ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
【東日本大震災】
代表が還暦を迎えて数日して発生しました。それから、数か月して石巻に向かい、其のときの写真も、このブログに載せました。
この問題は、我々自身の問題として、古希になった今も、重い課題を突き付けています。
【改正民法と賃貸借保証人の責任】
改正民法が昨年施行されました。このうち、賃貸借に限定して言うと、判例法で確立された実務を明文化したものと、従来の実務を大きく変更するものとに分けられます。
従来の実務を追認したものとしては、
①賃借人は通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）や経年変化についてまで原状回復の義務を負わない（第６２１条）
②敷金は賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに賃料等の未払債務を差し引いた残額を返還しなければならない（第６２２条の２）
等があります。
しかし、賃貸借の保証人については、大改革がなされ、この点は注意する必要があります。
というのは、賃貸借の保証を含む全ての根保証契約は、極度額（保証の限度額）を定めなければ、無効となり（第４６５条の２第２項）、しかも、この極度額の定めは、書面で行わなければ無効となるからです（第４６５条の２第３項）
（従来は、根保証の制限は、貸金等の債務を対象とするものに限定していた）
つまり、①賃貸借の保証人も、極度額を定める必要がある。極度額を定めなければ、保証人は責任を負わない。
②極度額の定めは、必ず、書面で行う。
ということになります。
国土交通省では、ＷＥＢサイトで標準賃貸借契約書のひな型を発表しており、実務では、この書式が用いられるのが普通です。
（ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>『賃貸住宅標準契約書』について）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
注目すべきは、「賃貸住宅標準契約書 平成30年３月版・連帯保証人型」条項で、第17条3項で
「③丙が負担する債務の元本は、乙（賃借人）又は丙（保証人）が死亡したときに、確定するものとする。」
とあります。
保証債務に相続性があるとしても、相続発生後の賃料債務については、「連帯保証人型」の保証人の相続人は責任を負わないことになります。
家賃保証型の場合は、標準賃貸借契約書では、そのような規定はなく、家賃保証会社との契約に委ねられています。
「第17条 頭書（６）に記載する家賃債務保証業者の提供する保証を利用する場合には、家賃債務保証業者が提供する保証の内容については別に定めるところによるものとし、甲及び乙は、本契約と同時に当該保証を利用するために必要な手続を取らなければならない。」
（もっとも、標準賃貸借契約書の使用を強制されているわけではないので、相続人は、賃貸借契約者では賃借人・保証人の死亡が確定事由になっているか注意が必要です）
なお、新民法が適用されるか否かは、次の通りです。
１、Ｒ2年4月1日に締結した賃貸借 新民法
２、Ｒ2年3月31日に締結した賃貸借 旧民法
３、Ｒ２年4月1日に更新契約を締結した賃貸借 新民法
４、Ｒ2年4月1日に法定更新された賃貸借 旧民法
参考
法務省 ウエブサイト「賃貸借契約に関するルールの見直し」より引用
「施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは，当事者はそ の契約に新法が適用されることを予測していると考えられますから，施行日後に新たに契 約が締結された場合と同様に，改正後の新しい民法が適用されます。他方で，施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ，保証について合意 更新がされなかった場合には，施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用さ れます。」
Ｒ2年4月1日以降は、それがＲ2年3月31日以前に締結した賃貸借契約の場合、更新が任意更新か法定更新かで結論が異なるわけです。
【今週のジロちゃん・ハナちゃん】
ハナちゃん、やたら事務所の壁紙で爪とぎするんで、壁かけタイプの爪とぎを4つ買って備え付けたら、すっかりお気に入り。砥いで研いで研ぎまくっています。(写真左）。そのあと、ベッドでご満悦(写真右）。写真はクリックすると拡大します。前から床置きタイプの爪とぎはあったのですが、まったく興味を示しませんでした。
ジロちゃんは、床置きタイプの爪とぎがお気に入りです。左の写真、ジロちゃんが座っているのがそうです。今週も、背中に男の哀愁ただようジロちゃんです。写真はクリックすると拡大します。
【大相撲初日】
3月場所は始まりました。
白鵬、久方ぶりの勝利です。十両に落ちた弟弟子炎鵬ともども、嬉しい白星です。とり残されたもう一りの横綱鶴竜、内心、つらいでしょうね。
一方、かって大関候補と言われた元関脇の勢と琴勇輝、とうとう幕下転落です。大銀杏はゆえず、まわしも黒い綿になりました。それでも、頑張って土俵に上がるというのは、本当に素晴らしいことだと思います。今日は二人とも取り組みはありませんでしたが、明日から頑張ってほしいです。
貴景勝も、今日の相撲を見る限り、今場所は大丈夫ではないでしょうか。朝乃山も安定していて、期待が持てます。正代は負けましたが、内容的には、問題ないとおもいます。
森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
（２）
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
建物建築や増改築に不可欠な道路、境界、日照権などの法律問題と建築基準法の 基本事項を網羅的に解説。
2019年６月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
（３）
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収
（４）
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
２、民事一般
（１）改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
三修社
総則から物権、債権、不法行為、親族、相続まで民法の重要事項や全体像が本書１冊で学べる。図解を豊富にとりいれ、 基本事項や手続きを 平易に解説した入門書
