は、従前の建設協力金方式だった。

こういう点を踏まえて、平成20年、事業用借地権については大幅な改正が行われたのである。
実際、その時点では、不動産市場は証券化の進展などで、あたかもミニバブルのような様相を呈している最中であり、30年を超えて、50年に及ぶ借地権の設定も可能になって、不動産関係者の鼻息は荒かった。ところが、その年の秋にリーマンショックがあり、すべてふっとんだ。

あれから4年、日本経済はいっこうに上向かないが、今後は、この事業用借地権を積極的に利用することで、不動産投資が活発に行われることを期待したい。

なお、注意すべきは、以下の点である。
１、 事業用借地権は、必ず公正証書で定めなければならない。
２、 30年未満の事業用借地権は、更新も建物買取請求権もありないが、30年を超える事業用借地権は、当事者が合意すれば更新も、借地人による建物買取請求も可能である。



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