ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
Ａは、Ｂから土地を借りて建物を建てている。Ｂが、その底地をＣに売却した。
１、Ａは、借地権を登記している。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
２、Ａは、建物の権利登記をしている。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
３、Ａは、登記はしていないが、表示の登記はある。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
４．Ａは、建物の権利登記も表示登記もない。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
法律として初心者向けの問題です。
設問１
借地権は、本来は「所有者から借りている」というだけの権利ですから、所有者が売買等で所有権を失えば、所有権のない人から借りていることになり、借りる権利もひっくりかえってしまう。これを「売買は賃貸借を破る」の原則と言います。
本来、借地権は債権ですから登記ということはありえません。ところが第605条は、「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」として、登記すれば債権である不動産賃借権も登記ができ、その場合は、対抗力があるとしています。Ａは、借地権をＣに対抗できることになります。
ただ、実務上、借りる権利を登記するなんてことはなく、自分も、今まで借地権の登記はお目にかかったことがありません。
たいていは建物の所有権を登記して終わりです。
そこで、建物の登記はあるけど、借地権の登記がない場合はどうするんだという問題が生じます。
設問２
この点は、借地借家法第10条Ⅰが規定しています。「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
つまり、建物の登記があれば借地権の登記があったものと同様に扱うということです。
それじゃあ、建物が火災等で滅失した場合はどうなんだという疑問が生じますが、これについては第10条Ⅱが規定しています。「2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。」
設問３
表示の登記、つまり建物表題部の登記はあるけど、権利の登記、つまり甲区欄の登記がない、こういう場合は、「登記されている建物」とはいえません。しかし、最高裁判所 昭和５０年２月１３日判決は、表示の登記でもよいと判断しています。
設問４
問題は、このケースです。借地権の場合、建物自体を登記していないなんてことも結構あります。そうすると、例えば底地業者が底地を買ったが、たまたま建物の登記がなかった、底地業者は借地人を追い出してぼろ儲けすることができます。
しかし、土地に借地権があることを知りながらその土地の所有権を取得した場合で、価格が底地価格の場合なんか、新しい地主が借地人に対して明渡しの請求をするのは権利濫用になるでしょう。例えば、最高裁判所における昭和４３年９月３日の判例がそうです。
買主は、対象土地を買い受けるにあたって、借地人が所有する建物が土地上に存在することを知っており、底地価格で買い受けました。裁判所は、著しく低額な賃借権付評価額で土地を買っておきながら、借地人に与える生活上・営業上多大な損失を与える明け渡し請求を行うことは権利の濫用であり認められない、と判断しています。
大手の底地買取業者は、さすがにこういう悪質な行為はしないでしょうが、中小の業者だと「対抗要件がない」として借地人を追い出す可能性もあります。
未登記建物に住んでいて地主が底地買取り業者に買われたときは弁護士に相談された方がいいでしょう。
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◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
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◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
Ａは、Ｂから土地を借りて建物を建てている。Ｂが、その底地をＣに売却した。
１、Ａは、借地権を登記している。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
２、Ａは、建物の権利登記をしている。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
３、Ａは、登記はしていないが、表示の登記はある。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
４．Ａは、建物の権利登記も表示登記もない。Ａは、借地権をＣに対抗できるか？
法律として初心者向けの問題です。
設問１
借地権は、本来は「所有者から借りている」というだけの権利ですから、所有者が売買等で所有権を失えば、所有権のない人から借りていることになり、借りる権利もひっくりかえってしまう。これを「売買は賃貸借を破る」の原則と言います。
本来、借地権は債権ですから登記ということはありえません。ところが第605条は、「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」として、登記すれば債権である不動産賃借権も登記ができ、その場合は、対抗力があるとしています。Ａは、借地権をＣに対抗できることになります。
ただ、実務上、借りる権利を登記するなんてことはなく、自分も、今まで借地権の登記はお目にかかったことがありません。
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そこで、建物の登記はあるけど、借地権の登記がない場合はどうするんだという問題が生じます。
設問２
この点は、借地借家法第10条Ⅰが規定しています。「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
つまり、建物の登記があれば借地権の登記があったものと同様に扱うということです。
それじゃあ、建物が火災等で滅失した場合はどうなんだという疑問が生じますが、これについては第10条Ⅱが規定しています。「2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。」
設問３
表示の登記、つまり建物表題部の登記はあるけど、権利の登記、つまり甲区欄の登記がない、こういう場合は、「登記されている建物」とはいえません。しかし、最高裁判所 昭和５０年２月１３日判決は、表示の登記でもよいと判断しています。
設問４
問題は、このケースです。借地権の場合、建物自体を登記していないなんてことも結構あります。そうすると、例えば底地業者が底地を買ったが、たまたま建物の登記がなかった、底地業者は借地人を追い出してぼろ儲けすることができます。
しかし、土地に借地権があることを知りながらその土地の所有権を取得した場合で、価格が底地価格の場合なんか、新しい地主が借地人に対して明渡しの請求をするのは権利濫用になるでしょう。例えば、最高裁判所における昭和４３年９月３日の判例がそうです。
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定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「難しい」「複雑」「なじみにくい」
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【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
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売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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森元みのり
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