（２）「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
（３）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社
（４）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
２、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる！
2018年の著作権法改正（2019年１月施行）、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー
３、企業法務
（１）森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
（３）森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
（４）森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応！ 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
（５）森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応！ 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/
（６）森・森元による
（１）のらねこ物語 （写真集）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AE%E3%82%89%E3%81%AD%E3%81%93%E7%89%A9%E8%AA%9E/dp/4863210965
代表と他の猫写真家との共同写真集です。
（２）ぬくぬく（ＤＶＤ）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AC%E3%81%8F%E3%81%AC%E3%81%8F-DVD-%E6%B8%A9%E6%B0%B4%E6%B4%8B%E4%B8%80/dp/B002GRX0Z2
妻に先立たれ、猫と暮らすオヤジの日々を描いたＤＶＤで、その中の猫写真に、代表の猫写真が使用されています。また美術担当森となっています
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、そのほか不動産に関するご相談を承っております。中小企業法務、著作権の相談も承っております。不動産業者さん、中小企業のオーナーさん、クリエイターの方、何時でもお電話ください。
【東日本大震災】
代表が還暦を迎えて数日して発生しました。それから、数か月して石巻に向かい、其のときの写真も、このブログに載せました。
この問題は、我々自身の問題として、古希になった今も、重い課題を突き付けています。
【改正民法と賃貸借保証人の責任】
改正民法が昨年施行されました。このうち、賃貸借に限定して言うと、判例法で確立された実務を明文化したものと、従来の実務を大きく変更するものとに分けられます。
従来の実務を追認したものとしては、
①賃借人は通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）や経年変化についてまで原状回復の義務を負わない（第６２１条）
②敷金は賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに賃料等の未払債務を差し引いた残額を返還しなければならない（第６２２条の２）
等があります。
しかし、賃貸借の保証人については、大改革がなされ、この点は注意する必要があります。
というのは、賃貸借の保証を含む全ての根保証契約は、極度額（保証の限度額）を定めなければ、無効となり（第４６５条の２第２項）、しかも、この極度額の定めは、書面で行わなければ無効となるからです（第４６５条の２第３項）
（従来は、根保証の制限は、貸金等の債務を対象とするものに限定していた）
つまり、①賃貸借の保証人も、極度額を定める必要がある。極度額を定めなければ、保証人は責任を負わない。
②極度額の定めは、必ず、書面で行う。
ということになります。
国土交通省では、ＷＥＢサイトで標準賃貸借契約書のひな型を発表しており、実務では、この書式が用いられるのが普通です。
（ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>『賃貸住宅標準契約書』について）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
注目すべきは、「賃貸住宅標準契約書 平成30年３月版・連帯保証人型」条項で、第17条3項で
「③丙が負担する債務の元本は、乙（賃借人）又は丙（保証人）が死亡したときに、確定するものとする。」
とあります。
保証債務に相続性があるとしても、相続発生後の賃料債務については、「連帯保証人型」の保証人の相続人は責任を負わないことになります。
家賃保証型の場合は、標準賃貸借契約書では、そのような規定はなく、家賃保証会社との契約に委ねられています。
「第17条 頭書（６）に記載する家賃債務保証業者の提供する保証を利用する場合には、家賃債務保証業者が提供する保証の内容については別に定めるところによるものとし、甲及び乙は、本契約と同時に当該保証を利用するために必要な手続を取らなければならない。」
（もっとも、標準賃貸借契約書の使用を強制されているわけではないので、相続人は、賃貸借契約者では賃借人・保証人の死亡が確定事由になっているか注意が必要です）
なお、新民法が適用されるか否かは、次の通りです。
１、Ｒ2年4月1日に締結した賃貸借 新民法
２、Ｒ2年3月31日に締結した賃貸借 旧民法
３、Ｒ２年4月1日に更新契約を締結した賃貸借 新民法
４、Ｒ2年4月1日に法定更新された賃貸借 旧民法
参考
法務省 ウエブサイト「賃貸借契約に関するルールの見直し」より引用
「施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは，当事者はそ の契約に新法が適用されることを予測していると考えられますから，施行日後に新たに契 約が締結された場合と同様に，改正後の新しい民法が適用されます。他方で，施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ，保証について合意 更新がされなかった場合には，施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用さ れます。」
