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ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

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大家さんは、契約更新するとき、家賃の値上げを交渉するとき、あるいは滞納した家賃を請求するとき、弁護士に依頼することは、ほとんどないでしょう。たいていは管理している不動産屋さん頼みます。

しかし、この日常的な行為が、実は弁護士法72条の非弁行為に該当するとして犯罪行為に該当する可能性が高いのです。
弁護士法72条は、弁護士でない者が、対価を目的として法律事務を扱ってはなりませんと規定し、これに違反した場合は、77条で刑事罰が科されることになっています。
紛争が生じていなければ構わないという意見もありますが、「法的紛争が生ずることが不可避な事情があれば非弁行為に該当する」というのが最高裁判決です。

ここで問題になるのが、不動産屋さんが日常行っている不動産管理行為です。
国土交通省では、平成23年に賃貸住宅管理業者登録制度を発足させています。
この制度では、
① 家賃・敷金の受領受領業務
② 更新業務
③ 賃貸終了業務
が基幹業務であるとしています。

このうち、単に家賃を大家さんに代わって受領するという集金代行業務なら問題ありませんが、未払いの家賃を催促するとなると弁護士法に違反する違法行為になり刑事罰の対象になります。

更新業務も、更新後の家賃はどうするのか、という交渉が、普通は含まれていますから、これも、やはり弁護士法に違反する行為になり、刑事罰の対象になります。

賃貸借終了業務のうち、明け渡しも、賃借人が明け渡しを拒んだり猶予を求めたりしていれば、やはり、紛争性があるものとして不動産管理業者が、これに関わることは弁護士法違反になり、刑事罰の対象になります。
敷金返還業務も同じで、返還の有無や範囲について意見の食い違いがあるときに、これに関わることは弁護士法違反となり刑事罰の対象になります。

こうしてみると、不動産業者が不動産管理業に関わる範囲は極めて限定的ということになります。
ただ、一方で、現実に、不動産管理業者が不動産賃貸管理業に果たしている役割を考えると、非現実的なのではという意見も出そうです。一般的には、初期の段階では不動産管理業者がトラブルに対応し、紛争性が強くなると弁護士に頼むというのが「世間の常識」です。
この世間の常識と弁護士法との関係、刑事罰の対象にもなるだけに難しい問題があります。

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