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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。今回は、その続きである。

「使用目的」
この項目は、軽く見過ごされがちだが、重要である。まず居住目的なのか、それとも事務所・店舗としての使用も可能なのか、これを明確にする。
もし事務所としても使用可能なら、当然、事務所の業種も明確に特定しなければならない。この点を曖昧にしたまま貸すと、その部屋で「もぐりの高利貸し」なんか始める輩もいる。

[契約期間]
通常は2年だろうが、1年以上なら、何年でもよい。1年未満は、法律で「期限の定めがない」ものとみなされることになっている。
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間の満了と同時に終了することになるが、借地借家法では、賃借人の保護のため、当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前6ヶ月ないし1年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときには、期間満了の際、前と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとされている。
そして、賃貸人から契約の更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当な事由がなければならないと規定されている。
一方、賃貸借契約に際し、期間を定めなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申入れができ、この申入れから6ヶ月を経過して契約は終了する。ただし、賃貸人の解約申入れには、上記と同様に正当な事由がなければいけない。
この正当事由は、近時、不動産の公共的利用を重視する傾向にあることは、以前のブログで述べた通りである。
なお、賃借人からの解約の申入れは、正当の事由は不要である。

[賃料の額及び支払い方法]
賃料の額については、その土地その土地の相場があるから、地元の相場に精通している仲介業者と相談して決めることになる。
家賃設定にあたって注意すべきは、土地の値段と家賃は比例関係にはないということだ。東京23区の地価と地方都市の地価は、かなりの差があるが、こと家賃に関しては、それほど差があるわけではない。ただし、23区は、建物が古くなっても入居者が決まるが、地方都市は、建物が古くなると、いくら家賃を下げても入居者が決まらない。
賃料の支払い時期は、民法の原則では、毎月末日までに、大家さんのところに持参して支払うということになっているが、賃貸住宅標準契約書を含めてほとんどの契約が、翌月分を当月の末日までに指定口座に振り込み送金して支払うという内容になっている。
指定口座は、通常は、大家さんの賃貸借契約書だろうが、仲介業者が管理する場合は、仲介業者の口座を振込先に指定することになるだろう。ただし、仲介業者が倒産した場合などは、家賃を回収できないことになるから、仲介業者の財務状況は注意する必要がある。

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