Ｒ2年4月1日以降は、それがＲ2年3月31日以前に締結した賃貸借契約の場合、更新が任意更新か法定更新かで結論が異なるわけです。
【今週のジロちゃん・ハナちゃん】
ハナちゃん、やたら事務所の壁紙で爪とぎするんで、壁かけタイプの爪とぎを4つ買って備え付けたら、すっかりお気に入り。砥いで研いで研ぎまくっています。(写真左）。そのあと、ベッドでご満悦(写真右）。写真はクリックすると拡大します。前から床置きタイプの爪とぎはあったのですが、まったく興味を示しませんでした。
ジロちゃんは、床置きタイプの爪とぎがお気に入りです。左の写真、ジロちゃんが座っているのがそうです。今週も、背中に男の哀愁ただようジロちゃんです。写真はクリックすると拡大します。
【大相撲初日】
3月場所は始まりました。
白鵬、久方ぶりの勝利です。十両に落ちた弟弟子炎鵬ともども、嬉しい白星です。とり残されたもう一りの横綱鶴竜、内心、つらいでしょうね。
一方、かって大関候補と言われた元関脇の勢と琴勇輝、とうとう幕下転落です。大銀杏はゆえず、まわしも黒い綿になりました。それでも、頑張って土俵に上がるというのは、本当に素晴らしいことだと思います。今日は二人とも取り組みはありませんでしたが、明日から頑張ってほしいです。
貴景勝も、今日の相撲を見る限り、今場所は大丈夫ではないでしょうか。朝乃山も安定していて、期待が持てます。正代は負けましたが、内容的には、問題ないとおもいます。
森・森元による森法律事務所の書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
（２）
すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
建物建築や増改築に不可欠な道路、境界、日照権などの法律問題と建築基準法の 基本事項を網羅的に解説。
2019年６月25日施行の建築基準法の改正に対応。
建築工事、通行権、隣地使用、塀、相隣関係まで、さまざまな相談事例も多数掲載。
（３）
「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
「債務不履行」「解除」などの基本事項から「売買」「賃貸借」まで。
ビジネスや日常生活などで関わる各種契約と関連法律を網羅。
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる。
本書の特徴
【第１部】見開き構成で契約実務の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】これだけは知っておきたい！実務上重要な570用語を厳選収
（４）
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
２、民事一般
（１）改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
三修社
総則から物権、債権、不法行為、親族、相続まで民法の重要事項や全体像が本書１冊で学べる。図解を豊富にとりいれ、 基本事項や手続きを 平易に解説した入門書
（２）「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
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三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
不動産・建築訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
（３）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社
（４）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
２、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
WEB、出版、広告、映像、音楽、美術など「暮らし」と「ビジネス」に関わる疑問や法律問題がわかる！
2018年の著作権法改正（2019年１月施行）、TPP関連法に対応。
●著作物にあたるのかどうかの判断基準がわかる
●著作権の帰属や管理、契約書の作成など法律知識も網羅
●著作権侵害行為の類型や対抗法、送信防止措置、発信者情報開示請求がわかる
●TPP11発効後の著作権法改正についてもフォロー
３、企業法務
（１）森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
（３）森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
（４）森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応！ 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
（５）森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応！ 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/
（６）森・森元による
「図解で早わかり 改正対応！株主総会のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048445/#detail01
4、その他https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048445/#detail01
（１）のらねこ物語 （写真集）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AE%E3%82%89%E3%81%AD%E3%81%93%E7%89%A9%E8%AA%9E/dp/4863210965
代表と他の猫写真家との共同写真集です。
（２）ぬくぬく（ＤＶＤ）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AC%E3%81%8F%E3%81%AC%E3%81%8F-DVD-%E6%B8%A9%E6%B0%B4%E6%B4%8B%E4%B8%80/dp/B002GRX0Z2
妻に先立たれ、猫と暮らすオヤジの日々を描いたＤＶＤで、その中の猫写真に、代表の猫写真が使用されています。また美術担当森となっています
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