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建物明渡不動産弁護士+知財+中小企業法務

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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分譲用居住用マンションの管理規則には、ほとんど全て、「専有部分は住居使用のみを認める」という規制があります。
それでは、以下の行為は、「専有部分は住居使用のみを認める」という管理規約に違反するでしょうか
Q1部屋をベニヤ板で細かく仕切って、安価で一日単位で住居として賃貸する行為
Q2税理士事務所を開く行為

ほとんどの分譲マンションでは、国土交通省の標準管理規約にならって、管理規約で「住居部分の使用方法を専ら住居として使用する」ように制限しています。これは区分所有者自らが居住することに限らず、賃貸借契約に基づく賃借人なども含まれます。
それでは、住居ならば何でも問題はないのか(Q1)
住居以外なら必ず駄目のか(Q2)
結構、実務では、問題になります。

これは、なぜ、管理規約にて住居部分の使用方法を専ら住居として使用するように制限しているのか、その趣旨を考える必要があります。

ヒントは、国土交通省の標準管理規約の上記文言に関するコメントにあります。同コメントでは、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」とされています。

このコメントを分析すると
(1)生活の本拠としていること
(2)生活の本拠であるための必要な平穏さを保っていること
が、住居としての使用に制限する趣旨であることがわかります。したがって、この二点さえ確保できるならば、その使用は認めるべきだし、この点が確保できないなら住居であっても認めるべきではありません。
そこから制限が加えられる基準としては、「世間一般の常識として、自分の住居なら、守るであろう通常のルール」ということになります。

したがって設問(1)のように、不特定の人が出入りするような使用は、自分の住居としての使用とはいえません。設問(1)のような場合は、居住としての利用であっても、自分の住居としての通常の利用とは言えませんから、管理規約に違反することになります。
設問のように極端な事例でなくとも、例えば、ウイークリーマンションとしての使用は、一時的な滞在手段であり、不特定の入居者が頻繁に入れ替わることを前提としていますから、管理規約に違反することになります。
一方、短期賃貸借での入居は、短期とはいえ、その間は、自分の住居としての使用ですから、管理規約には違反しないことになります。

設問(2)の場合は、税理士事務所としての利用ですから、住居としての利用ではありません。しかし、多くの住宅では、その住居者が、部屋の一角を利用してお茶教室・お花教室・弁護士事務所・会計事務所などを行っており、これらは、慣行的にすでに住戸内でも営まれているものです。「世間一般の常識として、自分の住居なら、守るであろう通常のルール」に違反しているとはいえません。
したがって、税理士事務所としての利用は、居住者の生活の拠点となっていれば自宅を兼ねた事務所として、管理規約に違反するとは言えません。
ただ、弁護士事務所や税理士事務所なら、必ずOKかというと、やはり、個人的で小規模な経営に限られます。大きいマンションの一室に多数の弁護士や事務員が出入りするとなると、管理規約違反の問題が生じます。
これに対し、たとえば、マンションの一室で風俗産業を営む行為や暴力団事務所としての利用などは、「世間一般の常識として、自分の住居なら、守るであろう通常のルール」に違反していることは明白であり、管理規約違反となります。

[OMAKE]
昨年暮れ、伊豆シャボテン公園に行ったときの写真です。
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