ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[催促]
区分所有マンションあるいは別荘地などは、管理組合があり、マンションや別荘地を管理しています。その管理費用は、組合員から徴収します。
ところが、どの管理組合でも、必ず管理費を滞納する方がいます。管理会社に頼んでも、そもそも債権回収会社じゃないから、あんまり相手にしてもらえません。そこで、やむなく、管理組合が所有者に催促することになります。
ただ、管理費というのは、家賃同様、普通は最優先で支払いますから、管理費が滞納しているときは、その人は、経済的に追い詰められている人たちが多いです。そういう人に催促したって、「払えないものは払えません」というだけで終ってしまいます。
[管理費の承継]
管理費の滞納が清算されるのは、多くの場合、その区分所有マンションが売却されたときです。
区分所有法８条は、区分所有者からマンションを購入した、贈与を受けた人も滞納管理費の支払い義務があると定めています。法律的には、元の所有者と不真正連帯債務の関係になります。
不動産売買実務では、仲介業者は、管理費の滞納の有無は重要事項として事前に買主に説明する義務があり、決済の際は、まず滞納管理費を管理組合に支払い、残金を売り主に支払うことが不動産売買の常識になっています。
[先取特権]
しかし、区分所有者が、売ってくれないと、何時までも管理費滞納が続くことになります。
そこで区分所有法では、管理組合に管理費回収のための権限を与えています。
その第一が先取特権です。先取特権と言っても、一般の方はピンとこないと思いますが、法律で自動的に与えられる担保のようなものです。
この先取特権があると、競売を申し立てることができるし、配当も優先的に受けられます。
区分所有法7条1項に規定があります。
同法では
１、〈共有部分、建物の敷地 もしくは 共有部分以外の建物の付属施設につき〉他の共有者に対して有する債権
２、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権
３、〈管理者または管理組合法人がその職務または業務を行うにつき〉区分所有者に対して有する債権
について
債務者の区分所有権（共有部分に関する権利及び敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産の上に
先取特権を有する
と規定しています。
管理費は、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権ですから、管理組合は、その区分所有者の区分所有権について先取特権を有していることになります。
先取特権がある以上、管理組合は、その権利に基づいて、この区分所有権を競売にかけることができます。
競売申立をしたものの、配当可能性がない場合も考えられます。その区分所有に抵当権が設定さていれば、その抵当権の方が優先するからです。この場合は、収めた数十万円の予納金は、ほとんど還付されません。
仮に担保が付いていなくても、競売だと、市場で売るよりも、かなり安い価格になることもあり、滞納管理費が回収できない場合もあります。特にリゾートマンションンでは、市場価格よりも、滞納管理費の方が大きいということも珍しくないからです。
そうなると、管理組合は、先取特権による担保権行使には、慎重になります。
そこで、このような場合には、訴訟手続を活用し、滞納者に支払い方法などの言い分を聞き、和解で柔軟な解決を図ることが一般的です。（続く）
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。左の写真は、日露戦争前、日本軍が砲撃の練習をしたという北部砲台前です。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
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「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
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ところが、どの管理組合でも、必ず管理費を滞納する方がいます。管理会社に頼んでも、そもそも債権回収会社じゃないから、あんまり相手にしてもらえません。そこで、やむなく、管理組合が所有者に催促することになります。
ただ、管理費というのは、家賃同様、普通は最優先で支払いますから、管理費が滞納しているときは、その人は、経済的に追い詰められている人たちが多いです。そういう人に催促したって、「払えないものは払えません」というだけで終ってしまいます。
[管理費の承継]
管理費の滞納が清算されるのは、多くの場合、その区分所有マンションが売却されたときです。
区分所有法８条は、区分所有者からマンションを購入した、贈与を受けた人も滞納管理費の支払い義務があると定めています。法律的には、元の所有者と不真正連帯債務の関係になります。
不動産売買実務では、仲介業者は、管理費の滞納の有無は重要事項として事前に買主に説明する義務があり、決済の際は、まず滞納管理費を管理組合に支払い、残金を売り主に支払うことが不動産売買の常識になっています。
[先取特権]
しかし、区分所有者が、売ってくれないと、何時までも管理費滞納が続くことになります。
そこで区分所有法では、管理組合に管理費回収のための権限を与えています。
その第一が先取特権です。先取特権と言っても、一般の方はピンとこないと思いますが、法律で自動的に与えられる担保のようなものです。
この先取特権があると、競売を申し立てることができるし、配当も優先的に受けられます。
区分所有法7条1項に規定があります。
同法では
１、〈共有部分、建物の敷地 もしくは 共有部分以外の建物の付属施設につき〉他の共有者に対して有する債権
２、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権
３、〈管理者または管理組合法人がその職務または業務を行うにつき〉区分所有者に対して有する債権
について
債務者の区分所有権（共有部分に関する権利及び敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産の上に
先取特権を有する
と規定しています。
管理費は、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権ですから、管理組合は、その区分所有者の区分所有権について先取特権を有していることになります。
先取特権がある以上、管理組合は、その権利に基づいて、この区分所有権を競売にかけることができます。
競売申立をしたものの、配当可能性がない場合も考えられます。その区分所有に抵当権が設定さていれば、その抵当権の方が優先するからです。この場合は、収めた数十万円の予納金は、ほとんど還付されません。
仮に担保が付いていなくても、競売だと、市場で売るよりも、かなり安い価格になることもあり、滞納管理費が回収できない場合もあります。特にリゾートマンションンでは、市場価格よりも、滞納管理費の方が大きいということも珍しくないからです。
そうなると、管理組合は、先取特権による担保権行使には、慎重になります。
そこで、このような場合には、訴訟手続を活用し、滞納者に支払い方法などの言い分を聞き、和解で柔軟な解決を図ることが一般的です。（続く）
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。左の写真は、日露戦争前、日本軍が砲撃の練習をしたという北部砲台前です。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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