2012/12/02 (Sun) 賃貸市場で仲介業者の責任は、かなり重い。

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仲介業者の仕事というと、客を紹介することが全てみたいに思われている。仲介手数料は、客の紹介料だ、という意識である。これは、世間一般の意識であろう。もちろん、これを全面的に否定するわけではないが、仲介手数料は、仲介業務に対する手数料であり、紹介料ではない。
そして、この仲介業務の中で、一番重要なのが重要事項説明書である。

この重要事項説明書は、当然のことながら、賃貸借契約締結の場合も必要である。重要事項説明というと、仲介業者が、契約締結前の儀式みたいに口の中でもぞもぞといって早口で何かを説明し、名前と印をおしてもらってハイ、終わりという、あれか、と思う人もいるだろう。
しかし、それは儀式ではなく、仲介業務の中核となる業務だ。具体的には、「一定の重要事項について、対象物件の権利関係とか占有関係とかを専門家として調査し、借主に説明する義務を負う」のが重要事項説明義務である。。

どういう事項を説明すべきかについては、宅建業法35条に規定されているが、これは最低限の義務であり、いかなる場合でも、これだけ説明すれば十分というわけではない。
事案の内容から、それ以外の重要な事項も説明すべきであり、この説明に関しても、重要な事実の不告知・不実の告知の禁止規定（宅建業法47条1号）の適用を受けることになる。
通常は、国土交通省の作成した重要事項説明書の標準書式を使うだろうが、これを使っていれば、大丈夫というわけではない。

注意すべきは、仲介業者が負う注意義務の相手方は、仲介手数料をもらう顧客だけではない、ということである。仲介業者は、相手方、さらには取引関係者全員に、適切な不動産取引を実現すべき注意義務があり、重要事項の説明に虚偽がある等、仲介業務に、この義務違反があるときは、顧客以外の第三者にも賠償責任を負担することになる。

賃貸住宅の仲介なんかだと重要事項の説明は、なんとなく儀式みたいに処理しているが、日常的な業務として緊張感を欠くと、意外な落とし穴がまっていることもあるから、賃貸の仲介を日常業務とする仲介業者は、注意が必要だ。

なお、宅建業法の改正により、アスベストや耐震構造についての説明も必要になった。このことも留意しなければばらない。




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