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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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賃貸業を営むにあたり、避けて通ることのできない問題が、建物の劣化とその対策である。
各部屋の修繕は、入居者の入れ替え時に行われるから、計画を建てる必要はない。これに対し、外壁補修・屋上防水・鉄部塗装・給排水の改修工事となると、賃借人確保にあまり影響がないことから、つい後回しにしがちだ。しかし、当然の話だが、建物は建築したとたん劣化が開始する。長期にわたり賃貸業を営むには、長期的な計画のもとに、これらの大規模修繕を行う必要がある。
業界では、これを「修繕計画」と呼んでいるが、大規模な投資をして建築した以上、オーナーとして資産価値を維持するべく努力するのは当然であり、入居者募集のために修繕計画を後回しにすることは絶対に避けるべきである。

修繕計画は、本来、建築と同時に行うべきものである。しかし、オーナーが素人の場合、実際には、建築と同時に修繕計画を建てているケースはレアだと思われる。
すでに建築して相当年数を経過している場合は、まず劣化診断を専門業者にしてもらい、そのあとで修繕計画を建てる必要がある。

修繕計画は、おおざっぱに言えば、
どこを、
いつ、
いくらで行うか
という計画である。
ただし、計画は計画にすぎない。大規模修繕の時期の2年ほど前から計画的に行う必要がある。
具体的には、どこが、どう、どの程度傷んでいるか、を項目ごとに行うことになるが、その項目は非常に多く、かつ判断も難しいから、専門業者に依頼するしかない。
そのうえで、見積もりをとって、適切な時期に適切な値段で大規模修繕を依頼する必要がある。

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追記
高層マンションの修繕管理に関しては、社団法人高層住宅管理業界の「長期修繕計画・モノタリング」を参考にしてください。
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html

国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」も参考になります。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm 


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