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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。


[2種類の不動産投資セミナー]
各地で不動産の販売を目的として不動産運用セミナーが開かれています。ほとんどが無料ですが、そのタイプには2種類あります。
一つは、現在、「資産らしき資産がない人」を対象とし、富裕層グループ入りを目指して、不動産投資しようという「勝ち組志向セミナー」です。講師は「不動産投資で成功した人」たちです。
もう一つは、現在、「資産がありすぎる人」で、このままでは相続税が莫大になる危機感から、不動産に投資することで節税しようという「節税志向セミナー」です。講師は税理士とか会計士です。
結局は、資産があってもなくても、ともかく不動産投資しなさい、というのが、無料セミナーです。
[無料セミナーのポイント]
この不動産投資セミナー、投資に迷いながらも踏み出せない人たちを対象にしています。不動産投資は、個人としては多額の投資が要求されます。踏み出すには、かなりの勇気が必要で、その一歩が踏み出せない人がかなりいます。しかし、この種のセミナーに参加すると、周囲の熱気に押されて、ついおすすめの不動産を購入してしまう雰囲気があります。
無料セミナーは、社会貢献のために無料にしているのではなく、受講者に自社販売物件を購入させるための営業活動だから無料にしていることは踏まえておく必要があります。
[不動産投資事業のリスク]
さて、それで不動産投資に踏みだして成功するかというと、そういう人もいますが、なかなか難しい。というのは、通常の事業は、事業を継続すればするほど信用力がつき競争力がつくのですが、不動産投資は、投資当初は建物が新しく修繕の必要性もないけど、時間の経過とともに建物の老化、修繕費の増大で競争力が落ちていくという特性があるからです。
節税効果も、時間の経過とともにうすれていきます。長期ローンを組んでも、当初は返済のうち金利部分が多いけど、次第に元本部分が多くなるからです。
時間が経過すればするほど、建物が古くなる、修繕費が増大する、重税が課せられる、等で、事業としての競争力は、急速に失われていきます。何よりも、不動産投資に対する熱意が失われていく。普通の事業とは逆の経過をたどるわけです。
[フルローンの落とし穴]
特に「フルローンで購入した場合、ほぼ100%人生を失敗する」と思ったほうがいいでしょう。
フルローンで不動産投資をすると、次々と発生する給湯器等の修繕費・修理費で毎月の賃料が実質無し(あるいはマイナス)になり、他方で重税が課せられ、借金返済が苦しくなり、そこに空き室増加で、ついには自己破産という状況に陥ってしまうリスクがあります。
特に注意しなければならないのは、不動産収入は、かなり重税だということ。不労所得だからです。この点、サラリーマンの方が見落としがちです。
[投資事業に伴うリスク]
あと、不動産賃貸を営んでいると、必ずハプニングがある。うっかり暴力団関係者でも入居しようものなら、退去者続出で、たちまち空き室だらけになってしまう。1階を飲食店で貸したら、借主が勝手に風俗業を始めたため、居住部分は空き室になったというケースもある。
一流企業に一括借り上げを条件に大規模な社宅を建築したものの、全室退室されてしまったという例もいとまがありません。
[安全な不動産投資基準]
仮に投資するとしても、
① 賃貸需要が十分賄える土地を持っている、あるいは、自己資金で購入できる。
② 家賃収入が半分になっても、本業で十分返済していける。
という要件は、最低限、クリアーする必用があります。
大企業への一括貸しは、一件安全そうですが、途中で退去するとアウトです。


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